Решение № 2-772/2017 2-772/2017 ~ М-977/2017 М-977/2017 от 21 сентября 2017 г. по делу № 2-772/2017

Дело №2-772/2017


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Туапсе 22 сентября 2017 г.

Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Щербак Н.А.,

при секретаре Кузнецовой С.Н.

с участием:

представителя истца департамента имущественных отношений Краснодарского края – Ш.А.Г., действующего на основании доверенности №.17 от 10.01.2017г.

представителя ответчика ФИО1- Т.С.В., действующий на основании доверенности №№ от 31.01.2017г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пене,

установил:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пене, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 25665 кв.м, с кадастровым номером №. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за субъектом Российской Федерации - краснодарским краем ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации №. По условиям Договора аренды, а также на основании ст. 190 ГК РФ арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия Договора аренды, своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок в соответствии с разделом 2 Договора без выставления счетов Арендодателем (п. 4.1.2.). Согласно пункту 2.4 договора арендная плата начисляется и вносится арендатором со дня фактической передачи участка. В нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется. Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора. Ответчику была направлена претензия от 17.03.2017 № с предложением погасить задолженность, однако последний мер по погашению задолженности в полном объеме не принял, возражений не представил. За период с 15.12.2016 по 30.09.2017 задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составляет 3 675 454,11 руб. Расчет размера арендной платы производился истцом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов». Согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. За период с 16.12.2016 по 10.07.2017 сумма пени за несвоевременную уплату ответчиком арендных платежей составляет 111 893,29 руб. в связи с чем, просит взыскать с ФИО1 в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края задолженность по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 3 787 347,40 руб. в том числе: задолженность по арендной плате по указанному договору за период с 15.12.2016 по 30.09.2017 в размере 3 675 454,11 руб.; задолженность по пене по состоянию на 10.07.2017 в размере 111 893,29 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ш.А.Г. поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить, сославшись на те же обстоятельства.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности Т.С.В. возражал против удовлетворения иска, поскольку земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом. Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 29.10.2004 г. истек в 29.10.2014 г. Ни одна из сторон по указанному договору аренды не заявляла о его расторжении. Соответственно указанный договор аренды считается продленным на тех же условиях и в том же объеме прав и обязанностей. На указанном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства в количестве 4 (четыре) и объект завершенного строительства - трансформаторная подстанция, принадлежащие ФИО1 на праве собственности. Срок действия разрешений на строительство указанных выше объектов незавершенного строительства истек по истечению срока действия договора. В целях заключения договора аренды на 3 (три) года и завершения строительства, указанных выше объектов незавершенного строительства, ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов (заявление о предоставлении в аренду земельного участка от 08.09.2016 года, отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2016 года). Однако по надуманным основаниям департамент имущественных отношений Краснодарского края ему отказал. Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 08.02.2017 года № 2а-258/17 (Решение Туапсинского районного суда вступило в законную силу 27 апреля 2017 года - апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 27.04.2017 года) отказ признан не законным и департамент имущественных отношений Краснодарского края обязали предоставить ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером № сроком на три года однократно для завершения строительства незавершенных строительством объектов без проведения торгов. Однако до момента подачи департаментом имущественных отношений Краснодарского края искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате и пени земельный участок так и не был ФИО1 передан в аренду. При указанных обстоятельствах Подольский не мог пользоваться указанным выше земельным участком по целевому назначению, предусмотренному договором аренды по вине арендодателя - департамента имущественных отношений Краснодарского края, соответственно он не обязан вносить арендную плату за земельный участок, до того момента как арендодателем будет предоставлен земельный участок в аренду, чтобы он мог продлить или получить новые разрешения на строительства.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» функции по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от имени администрации Краснодарского края переданы департаменту имущественных отношений Краснодарского края.

Согласно статье 5 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», Положению о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденному постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 «департаменте имущественных отношений Краснодарского края» департамент имущественных отношений Краснодарского края обеспечивает защиту имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Стройинвест» заключен договор аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером №, общей площадью 25665 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> предназначенный для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса с торговым комплексом, сроком на 10 лет, до 29.10.2014г.

Действие договора прекращается по истечению срока аренды Участка (п.8.1 Договора)

Согласно п. 4.1.20 арендатор обязан направить не менее, чем за 90 дней до окончания срока действия договора письменное предложение Арендодателю о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.

Как установлено судом, на новый срок договор аренды земельного участка между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Стройинвест» не заключался.

Сведений об освобождении арендатором земельного участка в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка материалы дела не содержат.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из искового заявления и материалов дела, ООО «Стройинвест» после 29.10.2014г., истечения срока договора аренды, продолжало пользоваться земельным участком, с кадастровым номером 23:33:0104001:0022, и вносить арендную плату.

Далее, 08.12.2016г., уже после истечения срока аренды земельного участка по договору от 29.10.2004г., между ООО «Стройинвест» и ответчиком по делу- ФИО1 заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № от 29.10.2004г., который был зарегистрирован 15.12.2016г.

В соответствии с п.5 и п.9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Сведений о том, что арендодатель был уведомлен о состоявшейся переуступке, в материалах дела не имеется.

Таким образом, п.п. 5 и 9 ст.22 ЗК РФ предусмотрена возможность замены стороны арендатора на другое лицо или лиц в порядке передачи арендных прав только при уведомлении арендатора в пределах срока действия договора.

Данная обязанность арендатора была установлена в п.4.1.18 договора аренды, согласно которого, в случае передачи прав арендатора на Участок другому лицу в 10 дневный срок арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также копии подтверждающих такие прекращение деятельности иди передачу прав (документов).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено суду доказательств того, что он был уведомлен о переуступке прав аренды земельного участка арендатором в установленный договором срок, в пределах срока действия этого договора.

В связи с чем, требования арендодателя о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате и пене по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Стройинвест», безосновательны, т.к. в силу ст. 22 ЗК РФ он не стал ответственным по договору аренды земельного участка от 29.10.2004г. перед арендодателем.

Арендатор обязан, согласно п. 4.1.19 договора аренды от 29.10.2004г., в случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам вносить арендную плату до дня расторжения договора.

Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке расположены 4 объекта незавершенного строительства и объект завершенного строительства - трансформаторная подстанция, принадлежащие ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2015г..

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 08.02.2017 года № 2а-258, вступившим в законную силу 27.04.2017 года, отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2016 года признан незаконным и департамент имущественных отношений Краснодарского края обязали предоставить ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером № сроком на три года однократно для завершения строительства незавершенных строительством объектов без проведения торгов.

21.07.2017г. на основании вышеуказанного решения, между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ФИО1 21.07.2017г. был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 25665 кв.м., расположенный по адресу: относительно ориентира: <адрес> для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом.

Согласно вышеуказанному договору (п.3.1.1) арендодатель обязан передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный договором.

В п. 11.1 вышеуказанного договора аренды указано, что договор аренды от 29.10.2004г. № считать расторгнутым.

В связи с чем, суд считает, что у департамента имущественных отношений Краснодарского края по договору аренды от 29.10.2004г. № не возникло право требования задолженности по арендной плате и пене у ответчика ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:0022 и соответственно обязанность по уплате арендных платежей у ответчика ФИО1 наступила только на основании договора аренды, заключенного 21.07.2017г., в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пене- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Туапсинский городской суд.

Судья Туапсинского

городского суда (подпись) Н.А.Щербак

Копия верна.

Судья Туапсинского городского суда Н.А.Щербак