Решение № 2-226/2017 2-226/2017~М-184/2017 М-184/2017 от 12 декабря 2017 г. по делу № 2-226/2017

Дело № 2-226


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

р.п. Каргаполье 13 декабря 2017 года

Каргапольский районный суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Гончарука С.Е.,

при секретаре судебного заседания Шестаковой Г.А.,

с участием истца ФИО1, её представителя по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 и ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома и встречному иску ФИО3 к ФИО5 и ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка,

установил:

супруги ФИО7 обратились в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома. В обоснование иска указали, что 23.08.2016 между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 87,7 кв.м и земельного участка площадью 2934 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость отчуждаемых объектов по договору и дополнительному соглашению к нему составила 1500000 руб., которые ими уплачены в полном объёме. Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, отчуждаемые объекты переданы им без составления передаточного акта. В зимний период при наступлении холодов ими были выявлены недостатки жилого дома, выразившиеся в отсутствии утепления наружных стен жилого дома, в результате чего стены промерзают, значительно понижается температура воздуха. Отсутствие утепления является существенным недостатком, который не был оговорен при заключении сделки. Об этом ответчик при заключении договора умолчал, а в летний период времени самостоятельно обнаружить отсутствие утепления наружных стен дома им не представилось возможным. Для определения стоимости устранения указанного недостатка они обратились к специалисту ООО «Сельхозмонтаж-1» Н., по смете которого стоимость строительных работ по утеплению приобретённого дома составляет 470950 руб. В целях досудебного урегулирования спора 16.01.2017 ими в адрес ответчика была направлена претензия об уплате 470950 руб. в счёт соразмерного уменьшения покупной цены, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. Просили взыскать с ФИО3 в пользу каждого по 235475 руб. в счёт соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 23.08.2016 и по 3954,7 руб. в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела истцы ФИО5 и ФИО1 изменили свои исковые требования, окончательно определив их следующим образом: просили взыскать с ФИО3 в счёт соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 23.08.2016 в пользу каждого по 101835,50 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2618,35 руб. каждому, расходы по оплате экспертизы в размере 17500 руб. в пользу каждого.

Ответчик ФИО3 с иском не согласилась, предъявила встречный иск к ФИО5 и ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка. В обоснование встречного иска указала, что 23.08.2016 между ней и ответчиками М-выми был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером 45:06:033406:0249, находящихся по адресу: <адрес>. Пунктом 3 договора указанные объекты были оценены сторонами в сумму 1700000 руб., из них жилой дом – 1420000 руб., земельный участок – 280000 руб. Пунктом 16 договора предусмотрено, что настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами до государственной регистрации перехода права собственности. Данный договор зарегистрирован в Управлении Россреестра по Курганской области 29.08.2017. Согласно п. 14 договора покупатели удовлетворены качественным состоянием объектов недвижимости и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец. Все обязательства по договору ею были выполнены, ответчики в счет оплаты по договору передали ей 1500000 руб. Задолженность по договору составляет 200000 руб. (1700000 – 1500000). Просила взыскать в равных долях с ФИО5 и ФИО1 200000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере по 2600 руб. с каждого.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, извещался надлежащим образом, уважительных причин неявки не представил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В судебном заседании 24.08.2017 ФИО5 исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Пояснил, что стоимость дома была установлена ответчиком ФИО3 и они выплатили за дом всю сумму. По условиям банка было составлено дополнительное соглашение на покупную цену. При покупке дома у них не было возможности полностью осмотреть дом. Ответчик говорила им, что дом очень теплый, уютный и они ей поверили. При наступлении зимы, когда включили газовое отопление, в доме было очень холодно. Купили дрова и дополнительно протапливали печь дровами, котел выставлял на максимальную мощность, но тепло не сохранялось. Весной, когда пошли дожди, на веранде дома начался потоп через стену дома.

Истец ФИО1 и её представитель по доверенности ФИО2 поддержали измененные исковые требования и просили их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просили отказать, поскольку имеется подписанное сторонами дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.08.2016, а также расписки ФИО3 о получении денежных средств в полном объёме и отсутствии претензий. Представитель ФИО2 дополнил, что при продаже жилого дома имелись скрытые недостатки, о которых ФИО3 покупателям не сообщила. В летний период их выявить было невозможно. Согласно выводам эксперта существующее утепление на конструкции покрытия жилого дома не соответствует нормативным требованиям, действующим на год постройки, перекрытие над подвалом не соответствует требуемому значению расчётного сопротивления. По заключению эксперта стоимость работ по утеплению покрытия составляет 30422 руб., по утеплению перекрытия над подвалом 118339 руб. Согласно выводам экспертов в дополнительном заключении при исследовании дома с помощью тепловизора выявлены отдельные места промерзания наружных стен: нижний угол стены и часть конструкций пола в районе ввода водопроводной трубы в жилой дом; часть стены и пола в районе входной двери в жилой дом, нижняя часть оконных блоков в районе подоконной доски; недостаточного утепления покрытия жилого дома; отсутствия утепления перекрытия над подвалом. Указанные нарушения определены экспертом как дефекты, стоимость работ по их устранению составляет 48828 руб. Кроме того, экспертом установлено, что причиной попадания дождевых вод в сени жилого дома является отступление от требований нормативных документов при устройстве примыкания кровли сеней к фронтону крыши жилого дома, для устранения данного дефекта стоимость работ определена в размере 6082 руб. Указанные недостатки влияют на рыночную стоимость жилого дома, поэтому с выводом эксперта в этой части не согласен. В момент заключения договора истцы не знали и не могли знать, что при наличии указанных дефектов температура воздуха в жилом доме будет значительно снижаться, в местах промерзания будет появляться плесень и сырость. Покупная цена была установлена договором без учета наличия выявленных дефектов и была согласована сторонами как за жилой дом, качество которого фактически оказалось более низким. Выбор способа защиты принадлежит истцам.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3 в судебное заседание не явилась. В заявлении от 23.08.2017 просила рассмотреть дело в её отсутствие, на удовлетворении встречного иска настаивала. В судебном заседании 17.04.2017 ФИО3 пояснила, что она проживала в спорном доме с 2000 года по сентябрь 2016 года. Перед покупкой жилого дома истцы неоднократно его смотрели, фотографировали, она им показала все помещения, открывала подполье. Никаких замечаний они не высказывали, она им не препятствовала в осмотре дома, состояние дома не скрывала. За все время её проживания в доме ничего не промерзало. Продавала жильё и земельный участок за 1500 000 рублей, но по просьбе истцов сумму договора увеличили до 1700000 рублей. Потом по дополнительному соглашению сумму снизили до 1500000 рублей. Дополнительное соглашение на государственную регистрацию не сдавалось. До заключения договора передала истцам технический паспорт жилого дома. Дом обшит вагонкой, изнутри сухой штукатуркой, имеет газовое отопление. В сентябре 2016 года освободила истцам жилой дом, они сразу в него заехали. 30.12.2016 истцы с ней полностью рассчитались за проданный дом и земельный участок.

Представитель ФИО3 по доверенности ФИО4 иск М-вых не признал. Пояснил, что ФИО3 не препятствовала истцам в осмотре жилого дома и они имели возможность обнаружить имеющиеся недостатки. Истцами избран неверный способ защиты нарушенного права. Требование истцов об уменьшении покупной цены на сумму расходов по устранению скрытых недостатков фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков. Юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных истцами требований является установление соответствия уплаченной за товар цены как за товар, соответствующий тому состоянию товара, которое передано при заключении сделки. На момент заключения договора купли-продажи рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляла 1700000 руб. Истцы были согласны с данной оценкой и подписали данный договор 23.08.2016. Доказательств того, что рыночная стоимость жилого дома и земельного участка с учетом выявленных недостатков меньше цены, определенной сторонами, истцами не представлено. Истцами в расчет исковых требований включена стоимость работ по утеплению перекрытия над подвалом в размере 118329 руб. Согласно экспертного заключения, при покупке жилого дома истцы могли обнаружить отсутствие утепления наружных стен, для чего необходимо было спуститься в подвал дома, либо открыть люк для спуска в подвал. Визуально было видно, что входная дверь простая без утеплителя. На момент продажи дома ввод трубопровода в жилой дом был зачеканен и утеплен. Не согласен с включением работ по устранению попадания дождевых вод в сени жилого дома, поскольку это видимый дефект, достаточно было подняться на крышу сеней. Просил в удовлетворении исковых требований М-вых отказать. Встречный иск ФИО3 удовлетворить.

Заслушав пояснения истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, представителя ФИО3 – ФИО4, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО5 и отказе в удовлетворении встречного иска ФИО3 по следующим правовым основаниям.

Судом установлено, что между ФИО3 (продавец) и ФИО5 и ФИО1 (покупатели) 23.08.2016 был заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому покупатели М-вы приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому: жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №*, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Указанные объекты недвижимости были оценены сторонами на сумму 1700000 руб., из которых стоимость жилого дома составляла 1420000 руб., стоимость земельного участка – 280000 руб. Сумма 340000 руб. уплачивается покупателями продавцу за счет собственных средств после подписания настоящего договора, а сумма 1360000 руб. – за счёт кредитных средств, полученных покупателями от ПАО Сбербанк по кредитному договору от 23.08.2016, в течение 2-х дней после государственной регистрации перехода права собственности и после государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка с перечислением денежных средств на лицевой счет продавца (п. 3 договора).

В соответствии с п. 14 договора купли-продажи покупатели удовлетворены качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объектов недвижимости перед заключением настоящего договора и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец. Таким образом, данный договор купли-продажи не содержит условие о качестве товара.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 23.08.2016 стороны внесли изменения в п. 3 договора, снизив цену объектов недвижимости до 1500000 руб., из которых стоимость жилого дома осталась прежней – 1420000 руб., а стоимость земельного участка снизилась до 80000 руб., размер собственных средств, подлежащих уплате ФИО3 уменьшился до 140000 руб. Согласно п. 18 абз. 5 договора купли-продажи все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон. Дополнительное соглашение между сторонами совершено в письменной форме и подписано, что не противоречит указанному пункту договора.

Покупная цена за проданное имущество составила 1500000 руб. и была уплачена покупателями продавцу в полном объёме, претензий по оплате ФИО3 не имела, что подтверждается соответствующими расписками ФИО3 от 31.08.2016, от 04.09.2016 и от 30.12.2016 (л.д.10-12), а также пояснениями ФИО3 в судебном заседании от 17.04.2017. Следовательно, оснований для взыскания в пользу ФИО3 с ФИО7 в равных долях 200000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.08.2016, а также расходов по уплате государственной пошлины не имеется.

Право собственности ФИО5 и ФИО1 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.08.2016; объекты недвижимости обременены ипотекой в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», что подтверждается выписками из ЕГРН на указанные объекты недвижимости от 30.08.2016.

В период зимней эксплуатации жилого дома стали проявляться недостатки, в виде значительного снижения температуры воздуха в помещениях.

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы от 29.096.2017 экспертами в жилом доме были установлены недостатки (дефекты): недостаточное утепление покрытия жилого дома; отсутствие утепления перекрытия над подвалом. Данные дефекты не соответствуют требованиям СНиП II-3-79 Строительные нормы и правила. Строительная теплотехника, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 14.03.1979 № 28, введенных в действие с 01.07.1979. Причинами их возникновения является отступление от действующих норм и правил в процессе строительства. Отсутствие утепления перекрытия над подвалом определяется визуально и является видимым дефектом. На покрытии жилого дома фактически присутствует утеплитель из шлака толщиной 200 мм. Определить насколько достаточно такой толщины, требуется проведение теплотехнического расчета, а, следовательно, для обнаружения данного дефекта требовались специальные познания. Эксперты пришли к выводу, что недостаточное утепление покрытия жилого дома является скрытым дефектом, стоимость работ по утеплению покрытия составляет 30422 руб. Стоимость работ по утеплению перекрытия над подвалом экспертами определена в 118339 руб. При визуальном осмотре возможно обнаружить отсутствие утепления наружных стен. При обходе вокруг дома выявлены участки стены, где отсутствует облицовка доской и виден стеновой брус, а также на наружных оконных откосах, на задней стороне дома. Отсутствие утепления пола обнаруживается, если спуститься в подвал дома, либо открыть люк для спуска в подвал. Отсутствие утепления конструкций стен не является недостатком.

По заключению дополнительной судебно-строительной экспертизы от 01.11.2017 следует, что при визуальном осмотре следы промерзания наружных стен не выявлены. Инструментальными исследованиями с помощью тепловизора выявлены отдельные места промерзания наружных стен: нижний угол стены и часть конструкций пола в районе ввода водопроводной трубы в жилой дом; часть стены и пола в районе входной двери в жилой дом; нижняя часть оконных блоков в районе подоконной доски. Причинами промерзания являются: отсутствие зачеканки и утепления на вводе трубопровода; установлена неутепленная входная дверь; недостаточное утепление оконных блоков под подоконной доской. Указанные нарушения определены экспертом как дефекты, для их устранения необходимо выполнить следующие работы: зачеканку и утепление ввода трубопровода в жилой дом; замену входной двери на утепленную; выполнить демонтаж подоконных досок с последующим утеплением и монтажом. Стоимость работ по устранению выявленных дефектов составляет 48828 руб.

Кроме того, в ходе проведения визуального и инструментального исследований экспертами не выявлено следов промерзания фундамента и потолочного перекрытия. Выявленные в процессе проведения осмотра увлажнение конструктивных элементов фундаментов и образование плесени, является недостатком и обусловлено неправильной эксплуатацией жилого дома, отсутствием проветривания помещения техподполья. Для их устранения необходимо открыть имеющиеся в техподполье продуха. Газовый котел и существующая система отопления в жилом доме в состоянии обеспечить оптимальные параметры микроклимата в помещениях жилого дома в холодный период года и соответствует нормам, необходимым для отопления дома. Причиной попадания дождевых вод в сени жилого дома является отступление от требований нормативных документов при устройстве примыкания кровли сеней к фронтону крыши жилого дома, что является дефектом. Для его устранения необходимо заменить стыковую планку и выполнить монтаж новой стыковой планки (фартука) с заведением ее под доски обшивки фронтона. Стоимость работ по устранению выявленного дефекта составляет 6082 руб.

Других дефектов и повреждений, возникших в результате неправильной эксплуатации жилого дома истцами, кроме увлажнения конструктивных элементов фундаментов и образование плесени, при проведении экспертного осмотра не выявлено.

Суд признает выводы экспертных заключений допустимыми и относимыми доказательствами по делу, поскольку экспертами непосредственно производился осмотр жилого дома с использованием проверенных измерительных приборов, с применением методов исследования, направленных на всестороннее изучение объекта. Оснований ставить под сомнение заключения указанных экспертов, имеющих высшее образование, соответствующие квалификации и продолжительный стаж работы, у суда не имеется.

Таким образом, в ходе проведения экспертиз установлены скрытые недостатки в виде недостаточного утепление покрытия жилого дома и отдельных мест промерзания наружных стен: нижний угол стены и часть конструкций пола в районе ввода водопроводной трубы в жилой дом; часть стены и пола в районе входной двери в жилой дом; нижняя часть оконных блоков в районе подоконной доски.

На основании ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Применительно к спорным правоотношениям в соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу положений ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Исходя из положения ст. 475 ГК РФ и п. 14 указанного договора купли-продажи, на ответчике лежит обязанность доказать, что продавец на момент заключения договора купли-продажи не знал о скрытых недостатках и не мог знать, что является основанием для освобождения его от ответственности. Однако, таких доказательств со стороны ответчика ФИО3 не представлено.

Выявленные при обследовании скрытые дефекты не связаны с недостатками эксплуатации жилого дома. Поскольку выявленные скрытые недостатки (дефекты) не были оговорены продавцом, требование истцов о соразмерном уменьшении покупной цены в части основано на п. 1 ст. 475 ГК РФ.

Доводы истцов, что выявленные дефекты снижают стоимость жилого дома и влияют на его рыночную стоимость, подтверждаются пояснениями ФИО6, опрошенного в судебном заседании в качестве специалиста.

Для устранения недостатков жилого дома необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ. Согласно вышеуказанных заключений экспертов стоимость работ по утеплению покрытия жилого дома составляет 30422 руб., стоимость по устранению выявленных дефектов (отдельных мест промерзания наружных стен) составляет 48828 руб., всего на сумму 79250 руб. Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО5 и ФИО1 подлежит взысканию 79250 руб., или по 39625 руб. в пользу каждого.

Остальные требования ФИО7 к ФИО3 удовлетворению не подлежат. Как следует из вышеуказанных заключений экспертов, отсутствие утепления перекрытия пола является видимым дефектом и обнаруживается, если спуститься в подвал дома, либо открыть люк для спуска в подвал. Увлажнение конструктивных элементов фундаментов и образование плесени обусловлено неправильной эксплуатацией жилого дома истцами, отсутствием проветривания помещений техподполья. Попадание дождевых вод в сени жилого дома также является дефектом, который, как следует из показаний эксперта Д., можно было увидеть при осмотре дома.

При обращении в суд ФИО5 и ФИО1 уплатили государственную пошлину в размере по 3954,70 руб. каждый. От заявленной суммы иска 203671 руб. государственная пошлина составляет 5237 руб.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требования и на основании ст.98 ГПК РФ с ФИО3 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска (79250руб., что в процентном отношении составит 38,91% от заявленной суммы иска): в пользу ФИО5 в размере 1288,75 руб., в пользу ФИО1 – 1288,75 руб.

За проведение строительно-технической экспертизы ФИО1 ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» уплатила 35000 руб., что подтверждается чек-ордером от 22.05.2017 на указанную сумму. В связи с частичным удовлетворением иска, что составляет 38,91% от суммы иска 203671 руб., данные расходы подлежат взысканию с ФИО3 в пользу ФИО1 в размере 13618,50 руб. (35000 х 38,91% : 100).

Расходы на проведение дополнительной строительно-технической экспертизы, согласно счета на оплату №* от 19.09.2017 ООО АНО «Эксперт», составили 25000руб. Поскольку ФИО1, на которую судом была возложена оплата, не оплатила данные расходы, они подлежат взысканию в судебном порядке в пользу ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» пропорционально удовлетворенной части иска: с ФИО5 в размере 7636,25 руб. (25000 х 61,09% : 2), с ФИО1 в размере 7636,25руб., с ФИО3 в размере 9727,50 руб. (25000 х 38,91%).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 и ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в счёт соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 23.08.2016 в пользу ФИО5 39625 рублей, в пользу ФИО1 39625 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 расходы по уплате государственной пошлины в размере 1288 рублей 75 копеек, в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 1288 рублей 75 копеек и расходы на проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 13618 рублей 50 копеек.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО5 и ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расходов по уплате государственной пошлины отказать.

Взыскать в пользу ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» расходы на проведение дополнительной строительно-технической экспертизы с ФИО5 в размере 7636 рублей 25 копеек, с ФИО1 в размере 7636 рублей 25 копеек, с ФИО3 в размере 9727 рублей 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Каргапольский районный суд в течение месяца.

Судья: С.Е. Гончарук