Решение № 2-2949/2017 2-2949/2017~М-2808/2017 М-2808/2017 от 9 ноября 2017 г. по делу № 2-2949/2017

Гр.дело ...


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2017 года г.Улан-Удэ

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Власовой И.К., при секретаре Доржиевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Бест Плюс", ФИО2 о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, ФИО1 просит признать недействительным договор №...П от 12.01.2009г. о долевом участии в строительстве нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по ул.Смолина,81, заключенный между ООО "Бест Плюс" и ФИО2

В обоснование заявленных требований указано, что является собственником квартиры в указанном жилом доме и имеет право на пользование общедомовым имуществом, в которое и должно быть включено нежилое помещение, строительство которого оплачено ФИО2 по оспариваемому договору.

12.01.2009г. ответчиками заключен оспариваемый договор, 26.02.2010 г. договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Бурятия.

В феврале 2010 года ФИО2 зарегистрировала право собственности на спорное нежилое помещение площадью 165,1 кв.м. кадастровый номер ..., адрес г.Улан-Удэ, ..., и в последующем произвела отчуждение в пользу ФИО2

Ссылаясь на то, что нежилое помещение, в котором размещены трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, канализации, инженерные коммуникации, обсуживающие более одного помещения в многоквартирном жилом доме, по своему назначению является техническим подвалом и общим имуществом многоквартирного дома, просит признать данный договор недействительным.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ «Коммунальщик» и ФИО3

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Его представители по доверенностям ФИО4, ФИО5 доводы и требования, изложенные в исковом заявлении поддержали. Суду пояснили, что с настоящим иском обратились в связи с тем, что собственник ФИО3 в судебном порядке истребует спорное нежилое помещение из незаконного владения ТСЖ «Коммунальщик», председателем которого является истец. Спорное жилое помещение предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома. Общедомовое имущество не могло быть построено по договору долевого участия в строительстве и впоследствии отчуждено ФИО2, поскольку в нежилом помещении сосредоточены все инженерные коммуникации, данное нежилое помещение является общедомовым имуществом, пояснили, что в настоящее время препятствий для доступа управляющей компании и жильцам дома в нежилое помещение не имеется, но имеется угроза таких препятствий со стороны ФИО3 Ссылаясь на ч.2 ст.168 ГК РФ, пояснили, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, недействительна. В результате заключения оспариваемого договора в собственности ФИО2 оказалось имущество, которое в силу закона является общедомовым имуществом (технический подвал). Просили иск удовлетворить.

Представитель ООО "Бест Плюс" в судебное заседание не явился, извещены надлежаще, в ходе судебного разбирательства представитель по доверенности ФИО6 пояснял, что у ООО «Бест Плюс» не имеется сведений строительстве нежилого помещения и его отчуждении кому-либо, данный подвал предназначен для обслуживания дома и не подлежал отчуждению.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о времени и месте слушания по делу извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «Коммунальщик» по доверенности ФИО7 полагала требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, ссылаясь на статус нежилого помещения как общедомового имущества, которое не могло быть предметом договора долевого участия в строительстве в силу своего функционального назначения, пояснила, что управляющая компания доступа к коммуникациям не лишена.

В судебное заседание третье лицо ФИО3 не явился, извещен надлежаще, его представитель по доверенности ФИО8

и адвокат Спирина Е.М., действующая на основании ордера, с исковыми требованиями не согласились. Суду пояснили, что истцом в обоснование своей позиции не представлено доказательств. Спорное нежилое помещение в течение длительного времени находится в пользовании ТСЖ «Коммунальщик» без установленных законом оснований, и используется как самостоятельное помещение для размещения офиса. В настоящем имеется судебный спор между ФИО3 и управляющей компанией об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Просили в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.4 ст. 4 названного Закона к существенным условиям договора долевого относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 17 названного Закона договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судом установлено, что 12.02.2009г. между ООО "Бест Плюс" и ФИО2 заключен договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по ул.Смолина,81, №... от 12.01.2009г., договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Бурятия 26.02.2010г.

Право собственности на нежилое помещение общей площадью 165,1 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер ..., номера на поэтажном плане XVI: 1,2,5,5А,5Б,7,8, зарегистрировано за ФИО2, на основании указанного договора, акта приема- передачи от 27.01.2009г. и заявления от 06.02.2010г.

Из обстоятельств дела следует, что с 2011г. по 2015г. на основании договоров дарения и купли-продажи собственниками данного нежилого помещения являлись, соответственно. ФИО9(договор купли-продажи от 23.04.2011г.), ФИО10(договор дарения от 19.11.2015г.).

В настоящее время собственником спорного нежилого помещения является ФИО3, который в свою очередь купил нежилое помещение у ФИО10 на основании договора купли-продажи от 11.10.2016г., переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Бурятия 19.10.2016г.

Из оспариваемого договора о долевом участии в строительстве, следует, что ответчики ООО «Бест плюс» и ФИО2 достигли договоренности о том, что ФИО2 финансирует строительство части дома в объеме одного нежилого помещения в подвальном этаже общей площадью 162,1кв.м.( п.1)

Суду представлены передаточный акт к оспариваемому договору, из которого следует, что ООО «Бест Плюс», как застройщик, передает, а ФИО2, как участник долевого строительства, принимает в собственность нежилое помещение ХVI, номера на поэтажном плане XVI: 1,2,5,5А,5Б,7,8, общей площадью 165,1 кв.м., находящейся в подвальном этаже 9-этажного с мансардным этажом кирпичного жилого дома по ул.... в г.Улан-Удэ.

Анализируя оспариваемый договор, исходя из его буквального толкования, суд пришел к выводу о том, что он содержит весь необходимый объем соглашений, предусмотренный ст.4 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент его заключения, в договоре указан конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, согласно которой проектная площадь составляет 165,1 кв.м., согласована цена, порядок оплаты, сроки.

Таким образом, сторонами оспариваемого договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих спорному договору правовых последствий, указанный договор исполнен.

Из иска и пояснений представителей истца следует, что требования основаны на положениях ч.2 ст.168 ГК РФ, являющейся общей нормой закона.

Согласно п.1 статьи, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушений, не связанные с недействительностью сделки.

Из ч.2 статьи следует. что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Анализ приведенной нормы закона свидетельствует о том, что для признания сделки недействительной по данным основаниям заинтересованной стороне следует доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии условий сделки закону или иному правовому акту. Применительно к ч.2 статьи подлежит доказыванию факт нарушения в результате состоявшейся сделки публичных интересов либо прав и интересов третьих лиц, если из закона не следует, что сделка оспорима или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью сделки.

Таких доказательств стороной истца суду не представлено.

Истец ссылается на заключение специалиста ООО «Регион-Эксперт» №62/2017, согласно которому нежилое помещение общей площадью 165,1 кв.м. по адресу: г.Улан-Удэ, ул...., кадастровый номер ... является техническим подвалом, в котором размещены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения многоквартирного жилого дома, в котором отсутствуют изолированные помещения, а также то обстоятельство, что спорное помещение должно входить в состав общего имущества многоквартирного дома, так как не имеет самостоятельного назначения и не предназначено для самостоятельного использования, поскольку в нем расположены системы коммуникации жизнеобеспечения дома.

Из пояснений сторон в ходе судебного разбирательства следует, что в доступ к инженерным коммуникациям, размещенным в спорном нежилом помещении, как истцу, так и ТСЖ «Коммунальщик» открыт, помещение используется под офис ТСЖ «Коммунальщик».

Таким образом, вышеназванное заключение специалиста не может являться доказательством нарушения прав истца как собственника квартиры в доме, и как председателя управляющей компании, которое бы свидетельствовало об отсутствии возможности доступа к инженерным коммуникациям по согласованию с собственником нежилого помещения, о препятствиях в доступе к инженерным коммуникациям, размещенным в спорном нежилом помещении, или о возможности возникновения таких препятствий в будущем.

Само по себе размещение инженерных коммуникаций в нежилом помещении, строительство которого оплачено ФИО2 в рамках оспариваемого договора, не свидетельствует о нарушении прав истца.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что заявленные истцом основания о недействительности оспариваемой сделки не свидетельствуют.

Доводы представителя ответчика ООО «Бест Плюс» о том, что сведений о заключении оспариваемого договора у них не имеется, а также о том, что представитель застройщика в Управление Росреестра по Республике Бурятия не обращался опровергаются представленными суду материалами регистрационного дела и подлежат отклонению судом, как бездоказательные.

К силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, таким образом, довод истца о том, что оспариваемый договор является недействительным в связи с тем, что зарегистрирован позднее даты его заключения, в отсутствие такого требования закона на момент заключения договора, на законе не основан и подлежит отклонению.

Поскольку обстоятельства, указанные истцом не являются основанием для признания оспариваемого договора недействительным, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья Власова И.К.

...

...

...

...

...

...