Решение № 3А-133/2019 3А-133/2019~М-148/2019 М-148/2019 от 20 октября 2019 г. по делу № 3А-133/2019

Дело № 3а-133/2019


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 октября 2019 года город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Михайленко В.Г.,

при секретаре Лысове В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице своего представителя ФИО2 обратилась в Амурский областной суд с данным административным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> Постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 «Об утверждении кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» утверждены результаты кадастровой оценки данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого помещения определена в размере 47755011 рублей 77 копеек. Утвержденная кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, так как действительная рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 года составляет 7273000 рублей, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 7 августа 2019 года № 63/2019, составленным квалифицированным оценщиком Ф.И.О.13 Данные обстоятельства нарушают его права и законные интересы, поскольку согласно ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. Утвержденная кадастровая стоимость нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем она определяет размер налога, подлежащего уплате за данный объект, в большем размере, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов собственника объекта недвижимости.

С учетом изложенного просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, равной 7273000 рублей.

В письменном отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ФИО3 указывает, что в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в результате массовой оценки недвижимости. При этом под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

В 2016 году на территории Амурской области Правительством Амурской области были проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Постановлением правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области». В период с 6 по 13 декабря 2016 года сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 62, 69, 169 КАС РФ, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требования административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению только в случае представления отчета, соответствующего требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного просит разрешить требования административного иска исходя из фактических обстоятельств дела и правовой оценки представленных в материалах дела доказательств, ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя Управления Росреестра по Амурской области.

В письменных возражениях представитель Министерства имущественных отношений Амурской области ФИО4, действующая в интересах Правительства Амурской области на основании распоряжения губернатора Амурской области от 18 декабря 2014 года № 311-р, указывает, что в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 246, ч. 5 ст. 247 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет № 63/2019 от 7.08.2019 г., выполненный Ф.И.О.14 являющейся членом НП «СРОО «Экспертный центр». Ознакомившись с представленным отчетом, сотрудники Министерства имущественных отношений Амурской области не обнаружили грубых нарушений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

От иных участвующих в деле лиц письменные возражения на административное исковое заявление не поступили.

В судебное заседание участвующие в деле лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. В соответствии с положениями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено при состоявшейся явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участников судебного заседания, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 20.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу ст. 24.18 указанного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536 на территории Амурской области утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) по состоянию на 1 января 2016 года.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 4 апреля 2016 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 7-8, 10).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.06.2019 г. кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила 47755011 рублей 77 копеек (л.д. 9).

В обоснование требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 63/2019 от 7 августа 2019 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, выполненный оценщиком Ф.И.О.8 (л.д. 14-93).

Из данного отчета следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года составляет 7273000 рублей.

В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Налог на имущество физических лиц вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с данным Кодексом, нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 Кодекса. К объектам налогообложения относятся, в том числе здания, строения, сооружения, помещения, расположенные в пределах муниципального образования. Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 402 Кодекса (ч. 1 ст. 399, ст. 400, пп. 6 п. 1 ст. 401, п. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ).

Поскольку ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <номер>, ее права и обязанности затрагиваются определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, так как налог на указанное имущество исчисляется исходя из размера его кадастровой стоимости. При указанных обстоятельствах суд полагает, что административный истец ФИО1 вправе оспорить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28).

Доказательством определения рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет экспертной организации, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28).

В соответствии с ч. 1 ст. 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом приведенных правовых норм отчет № 63/2019 от 7.08.2019 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный Ф.И.О.9 как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Федерального стандарта оценки итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. При этом подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным Федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки определено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Так, из отчета № 63/2019 от 7.08.2019 г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года составляет 7273000 рублей (л.д. 16, 64).

Из указанного отчета усматривается, что при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости были установлены его качественные и количественные характеристики, учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом месторасположения, физических характеристик, объемно-планировочных характеристик, уровня отделки и технического состояния помещения. При проведении оценки Ф.И.О.10 использовались: сравнительный подход (результат составил 6766754 руб.), затратный подход (результат составил 7840729 руб.), а также доходный подход (результат составил 7289928 руб.). При согласовании результатов оценки посредством определения весовых коэффициентов рассчитана итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости, составившая 7273000 рублей. При расчетах оценщик исходил из предположения, что объект оценки не обременен никакими обязательствами и ограничениями на использование и распоряжение. Исследовательская часть отчета № 63/2019 от 7.08.2019 г. является логичной, последовательной и мотивированной, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчет № 63/2019 от 7.08.2019 г. выполнен оценщиком Ф.И.О.11 которая является членом ассоциации «СРОО «Экспертный совет», гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством (страховой полис СОАО «ВСК» <номер> от 23.05.2017 года, срок действия до 31.05.2020 года).

Профессиональные знания оценщика в области оценочной деятельности подтверждаются дипломом о профессиональной переподготовке ФГБОУ ВПО «Хабаровская академия экономики и права» серии <номер> от 30.06.2015 года по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности <номер> от 06.07.2018 г. по направлению «Оценка недвижимости» из чего следует, что оценщик Ф.И.О.12 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности в соответствии с положениями ст.ст. 4, 15, 15.1, 24.7 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ходе судебного разбирательства ни административным ответчиком, ни заинтересованными лицами, привлеченными к участию в деле, не оспаривались представленные заявителем доказательства, определяющие рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 7273000 рублей.

Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих выводов оценщика, изложенных в отчете № 63/2019 от 7.08.2019 г., ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлялись, основания ставить под сомнения выводы оценщика и правильность произведенных им расчетов отсутствуют.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № 63/2019 от 7.08.2019 г. (л.д. 14-93) является допустимым доказательством по настоящему административному делу, соответствующим требованиям ст. 59, 61 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и разъяснением, приведенным в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз. 6 ч. 16 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, в связи с чем экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о несоответствии результатов произведенной уполномоченным органом кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <номер>, принадлежащего ФИО1, его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536, сведения о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних (минимальных) значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в разрезе кадастровых кварталов муниципальных образований и городских округов Амурской области.

Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и ее внесение в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом правовой оценки совокупности представленных в материалах дела доказательств, проведенной в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, и фактически установленных обстоятельств дела, суд находит подлежащими удовлетворению требования административного иска о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установлении по состоянию на 1 января 2016 года кадастровой стоимости данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 7273000 рублей.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <номер>, общей площадью 999,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года в размере 7273000 (семи миллионов двухсот семидесяти трех тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 19 сентября 2019 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21 октября 2019 года.

Председательствующий В.Г. Михайленко