Решение № 2-205/2020 2-205/2020(2-2161/2019;)~М-2229/2019 2-2161/2019 М-2229/2019 от 28 января 2020 г. по делу № 2-205/2020

Дело №2-205/2020

(УИД 27RS0005-01-2019-002942-81)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2020 года г.Хабаровск

Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Сенченко П.В.,

при секретаре судебного заседания Серченко И.Г.,

с участием представителя истца Общества с ограниченной ответственностью «ГазАвто» - ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ГазАвто» к ФИО3 ФИО6 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГазАвто» обратилось в суд с иском ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве. В обоснование иска указано, что ***. между ООО «ГазАвто» и ФИО3 заключен Договор участия в долевом строительстве №..., объектом которого является жилое помещение в виде 2-комнатной квартиры в соответствии с планировочным решением. В дальнейшем объекту присвоен следующий адрес: ****. ***. между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, по которому ФИО3 была передана двухкомнатная квартира №... общей площадью <данные изъяты> площадью балкона <данные изъяты>. В соответствии с пунктом 4.1 вышеуказанного договора участия в долевом строительстве, предварительная стоимость объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> руб. из расчетной стоимости квадратного метра <данные изъяты> руб. Как следует из п.3 ст.5 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплата цены договора производится после государственной регистрации договора долевого участия путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. В соответствии с п.4.13 указанного Договора участия в долевом строительстве окончательный расчет между сторонами определяется, исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность Участника долевого строительства. На момент заключения Договора уточненная общая приведенная площадь квартиры была неизвестна. В соответствии с п.4.14 указанного Договора, если общая площадь квартиры с учетом лоджии (балкона), передаваемой в собственность Участника долевого строительства, по результатам обмеров окажется больше той, что указана в п. 1.1. Договора участия в долевом строительстве, Участник долевого строительства обязуется осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течение 10 дней с момента получения соответствующего уведомления от Застройщика. В соответствии с ч.2 ст.12 вышеуказанного Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с Актом приема-передачи от ***. Застройщиком передана двухкомнатная квартира №..., общей площадью <данные изъяты> и площадью балкона <данные изъяты>. (соответственно, всего передана квартира общей площадью - <данные изъяты>.). Сумма инвестирования, в соответствии с п. 1.1. договора участия в долевом строительстве №..., равная расчетной стоимости вклада, в соответствии с п.4.1. договора долевого участия составила <данные изъяты>. х <данные изъяты>. = <данные изъяты> руб. Окончательная стоимость передаваемого жилого помещения в размере общей приведенной площади жилого помещения, равной <данные изъяты>. х <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб. По Договору участия в долевом строительстве №... от ***. суммарно поступили платежи в размере <данные изъяты> руб. на расчетный счет ООО «ГазАвто». Сумма задолженности ФИО3 на момент подачи искового заявления составляет <данные изъяты> - <данные изъяты> = <данные изъяты> руб. Просит суд: взыскать с ФИО3 в пользу ООО «ГазАвто» задолженность по Договору участия в долевом строительстве №... от ***. в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «ГазАвто» - ФИО1 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнительно представленных письменных дополнениях, согласно которым в исковом заявлении ООО «ГазАвто» рассчитывает задолженность по вышеуказанному Договору как разницу между суммой инвестирования, которая равна расчетной стоимости вклада и окончательной стоимости передаваемого жилого помещения в размере общей приведенной площади жилого помещения. В части неприменения коэффициента в отношении балкона сообщил, что Договор участия в долевом строительстве №... от *** содержит полное определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а именно 2-х комнатной квартиры площадью согласно проекта <данные изъяты>., 2 этаж, 3 подъезд, площадью балкона <данные изъяты>. В соответствии с Актом приема-передачи от ***. Застройщиком передана двухкомнатная квартира №..., общей площадью <данные изъяты>.м. и площадью балкона <данные изъяты> кв.м. (соответственно, всего передана квартира общей площадью - <данные изъяты> кв.м.). Следовательно, для того, чтобы условия договора в части площади объекта инвестирования считались исполненными, фактическая общая площадь квартиры с учетом балкона должна быть не менее установленной в договоре. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ», приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. № 37, согласно которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий и балконов, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. Но данные нормативные акты определяют основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации, но не регулируют и не устанавливают обязательные для сторон правила определения цены сделки в договоре долевого участия в строительстве.

В судебном заседании ответчик ФИО3 участия не принимала. О времени и месте проведения судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом. В поступившем заявлении просит суд рассмотреть дело в ее отсутствие. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 пояснил о частичном согласии с исковыми требованиями. Полагал, что требования могут быть удовлетворены в части доплаты за <данные изъяты> кв.м., поскольку общая площадь переданной в собственность ответчику квартиры составила <данные изъяты> кв.м., а в договоре значилась <данные изъяты> кв.м, т.е. увеличилась только на <данные изъяты> кв.м. Для осуществления доплаты по условиям п. 4.14 договора площадь квартиры должна оказаться больше указанной в п 1.1. Полагает, что согласно п. 4.1 расходы на возведение балкона, заложены в предварительную стоимость квартиры.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Учитывая, что стороны не предоставили доказательств иных, помимо имеющихся в материалах дела, суд полагает возможным оценивать спорные правоотношения по имеющимся доказательствам.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом из материалов дела установлено, что ***. между ООО «ГазАвто» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №..., в соответствии с условиями которого застройщик привлекает участников долевого строительства к финансированию строительства «Группы жилых домов по ****», на земельном участке № ..., с кадастровым номером <данные изъяты> (Участок находится примерно в <данные изъяты> м по направлению на север от ориентира «водопроводная насосная станция», адрес ориентира: ****, с западной и юго-западной стороны земельный участок граничит с микрорайоном «Северный», с восточной стороны - с земельным участком кадастровый номер <данные изъяты>, с других сторон окружён застройкой коттеджного посёлка «Сокольники»), и обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) «Группу жилых домов по ул.Андреевская - ул.Быстринская в Краснофлотском районе г.Хабаровска» (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Права застройщика на земельный участок установлены Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды по жилищное и иное строительство №... от ***. в части земельного участка с кадастровым номером ..., площадью <данные изъяты> кв.м. от ***. (абзацы первый, второй п. 1.1 договора).

Участник долевого строительства инвестирует Объект в части 2-комнатной квартиры, площадью согласно проекта <данные изъяты> кв.м., 2 этаж, 3 подъезд, площадью балкона <данные изъяты> кв.м., квартира 4-я по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки, согласно прилагаемому планировочному решению (приложение №1), в строящемся жилом доме по адресу: «Группа жилых домов по ****» жилой дом №..., участок № ... и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (абзац третий п.1.1 договора).

Пунктом 2.1, 2.2 договора определено, что застройщик обязуется осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями в соответствии с проектной документацией, опубликованной на сайте <данные изъяты>, сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Срок ввода в эксплуатацию объекта - до ***. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии полного выполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Срок передачи квартиры – до ***

Согласно п. 4.1 договора стоимость одного квадратного метра расчетной площади на дату подписания договора составляет <данные изъяты> руб. Предварительная стоимость строительства Квартиры, указанной в п. 1.1. договора составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 4.12 договора стоимость 1 кв.м. квартиры, указанная в п. 4.1 договора включает в себя сумму затрат на строительство объекта и сумму вознаграждения застройщика. Если в результате строительства будет получена экономия, стороны считают ее как дополнительное вознаграждение застройщика.

Согласно п. 4.13 договора окончательный расчет между сторонами по настоящему договору определяется исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства.

В соответствии с п. 4.14 договора, если общая площадь квартиры, с учетом лоджии (балкона), передаваемой в собственность участника долевого строительства, по результатам обмеров окажется более той, что указана в п.1.1 договора, участник долевого строительства обязуется осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течение 10 дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика.

В соответствии с п. 4.15 договора, если общая площадь квартиры, с учетом лоджии (балкона), передаваемой в собственность участника долевого строительства, по результатам обмеров окажется менее той, что указана в п.1.1 договора, застройщик обязуется вернуть в течение 10 дней участнику долевого строительства излишне уплаченные средства после получения соответствующих экспликаций.

Согласно п. 5.1 договора стороны несут ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение принятых на себя по договору обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ и условиями настоящего договора.

Согласно плану квартиры, содержащемуся в Приложении №1 к договору, а также типовому плану 2-5 этажей в компоновочных осях <данные изъяты> общая площадь строящейся квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. (без учета балкона, размеры которого в плане значатся как 3100х100).

Указанный договор участия в долевом строительстве №... от ***. зарегистрирован в установленном порядке ***.

Из содержания искового заявления следует, что ответчиком ФИО3 выполнены обязательства по уплате установленной п. 4.1 договора суммы в размере <данные изъяты> руб.

В дальнейшем построенной согласно договору квартире присвоен адрес: ****

Согласно подписанному между сторонами акту приема-передачи от ***. ФИО3 передана двухкомнатная квартира № ... общей площадью <данные изъяты>.м., площадью балкона <данные изъяты> кв.м.

Право собственности ФИО3 на переданную ей квартиру ****, явившуюся результатом исполнения договора участия в долевом строительстве от ***., зарегистрировано в ЕГРН ***. (кадастровый номер ...). Согласно внесенным в ЕГРН сведениям общая площадь квартиры составляет <данные изъяты>

Согласно техническому паспорту жилого помещения, составленному ООО «Центр недвижимости кадастра и права» по состоянию на ***. общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м (кухня <данные изъяты> кв.м, жилая <данные изъяты> кв.м, санузел <данные изъяты> кв.м, коридор <данные изъяты> кв.м, жилая <данные изъяты> кв.м), площадь балкона <данные изъяты> кв.м (3,1х1,2).

ООО «ГазАвто» ***. направил ответчику претензию, в которой ссылаясь на передачу квартиры площадью <данные изъяты> кв.м (общая площадь <данные изъяты> кв.м и площадь балкона <данные изъяты> кв.м), потребовало доплатить по договору участия в долевом строительстве №... от ***. <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> кв.м х <данные изъяты> руб. – <данные изъяты> руб.).

Согласно п.1 ст.307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При этом, согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве №24 от 19.04.2016г.) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Изменение норм Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающие возможность определения цены объекта, исходя из общей приведенной площади жилого помещения (термин которой указывается истцом в исковом заявлении), учитывающей площадь балкона (лоджии), внесены после заключения между сторонами договора участия в долевом строительстве №24 от 19.04.2016г. (Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ) и к спорным правоотношениям не применимы.

Из содержания абзаца третьего п.1.1 договора и п. 4.1 договора в их совокупности следует, что сторонами установлена цена договора в размере <данные изъяты> руб., определенная как произведение стоимости одного квадратного метра площади в размере <данные изъяты> руб. и площади квартиры в размере <данные изъяты> кв.м (<данные изъяты> х <данные изъяты> = <данные изъяты>), т.е. без учета площади балкона, которая изначально (при заключении договора) не принята сторонами для расчета цены договора.

Согласно буквальному содержанию п. 4.13 договора окончательный расчет между сторонами должен быть произведен исходя из общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства.

В собственность ответчика передана квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м (сведения согласно выписке ЕГРН в отношении квартиры, сведения технического паспорта жилого помещения от ***.), которая также не учитывает площадь балкона.

Таким образом, из совокупного толкования указанных положений п. 1.1, 4.1, 4.13, 4.14, 4.15 договора в их взаимосвязи следует, что окончательный расчет между сторонами должен быть осуществлен от размера переданной в собственность общей площади квартиры, не учитывающей площадь балкона. Доводы иска о необходимости учета площади балкона (в т.ч. его полной площади), суд полагает основанными на неверном толковании условий заключенного между сторонами договора.

С учетом изложенного, поскольку общая площадь переданной в собственность ответчика квартиры составила <данные изъяты> кв.м, т.е. на 1,1 кв.м больше указанной в п.1.1 договора (<данные изъяты> - <данные изъяты>), на ответчике в силу п.4.14 договора лежит обязанность осуществить доплату истцу за увеличение площади на <данные изъяты> кв.м, что составляет <данные изъяты> руб. (установленная п. 4.1 договора стоимость 1 кв.м в размере <данные изъяты> руб. х <данные изъяты> кв. = <данные изъяты> руб.).

Поскольку ответчиком на момент рассмотрения спора доплата за увеличение площади объекта долевого строительства истцу не осуществлена, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца денежные средства в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 88, 98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом размера удовлетворенных исковых требований, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ГазАвто» к ФИО3 ФИО8 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 ФИО9 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ГазАвто» доплату за увеличение площади в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Дата составления мотивированного решения – 03 февраля 2020 года.

Председательствующий П.В.Сенченко