Решение № 2А-3205/2025 2А-3205/2025~М-2649/2025 М-2649/2025 от 21 августа 2025 г. по делу № 2А-3205/2025

УИД 74RS0017-01-2025-004036-31

Дело № 2А-3205/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 августа 2025 года г.Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Буланцовой Н.В.,

при секретаре Сидоровой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о возложении обязанности,

установил:

ФИО1 обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, Управление), государственному регистратору прав Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области ФИО2, в котором с учетом уточнения (л.д. 126-129) просит:

обязать Управление Росреестра по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости – квартиру площадью 54,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> за ФИО1

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ купил у №»), являясь на тот момент директором данного предприятия, квартиру по адресу: <адрес>, № за 400000 руб. С момента приобретения квартиры и до настоящего времени пользуется и владеет данной квартирой.

Договор является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке. С ДД.ММ.ГГГГ истец открыто и непрерывно владеет спорным имуществом как своим собственным, несет расходы по его содержанию и ремонту. Притязаний со стороны иных лиц на спорный объект не имеется.

№» постановлением Главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ преобразована в №». Согласно выписке из ЕГРЮЛ №» прекратило деятельность в результате реорганизации путем слияния с №», затем в №», позднее в №», которое в дальнейшем как последний правопреемник №» исключено из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». В соответствии с п.3 ст.49 ГК РФ, правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

№», обладая правоспособностью юридического лица, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имело право распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности продавца квартиры, а государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, не была произведена.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации перехода права собственности. В ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на данную квартиру отсутствуют. Ранее возникшее право собственности № подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Златоустовской нотариальной конторой Челябинской области ФИО3, который поставлен на учет в ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Златоустовское отделение.

На момент обращения с заявлением в Управление Росреестра по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности правоспособность продавца №» прекратилась.

Уведомлениями административного ответчика: от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав ФИО1 на указанную квартиру была приостановлена в связи с отсутствием заявления от продавца указанной квартиры; от ДД.ММ.ГГГГ истец уведомлен о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации ранее возникшего права собственности в отношении указанной квартиры.

Устранить причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права собственности, истец не смог по объективным причинам. Отсутствие заявления продавца о регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество не означает отсутствие у последнего намерения по отчуждению права собственности на спорное имущество, а обусловлено прекращением его деятельности в связи с ликвидацией, что исключило возможность подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган.

Формальное соответствие действий административного ответчика требованиям ст.18 Закона № 218-ФЗ не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца о возложении на Управление Росреестра по Челябинской области обязанности зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение.

На основании положений ст.551 ГК РФ, разъяснений в п.62 Постановления Пленума Верховного суда РФ №, принимая во внимание, что сделка сторонами фактически исполнена, при этом право собственности на спорный объект не регистрировалось и в настоящее время не зарегистрировано, истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Златоустовского городского округа (л.д.116 оборот).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя административного истца ФИО4 из числа ответчиков исключена государственный регистратор прав Златоустовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО2 (л.д.150).

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д.142).

Представитель административного истца ФИО1 –ФИО4, действующий на основании доверенности (л.д.40), в судебном заседании настаивал на уточненных исковых требованиях по основаниям, изложенным в заявлениях. Дополнительно пояснил, что у предыдущего собственника квартиры право собственности было зарегистрировано в ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», сделка была совершена до 1998 года. Административный истец проживает в данном жилом помещении, пользуется им, своевременно осуществляет оплату коммунальных услуг, задолженностей не имеет. Договор купли-продажи исполнен.

Представитель административного ответчика Управление Росреестра по Челябинской области ФИО5, действующая на основании доверенности (л.д.115), в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменном возражении.

В письменном возражении представитель Управления Росреестра по Челябинской области указала, что оспариваемые действия Управления являются обоснованными, соответствуют требованиям действующего законодательства.

ДД.ММ.ГГГГ заявитель в лице представителя ФИО4 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, №, №. В качестве основания для осуществления регистрационных действий представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий возникшее право собственности №», и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий приобретение заявителем спорной квартиры.

При проведении правовой экспертизы документов в соответствиитребованиями ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимости» были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации. Регистрационные действия приостановлены на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.5 ч.1 ст.26 Закона о регистрации основаниями для приостановления и отказа в проведении регистрационных действий является отсутствие документов.

Как следует из материалов дела, заявитель приобрел спорное жилое помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с №». Правопреемник продавца исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям ЕГРН зарегистрированные права на объект недвижимости с кадастровым номером № отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ спорный объект поставлен на учет как бесхозяйный объект на основании заявления Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа.

В обоснование своих требований заявитель ссылается на разъяснения в п.62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2010 № 10/22. Однако в силу п. 3 ст.15 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п.9 ст.15 Закона о регистрации в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и Выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).

Регистрация права в случае ликвидации юридического лица – продавца возможна на основании заявления покупателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, право этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН.

Государственная регистрация перехода права к заявителю без предварительной регистрации права собственности продавца, будет прямым нарушением порядка, установленного требованиями ст.69 Закона о регистрации. При этом государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч.1 и ч.2 ст.69 Закона о регистрации в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода прав с указанным объектом недвижимости по сделке, совершенной после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из представленных документов следует, что договор купли-продажи спорного помещения был заключен ДД.ММ.ГГГГ, соответственно государственная регистрация права собственности продавца и государственная регистрация перехода права от продавца к покупателю в силу ч.1 и ч.3 ст.69 Закона о регистрации обязательны.

В данном случае законодательно не закреплено на основании каких именно норм права орган регистрации должен принять положительное решение о регистрации перехода права собственности, поскольку невозможность проведения государственной регистрации в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности продавца прямо вытекает из требований законодательства.

Поскольку право собственности продавца на спорную квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН, данное обстоятельство явилось препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. Действия Управления по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект являются законными, а требования заявителя необоснованными.

Представитель заинтересованного лица администрации Златоустовского городского округа в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д.141).

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном законом порядке на сайте Златоустовского городского суда Челябинской области.

В соответствии с п. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч.8 ст.226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно п.9 ст.226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В п.11 ст.226 КАС РФ установлено, что обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п.п.1 и 2 ч.9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п.п.3 и 4 ч.9 и в ч.10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

На основании п. 2 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч.3). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (ч.4). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5).

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определен ст. 29 настоящего Закона и предусматривает в соответствии с п.3 ч.1 указанной статьи проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ч.1 ст.27 Закона № 218-ФЗ).

Суд, рассматривая спор о законности действий регистрирующего органа по отказу в регистрации права и об обязании последнего осуществить государственную регистрацию, должен установить наличие у заявителя оснований возникновения права собственности на спорное имущество.

Как установлено из письменных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ собрание учредителей №» приняло решение поручить ФИО1 оформить сделку по покупке №» квартиры, по адресу: <адрес> произвести расходы на приобретение квартиры. В порядке премирования передать в собственность директору ФИО1 указанную квартиру (л.д.16 – копия протокола собрания).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и ФИО8 продали, а №» в лице директора ФИО1, купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.17-18).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен государственным нотариусом Златоустовской нотариальной конторы № ФИО3, а также зарегистрирован в БТИ г.Златоуста ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-18).

ДД.ММ.ГГГГ между №), являющимся правопреемником №» (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность в собственность квартиру по адресу: <адрес> (л.д.12).

Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом (п.2 договора).

Квартира продана за 400000 руб., которые уплачиваются покупателем после подписания настоящего договора до его государственной регистрации (п.4 договора).

Согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ продавец №» в лице директора ФИО1, действующего на основании Устава, передал, а покупатель ФИО1 принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Расчет произведен полностью (л.д.13).

Справкой директора №» ФИО1 подтверждается, что в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ покупателем ФИО1 в пользу продавца уплачены 400 000 руб. (л.д.14).

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО1 ФИО4 обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации ранее возникшего права собственности №» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, №, предоставив для осуществления регистрационных действий договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий возникшее право собственности №», договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий приобретение административным истцом спорной квартиры, а также передаточный акт, справку об уплате денежных средств (л.д.64-78).

Уведомлением Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.99) ФИО1 уведомлен о том, что государственная регистрация прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (п.5 ч.1 ст.26 Закона).

В уведомлении (л.д.99) указано, что в ходе правовой экспертизы документов представленных для осуществления государственной регистрации прав установлено, что в ЕГРН права на указанную квартиру не зарегистрированы. Согласно сведениям бюро технической инвентаризации <адрес>, осуществлявшего государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, расположенные в <адрес> до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №, квартира принадлежит на праве собственности МП «Фирма Анти» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №» является правопреемником №». Из представленной копии постановления главы города Златоуста от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что №» реорганизовано в №» (л.д.99, 75, 101).

Как указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права (л.д.99) и подтверждается материалами дела, по сведениям из ЕГРЮЛ:

№» ДД.ММ.ГГГГ прекратило своё существование путем реорганизации в результате присоединения к №» (л.д.19-22, 80-83).

№» ДД.ММ.ГГГГ реорганизовано путем слияния с №» (л.д. 23-28, 84-86).

№» ДД.ММ.ГГГГ реорганизовано путем слияния с №» (л.д.29-33, 87-91).

№» прекратило свою деятельность (исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.34-38, 92-96).

Уведомлением Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.109-110) представитель ФИО1 уведомлен о неустранении причин приостановления государственной регистрации ранее возникшего права собственности и права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером № по причине того, что не предоставлены документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (п.5 ч.1 ст.26 Закона № 218-ФЗ).

Не согласившись с уведомлениями Управления Росреестра по Челябинской области о приостановлении государственной регистрации прав, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование иска, что на момент обращения с заявлением в Управление Росреестра по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности правоспособность продавца ООО «Фирма Анти» прекратилась. Устранить причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права собственности, истец не может по объективным причинам. Поскольку сделка сторонами фактически исполнена, при этом право собственности продавца на спорный объект не регистрировалось в ЕГРН и в настоящее время не зарегистрировано, истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение.

Возражая против исковых требований, представитель ответчика указала, что препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества явилось то обстоятельство, что право собственности продавца на спорную квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН. Действия Управления по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект соответствуют требованиями Закона № 218-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, с момента его заключения. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Между тем, нормами ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п.3 ч.3 ст.15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Законом.

Как следует из пояснений представителей сторон и установлено в ходе рассмотрения дела, правопреемник продавца спорного имущества № (являющийся правопреемником собственника квартиры №») на дату подачи ФИО1 заявления о государственной регистрации права прекратил свою деятельность, исключен из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ как недействующее юридическое лицо (№»).

В соответствии с п.3 ст.49, п.1 ст.61 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Пунктом 2 ст. 64.2 ГК РФ предусмотрено, что исключение недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц влечет правовые последствия, предусмотренные настоящим Кодексом и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам.

Согласно ч.9 ст. 15 Закона № 218-ФЗ, введенной Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ, в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).

Согласно справки ОГБУ «Бюро технической инвентаризации Челябинской области» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.112) собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, до настоящего времени значится № №» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако государственная регистрация права собственности продавца квартиры №» (либо его правопреемников) на спорное жилое помещение в установленном законом порядке не была осуществлена в ЕГРН до прекращения деятельности № (правопреемника №»).

Таким образом, судом установлено и следует из материалов дела, что причиной приостановления, а затем отказа Управления Росреестра по Челябинской области совершения регистрационных действий послужило то обстоятельство, что в Едином государственном реестре недвижимости права продавца недвижимого имущества не зарегистрированы, в связи с чем применить положения ч.9 ст.15 Закона № 218-ФЗ не представилось возможным.

Согласно ч.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности №» (либо его правопреемников) на квартиру по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости, не свидетельствует о том, что юридическое лицо на момент прекращения деятельности и исключения его из ЕГРЮЛ не являлось единоличным собственником указанной квартиры, право собственности на квартиру возникло у №» (правопреемника №) до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае, если на момент подачи заявления о государственной регистрации продавец исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо и право собственности продавца не зарегистрировано в ЕГРН, суд приходит к выводу, что в соответствии со статьей 6 ГК РФ по аналогии подлежит применению п. 3 ст.551 ГК РФ.

Уведомлением Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уведомлен об отказе в государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании ст.27 Закона № 218-ФЗ (л.д.146).

С учетом разъяснений, данных в п.62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в п.59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости право собственности на недвижимое имущество – квартира по адресу: <адрес> не регистрировалось и в настоящее время не зарегистрировано (л.д.50-52).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд признает установленным факт того, что спорное имущество на момент продажи являлось собственностью продавца на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

До момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности правопреемника продавца сторонами договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не были совершены необходимые действия, направленные на осуществление регистрирующим органом государственной регистрации права собственности продавца спорной квартиры и регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.

При этом, для продавца – №» государственная регистрация права собственности на квартиру не являлась обязательной, поскольку право у продавца возникло до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у продавца на дату заключения договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ само по себе не влияло на действительность названной сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.

При таких обстоятельствах отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах продавца на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае исключения продавца из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо (после заключения договора) покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Таким образом, истец в связи с прекращением деятельности юридическим лицом №» (правопреемник продавца №»), право собственности которого на недвижимое имущество не зарегистрировано в ЕГРН, лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество.

Материалами дела подтверждается и не оспорено, лицами участвующими в деле, что стороны договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ выполнили взаимные обязательства друг перед другом по передаче имущества от продавца к покупателю, по оплате покупателем продавцу стоимости приобретенного имущества.

Кроме того, суд учитывает, указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

С момента приобретения квартиры и по настоящее время ФИО1 владеет и пользуется данным жилым помещением, в полном объеме осуществляет его содержание и ремонт, что подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе квитанциями об уплате коммунальных услуг (л.д.130-135), зарегистрирован в квартире по месту жительства (л.д.40).

Правопритязаний на спорный объект со стороны иных лиц в материалы дела не представлено.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что в настоящее время продавец прекратил свою деятельность (исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо), обязательства в рамках договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ исполнены сторонами в полном объеме, суд, руководствуясь разъяснениями пунктов 59, 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и в целях устранения правовой неопределенности в правах истца на недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

Из содержания ст. 218, п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны незаконными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают права, свободы или охраняемые интересы граждан либо иных лиц.

В рамках данного дела не имеется требуемой совокупности условий для признания незаконными действий должностного лица Управления Росреестра по Челябинской области. Более того, истец в уточненном исковом заявлении таковых требований не заявляет.

С учетом установленных обстоятельств, оснований заявленных требований, суд приходит к выводу, что данный иск не обусловлен установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца Управлением, а решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с ФИО1 юридических интересов.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ: № №) удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 на приобретенную у № (№) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, ул.им.ФИО6, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Челябинского областного суда через Златоустовский городской суд.

Председательствующий Н.В.Буланцова

мотивированное решение составлено 22.08.2025