Решение № 2-815/2017 2-815/2017~М-770/2017 М-770/2017 от 12 июня 2017 г. по делу № 2-815/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город ФИО1 13 июня 2017 год

Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Митюгова В.В., при секретаре Баяновой Х.Ю., с участием представителя Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ в <адрес> РБ по доверенности Шенберг М.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №2-815-17 по иску Администрации городского округа <адрес> РБ в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ в <адрес> РБ к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, встречному иску о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

Администрации городского округа <адрес> РБ в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ в <адрес> РБ обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, указывая, что в соответствии с договором № о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставлено в аренду нежилое помещение <адрес> предназначенное для обслуживания и ремонта транспортных средств. Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик подтвердил фактическое принятие указанного объекта недвижимости в аренду. Однако ответчик нарушил принятое на себя обязательство по внесению арендных платежей, задолженность по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, размер пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> которые истец просит взыскать с ответчика в свою пользу.

ФИО2 обратился в суд к Администрации городского округа <адрес> РБ в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ в <адрес> РБ с встречным иском о расторжении договора аренды, указывая, что с момента заключения спорного договора он не мог использовать данное нежилое помещение под цели, для которых оно ему было предоставлено, поскольку помещение было предоставлено в аварийном состоянии. В частности были частично разрушены стены здания, крыша пробита, коммуникации не пригодны для использования, санитарные и пожарные нормы нарушены. Ссылаясь на нормы гражданского законодательства ФИО2 просит расторгнуть договор № о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца по первоначальному иску по доверенности Шенберг М.Л. в судебном заседании иск поддержал по изложенным в нем доводам, встречные требования не признал, пояснил, что ФИО2 принял арендованное имущество без замечаний.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия, где также указал, что с первоначальным иском не согласен, поддерживает встречный иск по изложенным в нем доводам.

Выслушав участников процесса и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст.609 ГК РФ:

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Соглашением о взаимодействии городского округа <адрес> РБ и КУС Минземимущества РБ по <адрес> РБ по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа <адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ полномочия арендодателя и контроль за своевременным и полным поступлением арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество <адрес> РБ возложены на КУС Минземимущества РБ по <адрес> РБ.

В соответствии с договором № о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставлено в аренду нежилое помещение <адрес> предназначенное для обслуживания и ремонта транспортных средств. Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик подтвердил фактическое принятие указанного объекта недвижимости в аренду.

Из материалов дела следует, что ФИО2 своевременно не внес арендную плату за пользование земельным участком, за ним образовалась задолженность по внесению арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, размер пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил <данные изъяты>.

Также в судебном заседании установлено, что указанный выше договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в частности, когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

По ходатайству ФИО2 судом была назначена судебная экспертиза для определения соответствовал ли строительным, противопожарным и санитарно-техническим нормам и правилам объект муниципального нежилого фонда, переданный ФИО2 в аренду по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на настоящее время. Проводились ли с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в указанном объекте недвижимости какие-либо ремонтно-строительные работы, и если проводились, то имеют ли они непосредственное отношение к техническому состоянию здания в настоящее время. Возможно ли было эксплуатировать данное нежилое помещение по его целевому назначению с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что техническое состояние здания признано аварийным, объект не соответствовал строительным, противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам и правилам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время. В период с ДД.ММ.ГГГГ ремонтно-строительные работы на объекте не производились. На ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время безопасная эксплуатация нежилого помещения не была возможна.

Также из текста описательной части указанной экспертизы следует, что износ кровли спорного строения составляет 75-80 %, при этом по экспертной оценке ремонт кровли не производился 8-10 лет. Состояние железобетонных плит признано ограниченно-работоспособным. Кирпичные стены имеют разрушения и вывалы кладки, которые происходили в течении не менее 5-7 лет. Имеется коррозия и течи стальных регистров отопления, система отопления находится в аварийном состоянии и не функционировала 5-7 лет. Имеется коррозия трубопроводов входного узла и светильников. Системы освещения и электроснабжения находятся в аварийном состоянии и непригодны к эксплуатации. Также здание не оборудовано пожарно-охранной сигнализацией и пожарными кранами.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что арендованное истцом у ответчика нежилое помещение невозможно использовать по его целевому назначению (для обслуживания и ремонта транспортных средств), с момента заключения договора аренды, при этом указанный недостаток не был оговорен в договоре аренды и в полной мере не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению встречного иска, и отсутствию таковых к удовлетворению первоначального иска. В судебном заседании установлено, что имущество по договору аренды не использовалось и не могло быть использовано ФИО2 по целевому назначению, в связи с чем неосновательного обогащения со стороны ФИО2 судом не установлено.

Доводы представителя истца по первоначальному иску о том, что ФИО2 принял имущество в аренду без нареканий, не заявлял каких-либо требований в комитет, несостоятельны, опровергаются материалами дела, в частности заявлением от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрированным ДД.ММ.ГГГГ (через 2 дня после заключения спорного договора)), из которого следует, что ФИО2 указывает Комитету по управлению собственностью Минземимущества РБ в <адрес> РБ о невозможности использования здания по договору аренды №, поскольку оно находится в аварийном состоянии и требует больших финансовых средств для ремонта, в связи с чем просит рассмотреть возможность выкупа имущества.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску пояснил, что ответ на данное заявление ФИО2 дан не был.

Руководствуясь ст.ст. 12, 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа <адрес> РБ в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ в <адрес> РБ к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 кАдминистрации городского округа <адрес> РБ в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ в <адрес> РБ о расторжении договора аренды удовлетворить.

Расторгнуть договор № о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения 11 на <адрес> РБ, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ в <адрес> РБ и ФИО2.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца через Октябрьский городской суд РБ.

Судья: В.В. Митюгов