Решение № 3А-187/2022 3А-187/2022~М-79/2022 А-187/2022 М-79/2022 от 20 апреля 2022 г. по делу № 3А-187/2022

УИД 76OS0№-17

Дело №а-187\22

Принято в окончательной форме 20.04.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Масловой С.В., Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания (клуба), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, ФИО3, ФИО4, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля представили письменные объяснения, в которых указали на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку, по мнению департамента и органа местного самоуправления, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ранее представили письменные объяснения, в которых изложили сведения о земельном участке, возражений относительно административных исковых требований не указали.

Заинтересованные лица ФИО3 (соарендатор), ФИО4 (прежний арендатор), возражений не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. №-п, дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГг. административный истец ФИО1 и заинтересованное лицо ФИО3 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером № № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания (клуба), расположенного по адресу: <адрес>.

До ДД.ММ.ГГГГг. арендатором земельного участка являлся ФИО4

Согласно расчету арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере № руб.

Административным истцом представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, от ДД.ММ.ГГГГ. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения департамента и заинтересованного лица сводятся к необходимости применения корректировки на «тип сделки» в отношении объекта-аналога № (Тверицкая набережная, за <адрес>) и объекта-аналога № (<адрес>, у <адрес>), так как данные аналоги были переданы органом местного самоуправления на праве аренды. Также указывается, что объект-аналог № (<адрес>, у <адрес>) продавался с объектом незавершенного строительства, в связи с чем необходимо применить корректировку на снос объекта либо исключить его из выборки. Приводятся возражения относительно выборки объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки, в результате которого не был исключен объект-аналог № (<адрес>) с наименьшей стоимости, объяснив это максимальным сопоставлением c объектом оценки. Орган местного самоуправления также обращает внимание на то, что объект – аналог №, расположенный на <адрес>, предлагался не правообладателем, так как объявление опубликовано до заключения договора аренды.

Данные возражения департамента и заинтересованного лица не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 4 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача указанных департаментом и заинтересованным лицом объектов-аналогов на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка на передаваемые права. Оснований для применения корректировки на «тип сделки» оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в отчете и письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

Относительно наличия/отсутствия на территории объекта-аналога в районе <адрес> объекта незавершенного объекта строительства отчет содержит подробную информацию. Оценщик исходил из содержания объявления, согласно которому предлагался земельный участок свободный от застройки и зеленных насаждений. Оценщиком данная информация была проверена, в том числе, при использовании сервиса «Яндекс-сервиса». Результаты проверки, изложенные в отчете и письменном пояснении к нему, свидетельствуют об отсутствии на территории данного аналога на дату публикации объявления в 2016г. строений, насаждений.

В части возможности использования объекта-аналога, расположенного на ул. <адрес>, в отчете содержатся аргументированные выводы. Оценщик пришел к обоснованным выводам о том, что данный аналог наиболее сопоставим с объектом оценки. Доводы департамента о том, что в отношении данного аналога устанавливалась кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, которая не совпадает с ценой предложения, являются необоснованными, так как рыночная стоимость земельного участка, установленная в отчете в целях пересмотра кадастровой стоимости, не может выступать ценой предложения по гражданско-правовой сделке. Также расцениваются как необоснованные доводы департамента о том, что непонятен механизм ценообразования данного аналога, так как оценщик проводит отбор аналогов по основным ценообразующим факторам, который не предполагает исследование механизма образования стоимости.

Доводы заинтересованного лица о том, что объект-аналог № (<адрес>) предлагался не правообладателем, также не могут быть приняты во внимание.

Проводя отбор аналогов, оценщик исходит из доступной и проверенной им информации. Указанное предложение было опубликовано, содержало всю необходимую информацию, в том числе контакты продавца. В связи с этим у оценщика не имелось сомнений в достоверности опубликованной информации. Анализ рынка, приведенный в отчете, свидетельствует о том, что цена предложения объекта-аналога № совпадает с рыночными данными за исследованный оценщиком период. Доказательств, подтверждающих снятие с публикации объявления правообладателем после заключения договора аренды, не имеется, равно как не представлено доказательств того, что использование данного аналога привело к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-195, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания (клуба), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГг.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов