Решение № 3А-1345/2019 3А-380/2020 3А-380/2020(3А-1345/2019;)~М-1314/2019 М-1314/2019 от 21 мая 2020 г. по делу № 3А-1345/2019

Дело <данные изъяты>а-380/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

21 мая 2020 года <данные изъяты>,

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти А» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Ингка Сентерс Рус Проперти А» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с КН 50:22:0050102:8296, расположенного в городе <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца как плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке <данные изъяты>-рн1 (03) от <данные изъяты>, составленном оценщиком ООО «РМС-Оценка».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данного земельного участка (л.д. 213).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

Представитель административного истца – ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования своего доверителя. Просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в представленном отчете об оценке, обосновывая требования тем, что отчет представленный в материалах дела, выполнен без существенных нарушений и является более точным, поскольку оценщиком исследовалась больше аналогов.

Представитель по доверенности заинтересованного лица администрации городского округа <данные изъяты> ФИО2 против заключения эксперта не возражала, вопрос удовлетворения требований административного истца оставила на усмотрение суда

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в суд направил письменные объяснения, в соответствии с которыми согласился с представленным заключением судебной оценочной экспертизы, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав представителя административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с КН 50:22:0050102:8296, общей площадью 70895 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенного по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Белая Дача.

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на <данные изъяты> (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке).

Как следует из выписки ЕГРН Филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» Росреестра по <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с КН 50:22:0050102:8296 по состоянию на <данные изъяты> определена в размере 652 027 695 рублей 55 копеек.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке <данные изъяты>-рн1 (03) от <данные изъяты>, составленном оценщиком ООО «РМС-Оценка». Рыночная стоимость спорного земельного участка в данном отчете об оценке определена по состоянию на <данные изъяты> в размере 369 105 979 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше. Проведение экспертизы поручено эксперту АСЭ СРО «Сумма Мнений» ФИО3.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 596 936 000 рублей ( т.2 л.д. 86).

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО3 в части исследования отчета об оценки и наличие в нем нарушений не согласился представитель административного истца. Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> заключение не оспаривал. Представитель ГБУ МО «центр кадастровой оценки» выразил согласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 11 ФСО <данные изъяты> в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в частности, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-13 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

О наличии нарушений допущенных в представленном стороной административного истца отчете об оценки в обоснование установлении кадастровой стоимости объекта в размере равном рыночной свидетельствует и решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании распоряжения Министерства имущественных отношений <данные изъяты> согласно которого в представленном отчете об оценке оценщиком допущены нарушения оценочного законодательства оказывающие влияния а величину рыночной стоимости объекта, следовательно, отчет оценщика признан недостоверным (л.д.18 том1).

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): направление, удаленность от МКАД, территория, организация подъездных путей, передаваемые имущественные права, условие финансирования, общая площадь, условия рынка, наличие/отсутствие коммуникаций и дополнительных улучшений.

В качестве объектов аналогов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Оценка произведена в рамках сравнительного подхода. Для сравнения отобраны три объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения из которых следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки по группам сравнения размер и основания использования которых обоснован в заключении. Значение коэффициента вариации не превышает допустимое значение, что свидетельствует об однородности выборки аналогов.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Доводы представителя административного истца о несогласие с экспертным заключением относительно итогового результата расчета стоимости объекта оценки в представленном отчете является более точным, ввиду того, что исследовалось больше аналогов является несостоятельным и не позволяет суду усомниться в выводах проведенной экспертизы. Таким образом, все полученные экспертом результаты отвечают требованиям существенности, обоснованности и проверяемости, а выводы полученные в экспертом заключении являются достоверными.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией административного истца поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО3, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

О вызове эксперта для дачи пояснений сторона административного истца не настаивала, вопросов к эксперту не имела. Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти А», поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:8296, площадью 70 895кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного объекты торговли (торговы центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенный по адресу: МО, <данные изъяты>, мкр Белая Дача, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 596 936 000,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «РМС-Оценка» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова