Решение № 3А-142/2025 3А-142/2025~М-65/2025 М-65/2025 от 6 июля 2025 г. по делу № 3А-142/2025

Дело № №

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года

город Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лукашевича В.Е.,

при секретаре Линьковой К.С.,

с участием представителя административных ответчиков - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО18,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № № по административному иску ФИО19 к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО19 обратилась в Рязанский областной суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец ФИО19 указала, что она является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 900 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: <адрес>.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 28-П от 2 октября 2023 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки вышеназванного здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 38 735 037 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Из отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО17, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 8 151 000 рублей

ДД.ММ.ГГГГ года административным истцом ФИО19 направлено в ГБУ РО «Центр ГКО» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО19 было отказано в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости - нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Административный истец считает, что решение ГБУ РО «Центр ГКО» является незаконным, поскольку указанные в нем нарушения оценщиком ФИО16 допущены не были и не могли повлиять на итоговую величину оценки рыночной стоимости. Установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, превышающая его рыночную стоимость, затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого поставлен в зависимость от кадастровой стоимости объекта недвижимости, так как создает необоснованно высокую нагрузку.

С учетом уточнения заявленных требований, административный истец ФИО19 просила признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 900 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 12 616 000 рублей, определенном заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно представленному в письменной форме отзыву административных ответчиков Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» при принятии решения № № от ДД.ММ.ГГГГ года бюджетным учреждением были соблюдены требования законодательных актов Российской Федерации и нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия Учреждения на принятие оспариваемого решения, процедура и порядок его принятия, а также требования, устанавливающие форму и вид, в которых бюджетное учреждение вправе принимать указанное решения. В связи с этим решение ГБУ РО «Центр ГКО» является законным и обоснованным. Отчет, представленный заявителем ФИО19, не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Административный истец ФИО19 имеет возможность повторно обратиться в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением после устранения нарушений, выявленных в отчете и перечисленных в оспариваемом решении.

В судебное заседание административный истец ФИО19 и ее представитель по доверенности - адвокат Нагоров С.П., а также представители публично-правовой компании «Роскадастр» и администрации муниципального образования - Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ, Кодекс).

Информация о времени и месте рассмотрения дела в силу части 7 статьи 96 КАС РФ была также размещена на сайте Рязанского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно ч. 2 ст. 150 и ч. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в административном деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

От представителя заинтересованного лица - публично-правовой компании «Роскадастр» по доверенности ФИО20 поступил в письменной форме отзыв, в котором ППК «Роскадастр» не оспаривает требования административного истца ни по основанию их возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости. Кроме того, Компания просит рассмотреть дело без участия их представителя.

На основании ч. 2 ст. 150 и ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие административного истца ФИО19 и ее представителя, а также представителей заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель административных ответчиков - Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» по доверенности ФИО18 пояснила, что сторона административных ответчиков административный иск ФИО19 не признает и просит отказать в его удовлетворении. Она поддержала доводы, изложенные в ранее представленном письменном отзыве, о том, что решение бюджетного учреждения является законным и обоснованным, так как представленный заявителем отчет об оценке не соответствовал законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что также подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы. Административный истец ФИО19 не лишена возможности исправить выявленные недостатки и вновь обратиться в бюджетное учреждение. Кроме того, она указала, что с письменными пояснениями эксперта ООО «Красные ворота» ФИО1. по проведенной экспертизе административные ответчики ознакомлены, пояснения им понятны, дополнительных замечаний они не имеют, установленную в экспертном заключении рыночную стоимость объекта недвижимости не оспаривают.

Суд, заслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав материалы административного дела № №, находит административный иск ФИО19 подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 КАС РФ суд защищает нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы граждан и организаций.

В силу ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Помимо Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в настоящее время регулируется Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года).

Федеральным законом № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года в Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года устанавливается до 1 января 2026 года переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации: применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (подпункт 1); не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года (подпункт 2); рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года) не осуществляется (подпункт 3).

Исходя из вышеизложенного, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года до окончания переходного периода (до 1 января 2026 года либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, то есть после 1 января 2026 года или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Распоряжением Правительства Рязанской области № 534-р от 13 ноября 2020 года на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В силу ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В соответствии с ч. 5 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

В силу ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года подлежат применению на территории Рязанской области с 1 января 2021 года.

На основании п. 1 ст. 399 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Рязанской области № 65-ОЗ от 30 октября 2014 года «Об установлении единой даты начала применения на территории Рязанской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2015 года сумма налога на имущество физических лиц (в том числе на нежилое здание), подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Статьей 400 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу пп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно разъяснениям, приведенным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 6 постановления Пленума № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов административного дела № № и установлено судом, административному истцу ФИО19 принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 900 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: <адрес>. Указанное обстоятельство подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, актуальными на ДД.ММ.ГГГГ года.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 28-П от 2 октября 2023 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, в том числе, как следует из Приложения, установлена кадастровая стоимость вышеназванного здания.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 38 735 037 рублей. Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН является ДД.ММ.ГГГГ года, датой начала ее применения - ДД.ММ.ГГГГ года.

В силу положений главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, распоряжения Правительства Рязанской области № 534-р от 13 ноября 2020 года «Об установлении даты перехода на территории Рязанской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» административный истец ФИО19 является плательщиком налога на имущество физических лиц на общих основаниях, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

ДД.ММ.ГГГГ года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление административного истца ФИО19 об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. К данному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года заявителем ФИО19 был приложен отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный ФИО2 согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 8 151 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО19 было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно разделу V указанного решения причинами, послужившими к отказу, являются: использование в отчете неполных и недостоверных сведений; расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта.

Поскольку административный истец ФИО19 в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № является плательщиком налога на имущество физических лиц на общих основаниях и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ФИО19, она вправе обратиться с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с ч. 3 ст. 92 КАС РФ течение процессуального срока, исчисляемого месяцами, начинается на следующий день после даты или наступления события, которыми определено его начало.

В силу ч. 1 ст. 93 КАС РФ процессуальный срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца установленного срока.

Частью 4 ст. 93 КАС РФ предусмотрено, что процессуальное действие, для совершения которого установлен процессуальный срок, может быть совершено до двадцати четырех часов последнего дня процессуального срока. В случае, если жалоба, документы или денежные суммы были сданы в организацию почтовой связи до двадцати четырех часов последнего дня установленного процессуального срока, срок не считается пропущенным.

Административным истцом ФИО19 соблюден установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок обращения в суд с административным иском, который был направлен почтовым отправлением ДД.ММ.ГГГГ года и поступил в Рязанский областной суд ДД.ММ.ГГГГ года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, суд полагает, что оспариваемое решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось стороной административного истца.

Суд также отмечает, что решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года тридцатидневный срок с даты подачи ФИО19 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано директором бюджетного учреждения и ведущим кадастровым оценщиком.

В соответствии с ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В силу ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе путем назначения по административному делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административных ответчиков Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО3., требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также для подтверждения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом по данному административному делу по ходатайству административного истца ФИО19 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО4

Суд при выборе экспертной организации исходил из того, что по настоящему административному делу не исключается возможность назначения судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-оценочных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами (аналогичная правовая позиция изложена в решении Верховного Суда Российской Федерации № АКПИ22-93 от 24 марта 2022 года).

Из заключения эксперта ООО «Красные ворота» ФИО5 № № от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что отчет ФИО6 № № от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (далее - ФСО) в части пункта 17 ФСО II, пункта 22 ФСО II, пункта 1.3 ФСО III, пункта 3.4 ФСО IV, пункта 9 ФСО V, пункта 7.9 ФСО VI, пункта 7.10 ФСО VI, пункта 7.13 ФСО VI, пункта 8 ФСО № 7, пункта 22е ФСО № 7 и пункта 23в ФСО № 7, содержит ошибки, в том числе указанные в решении ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года. В связи с этим эксперт не может подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № в размере 8 151 000 рублей, определенном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в отчете ФИО7. № № от ДД.ММ.ГГГГ года. После устранения выявленных замечаний, дополнительных расчетов и анализа полученных результатов, эксперт заявляет, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 12 616 000 рублей.

Суд считает, что заключение судебной оценочной экспертизы № № от 7 мая 2025 года, подготовленное экспертом ООО «Красные ворота» ФИО8, соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО9. является незаинтересованным по делу лицом, имеет высшее образование, длительный стаж работы по экспертной специальности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Перечисленные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены в оспариваемом административном истцом ФИО19 решении ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», застраховавшим ответственность оценщика.

Оценив собранные по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № не могла быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

В связи с этим суд полагает, что при рассмотрении заявления ФИО19 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания решения ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года незаконным отсутствует, заявленное в этой части требование административного истца ФИО19 не подлежит удовлетворению.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № эксперт ФИО10 руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки; в заключении эксперта приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; дана подробная характеристика объекту оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов и с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов, обоснован отказ от применения затратного подхода, ошибок в расчетах не допущено.

По мнению суда, использование соответствующих коэффициентов экспертом произведено корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих достоверность указанной выше величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, сторонами не представлено.

В соответствии с п. 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 года, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В силу положений ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В п. 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

После исследования заключения судебной оценочной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленного экспертом ООО «Красные ворота» ФИО11А., стороны о назначении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не просили, оснований для их назначения по своей инициативе суд не усматривает.

Ссылки административных ответчиков Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» в письменных возражениях на допущенные экспертом нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Все приведенные Минимуществом Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» доводы опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО12., данными им после проведения экспертизы, в частности, о том, что в заключении представлено обоснование отказа от затратного подхода при оценке стоимости земельного участка. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. В отчете отсутствует информация, необходимая для применения экспертом методов затратного подхода: строительный объем; материал стен, фундамента, перекрытий; информация об инженерной инфраструктуре и т.д. Срок экспозиции объекта недвижимости - это период времени, в течение которого объект экспонируется на рынке до достижения соглашения между продавцом и покупателем о его покупке. Срок экспозиции носит вероятностный характер, его нельзя точно предсказать, можно только определить после продажи объекта. Однако можно указать усредненную характеристику - типичный срок экспозиции, который характерен для большинства объектов, принадлежащих к рассматриваемому сегменту. Аналоги экспонируются в течение непродолжительного срока, поэтому эксперт не вводил соответствующую корректировку.

Оснований не согласиться с заключением эксперта ООО «Красные ворота» ФИО13 № № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленным по результатам судебной оценочной экспертизы по административному делу № №, суд не находит.

В связи с чем отклоняет возражения административных ответчиков Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» относительно заключения судебной оценочной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении различными оценщиками, что обусловлено вероятностным характером оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, поэтому оно может быть положено в основу решения суда.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела стороной административных ответчиков Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» неоднократно приводился довод о невозможности удовлетворения судом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в случае отказа в признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения, поскольку административный истец ФИО19 имеет возможность повторно обратиться в бюджетное учреждение после устранения нарушений, выявленных в отчете и перечисленных в оспариваемом решении.

Как полагает суд, такая позиция основана на ошибочном толковании правовых норм.

Согласно ч. 1 ст. 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием в суде решения бюджетного учреждения может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Кроме того, пунктом 3 статьи 3 НК РФ предусмотрено установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта ООО «Красные ворота» ФИО14 № № от ДД.ММ.ГГГГ года, нарушает права административного истца ФИО19, как налогоплательщика, суд считает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным и обоснованным.

Учитывая, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, а также то, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца ФИО19 явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд полагает необходимым определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленной экспертом ООО «Красные ворота» ФИО15

Таким образом, административный иск ФИО19 к Минимуществу Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» подлежит частичному удовлетворению.

Датой подачи административным истцом ФИО19 заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № следует считать ДД.ММ.ГГГГ года (дата обращения с заявлением в бюджетное учреждение).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 227, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО19 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 900 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: <адрес> 1, равную его рыночной стоимости в размере 12 616 000 (двенадцати миллионов шестисот шестнадцати тысяч) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

В удовлетворении требования ФИО19 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Е. Лукашевич

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ года.