Решение № 3А-209/2017 3А-209/2017~М-251/2017 М-251/2017 от 19 сентября 2017 г. по делу № 3А-209/2017

Дело № 3а-209-2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя административного истца ФИО3 – адвоката Мусихина А.В., действующего на основании ордера,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы обратились в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 22 126 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 12806000 рублей по состоянию на 21.02.2017, а также возмещении судебных расходов в размере 45000 рублей на проведение оценки.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками нежилых зданий, расположенных по адресу: ****, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером **, общей площадью 22 126 кв.м. По состоянию на 21.02.2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** поставила 40205375, 86 рублей, которая утверждена актом определения кадастровой стоимости от 21.02.2017 № **. Департаментом земельных отношений администрации г. Перми предоставлен в аренду указанный участок на основании договора № **, арендная плата по которому рассчитана из учета кадастровой стоимости. Кроме того, в будущем истцы намерены приобрести данный участок в собственность, поскольку на нем расположено недвижимое имущество, находящееся в собственности истцов. Согласно отчету об оценке № ** от 08.08.2017, проведенного независимым оценщиком, установлено, что рыночная стоимость спорного участка составила 12806000 рублей. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, исключительным правом выкупа которого обладают истцы, не соответствует его рыночной стоимости.

ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, ФИО1, ФИО3, ФИО5 просили о рассмотрении дела без их участия.

Представители административных истцов в судебном заседании просили об удовлетворении иска.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебном заседании обоснованность исковых требований не оспаривала, ссылаясь, что Управление является ненадлежащим ответчиком в рамках настоящего дела.

Привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, просил о рассмотрении дела без участия представителя.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц администрация Орджоникидзевского района г. Перми, администрация г. Перми, Территориальное управление Росимущества по Пермскому краю, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. В представленном суду отзыве администрация Орджоникидзевского района г. Перми указала на отсутствие заинтересованности в рассматриваемом споре.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей неявившихся лиц. Оснований для отложения рассмотрения дела не имеется при том, что в силу статьи 45 КАС РФ лица, участвующие в деле, вправе знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, до начала судебного разбирательства.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности или аренды, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административные истцы являются собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: ****, которые находятся на земельном участке с кадастровым номером **, общей площадью 22 126 кв.м (л.д. 17-49).

Земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 22 126 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенный по адресу: ****, поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается выпиской из кадастра недвижимости на данный земельный участок (л.д. 15-16).

В материалы дела представлен договор аренды № ** указанного выше земельного участка, утвержденный постановлением администрации г. Перми от 29.05.2015 № 322, заключенный между департаментом земельных отношений, с одной стороны, и ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7, с другой стороны, из которого следует, что арендная плата по договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка (п. 4.2 договора и приложение № 2).

Принимая во внимание, что административные истцы являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером **, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административные истцы, как лица, в собственности которых находятся объекты недвижимости, расположенные на таком участке, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 03.08.2017, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 40205375, 86 рублей. Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 21.02.2017 № ** в соответствии с Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210, согласно которому кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Административные истцы не согласились с кадастровой стоимостью земельного участка и обратились в суд с настоящим административным иском, ими представлен в суд отчет № ** от 08.08.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО «Инвест-аудит». В соответствии с отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка составила по состоянию на 21.02.2017 – 12 806 000 рублей. Оценщики О. и Ч., непосредственно проводившие оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, включены в реестр членов организации оценщиков «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщиков при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Также административными истцами было представлено положительное экспертное заключение Экспертно-консультационного комитета ООО «Российское общество оценщиков» № ** от 08.08.2017 на указанный выше отчет об оценке, согласно которому отчет № ** от 08.08.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость указанного выше земельного участка подтверждена.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 21.02.2017, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этого участка.

Согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Отчет об оценке, представленный оценщиком ООО «Инвест-аудит», содержит описание объекта оценки, в нем приведен анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в качестве единицы сравнения использована цена за 1 кв. м площади земельного участка целиком.

Применен сравнительный подход методом сравнения продаж и обоснован отказ от затратного и доходного подходов исследования.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил основные ценообразующие факторы, которыми являются: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, использование, компоненты собственности не связанные с недвижимостью. Одним из основных критериев отбора являлось дата предложения, местоположение участков, удаленность от транспортной магистрали, площадь объекта, наличие дополнительных коммуникаций. В результате из подобранных сопоставимых участков, было выбрано 4 участка в качестве объектов-аналогов: предназначенных под производственно-складскую недвижимость, с одинаковой физической характеристикой и возможностью обеспечения необходимыми коммуникациями.

В таблице 10 Отчета отражены все найденные в открытых источниках (Каталог базы данных Пермской мультилистинговой системы, Интернет-сайты по предложению недвижимости, данные Росреестра) предложения на рынке купли-продажи земельных участков в г. Перми для размещения участков под производственные объекты. Четыре объекта из предложенных к продаже земельных участков использованы в сравнительном подходе, обоснование принятия именно данных четырех участков в качестве объектов-аналогов приведено на странице 44 отчета. Ссылки на источник информации, использованный в отчете, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 приведены (страницы 43, 62-65 отчета).

Согласно справочнику оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под ред. Л., том 3 земельные участки, 2016 год, страница 279 таблица 77, корректировка на торг для земельных участков под индустриальную (производственную) застройку составляет в среднем 10,2%, в связи с чем оценщик к объектам-аналогам № 1, 2, 4 применил скидку на торг 10,2%, в отношении объекта-аналога № 3 корректировка на торг не применялась, так как информация о стоимости представляет собой цену сделки (страница 45 и 64 отчета).

Для оценки земельных участков произведена корректировка на дату продажи, которая рассчитана оценщиками на основании средних цен на земельные участки Пермского края по данным анализа рынка земельных участков (страница 45, 50 отчета).

Ввиду того, что местоположение оказывает непосредственное влияние на полезность недвижимости для ее пользователя, а объекты-аналоги с объектом оценки расположены в различных зонах престижности, в том числе в различных районах, которые не отнесены к одной зоне престижности, оценщиком произведена корректировка по данному критерию сравнения.

Проведена оценщиком корректировка и на площадь земельного участка. Оценщик указал, что анализ рынка показывает на ликвидность участков под коммерческую застройку с площадью менее 0,1Га. С учетом справочника оценщика под ред. Лейфера 2016 год (стр. 176 таб. 52) оценщик указал, что является закономерным рост стоимости 1 кв.м при уменьшении общей площади участка, в связи с чем применил корректировку путем увеличения стоимости в отношении объектов-аналогов № 2, 3 и 4, имеющих площадь до 1 га, и уменьшил площадь объекта-аналога № 1, больше по площади, чем оцениваемый объект (стр. 45, 52 отчета).

Также оценщиком в отчете об оценке проведено исследование зависимости вида разрешенного использования на цену сделки. Поскольку существенных различий между объектом оценки и объектами-аналогами не выявлено, корректировка не была применена (стр. 45, 53 отчета).

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели иных доводов недостоверности представленного административными истцами отчета. В доводах административного ответчика не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, принимая во внимание положительное экспертное заключение, подтвердившее соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что заявителями подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административных истцов являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

В соответствии с частью 3 статьи 249 КАС РФ, в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административными истцами заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 21.08.2017, то есть дату обращения в суд.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю (надлежащим ответчиком) заявленное административными истцами требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов, понесенных по оплату госпошлины и проведению оценки в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется, в удовлетворении заявления истцов в данной части следует отказать.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 удовлетворить.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 21 августа 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 22 126 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 12806000 рублей по состоянию на 21 февраля 2017 года.

В удовлетворении заявления в части возмещения судебных расходов по оплате проведения оценки в размере 45000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 21 сентября 2017 года.

Судья (подпись)