Решение № 2-447/2021 2-447/2021~М-24/2021 М-24/2021 от 22 марта 2021 г. по делу № 2-447/2021

Дело № 2-447/2021

УИД 23R23RS0008-01-2021-000044-18


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 марта 2021 года Белореченский районный суд

Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Волковой Н.А.,

при секретаре Сидоренко Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело исковому заявлению администрации муниципального образования Белореченский район Краснодарского края к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования Белореченский район Краснодарского края обратилась в суд с исковым заявлением признании недействительной ничтожной сделкой договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, участок №, площадью 1000 кв.м, отнесенный к землям населенных пунктов, с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства; указании, что решение по настоящему спору будет являться основанием для внесения в ЕГРН изменений путем исключения сведений о регистрации права собственности на земельный участок; погасить запись о праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, б/н, участок №, площадью 1 000 кв.м, с кадастровым номером: № с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, в ЕГРН; вернуть стороны к арендным правоотношениям.

В ходе рассмотрения дела по существу представитель истца – администрации муниципального образования Белореченский район уточнил исковые требования и просит суд признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи, заключенный администрацией МО Белореченский район и ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, участок №, площадью 1000 кв.м, отнесенный к землям населенных пунктов, с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2, земельного участка по адресу: <адрес>, б/н, участок №, площадью 1000 кв.м, отнесенный к землям населенных пунктов, с кадастровым номером № с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства; погасить запись о правах собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, б/н, участок №, площадью 1000 кв.м, отнесенный к землям населенных пунктов, с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства в ЕГРН; указать, что решение по настоящему спору будет являться основанием для внесения в ЕГРН изменений путем исключения сведений о регистрации права собственности на земельный участок; вернуть стороны к арендным правоотношения, восстановив запись об обременении земельного участка с кадастровым номером № договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца администрации муниципального образования Белореченский район – ФИО3 на заявленных требованиях настаивала, в обоснование чего пояснила, что между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № от 22 октября 2019 года сроком на 20 лет, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, участок №, площадью 1000 кв.м, отнесенный к землям населенных пунктов, с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. 07.07.2020 года ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования Белореченский район с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность для индивидуального жилищного строительства, при этом сообщив, что на земельном участке с кадастровым номером № из всех объектов, расположенных на земельном участке имеется лишь сарай с кадастровым номером №. Уполномоченный орган, управление имущественных отношений подготовило договор купли-продажи указанного земельного участка для ИЖС под объектом, не являющимся жилым. Договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Белореченском отделе Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи № произведена государственная регистрации права собственности. В дальнейшем В.А. заключил с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ данный материал был передан в правовое управление с сопроводительным письмом, в котором указано, что в рамках проведенного самоконтроля выявлен договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером № с видом разрешенного использования для ИЖС, предоставленный в собственность гражданину под объектом нежилого назначения с кадастровым номером №. Содержалась просьба применить последствия ничтожности сделки. На основании выписки из ЕГРН объектом с кадастровым номером № является нежилое здание – сарай, площадью 9,8 кв.м. При этом площадь проданного земельного участка составляет 1000 кв.м, что существенно превышает площадь нежилого объекта недвижимости. Поскольку ФИО1 спорный земельный участок предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства, то возведение на нем вспомогательного объекта (сарая), в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у истца исключительного права на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов. Данная сделка была заключена в нарушение закона. Заключенный между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка от 13.08.2020 года является недействительной (ничтожной) сделкой на основании прямого указания закона, поскольку земельный участок с разрешенным видом использования - для жилой застройки предоставлять в собственность возможно только, если гражданин выстроил на земельном участке объект индивидуального жилого строительства, тогда как на спорном земельном участке, на момент заключения договора купли-продажи был выстроен сарай, то есть объект вспомогательного использования. Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 13.08.2020 года является недействительной (ничтожной) сделкой, договор купли-продажи от 02.11.2020 года спорного земельного участка, заключенный между ФИО1 и ФИО2 также является ничтожной сделкой.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что сотрудники администрации должны были проверять все условия совершения сделки, однако заключили с ответчиком договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, уч.№. На данном земельном участке им действительно был выстроен только сарай, к строительству жилого дома он не приступил, поскольку решил продать указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ он продал указанный земельный участок по договору купли-продажи ФИО2

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований искового заявления, пояснил, что 02.11.2020 года он заключил с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, уч.№. Он приобрел указанный земельный участок за 380 000 рублей, передав указанные денежные средства продавцу ФИО1 в полном объеме. Договор купли-продажи прошел правовую экспертизу в Управлении Росреестра, поскольку переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН. Он не знал и не мог знать о том, что первоначальный договор купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией <адрес> и ФИО1, был заключен с нарушением закона. Он является добросовестным приобретателем указанного имущества, его добросовестность в части приобретения спорного земельного участка никем не оспаривается. Также следует учесть, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, будучи надлежаще уведомленным о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, представив суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил принять решение на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Как установлено в судебном заседании, 22.10.2019 года между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, участок №, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д.7-9).

Указанный договор аренды был заключен по результатам проведенного открытого аукциона на право заключения договора аренды по определению победителя торгов, что подтверждается протоколом №-Т.

07.07.2020 года ответчик ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования Белореченский район с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность для индивидуального жилищного строительства, при этом сообщив, что на земельном участке кадастровым номером № имеется объект - сарай с кадастровым номером № (л.д.12).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Белореченский район, в лице заместителя главы муниципального образования <адрес> ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № земельного участка, на котором расположены здания, сооружения либо помещения (л.д.77-78).

Согласно п.1.1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:39:1002002:544 площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, б/н участок №, разрешенный вид использования – для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п.1.2 договора на приобретаемом земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание, принадлежащее покупателю на праве собственности о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации.

Цена участка по условиям п. 2.1 данного договора купли-продажи определена на основании Закона Краснодарского края от 05.11.2002 года № 532 – КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 года №226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края, муниципального образования, на территории которого расположен участок, и составляет 5029 рублей

25.08.2020 года на основании указанного договора купли-продажи произведена государственная регистрации права собственности ФИО1 на указанный земельный участок, номер регистрационной записи №

Таким образом, судом установлено и не оспаривалось сторонами, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО1 был заключен без проведения торгов именно по тому основанию, что на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером № ФИО1 ВА. возведен нежилой объект, а именно здание – сарай, площадь которого составляет 9,8 кв.м.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Так, возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 112-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.

Поскольку возведенный ответчиком ФИО1 на земельном участке, переданном ему в аренду для индивидуального жилищного строительства, объект – сарай имеет вспомогательное значение, то его строительство не могло повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании договора купли-продажи без проведения торгов.

То есть, на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 не имел исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из положений ч.1 ст.167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Исходя из положений ч.2 ст.168 УК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о ничтожности заключенного между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

При этом, в части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 02.11.2020 года между ФИО1 и ФИО2, следует отказать.

Как установлено в судебном заседании, 02.11.2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок №, площадью 1000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д.64).

Право собственности ФИО2 на спорный земельный участок по указанному договору было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ путем внесения регистрационной записи о государственной регистрации права №.

По указанному договору купли-продажи покупатель ФИО2 также приобрел нежилое здание – сарай площадью 9,8 кв.м, который расположен на указанном земельном участке. Право собственности ФИО2 на нежилое здание было также зарегистрировано в установленном законом порядке, путем внесения регистрационной записи о государственной регистрации права (л.д.45,46).

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Пунктом 1 статьи 302 того же Кодекса установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23.06.2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из указанных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23.06.2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П о соотношении положений статей 167 и 301, 301 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

Судом установлено, что спорный земельный участок выбыл из публичной собственности по воле истца администрации муниципального образования Белореченский район, осуществлявшей распоряжение участком.

На момент заключения договора купли-продажи от 02.11.2020 право собственности продавца ФИО1 на участок и расположенный на нем объект – сарай было зарегистрировано в установленном порядке, сведений о наличии правопритязаний на участок третьих лиц или об оспаривании сделки не имелось.

Таким образом, ФИО2, приобретая земельный участок и расположенный на нем сарай по возмездной сделке у лица, право собственности, которого подтверждено наличием записи в ЕГРП, не мог и не должен был усомниться в праве продавца ФИО1 на отчуждение имущества, не мог и не должен был знать о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО1

Нарушение предусмотренного порядка предоставления земельного участка в собственность ФИО1 является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка №40 от 13.08.2020 года недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя земельного участка ФИО2 При том, что добросовестность ФИО2 в отношении сделки договора купли-продажи от 02.11.2020 года земельного участка представителем администрации муниципального образования Белореченский район не оспаривалась.

Кроме того, следует также отметить, что возвращение к арендным отношениям, согласно требованиям истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предполагает возвращение в собственность администрации муниципального образования Белореченский район спорного земельного участка, тогда как изъятие у ответчика ФИО2 в пользу администрации земельного участка, на котором расположен законно приобретенный ответчиком ФИО2 объект недвижимости, противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле требования к ответчику ФИО2 подлежали рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, суд приходит к выводу, что истец администрация муниципального образования Белореченский район, заявив требования о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО2, избрал ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к приобретателю имущества с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требования администрации муниципального образования Белореченский район в части признания недействительным договора купли-продажи от 02.11.2020 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, участок №, площадью 1000 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов, с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, заключенный между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО1.

Администрации муниципального образования Белореченский район Краснодарского края в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 марта 2021 года.

Судья Н.А. Волковая