Апелляционное определение № 33-127/2026 33-2729/2025 от 20 января 2026 г.

Председательствующий Амандус О.А.

УИД № 19RS0001-02-2025-002794-13

Дело № 33-127/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Абакан 21 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Хлыстак Е.В.,

судей Музалевского В.А., Немежикова А.П.,

при секретаре-помощнике судьи Топоевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Абаканский строительный Холдинг» о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Абаканский строительный Холдинг» ФИО2 на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 22 июля 2025 года.

Заслушав доклад председательствующего,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Абаканский строительный Холдинг» (далее - ООО СЗ «АСХ») о защите прав потребителей. Требования мотивировала тем, что 15.09.2023 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>, объектом которого является квартира – студия, общей площадью 36,9 кв.м., общей оплачиваемой площадью с балконом 41,1 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. За приобретенную квартиру истцом произведена переплата в размере 288 120 руб., поскольку ответчиком при расчете цены договора не применен понижающий коэффициент для балкона. Просила признать пункт 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 15.09.2023 № недействительным в части расчета общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства без применения ООО СЗ «АСХ» понижающего коэффициента для балкона, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере 288 120 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф, судебные расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 3 500 руб.

Определением суда от 02.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России»).

В судебном заседании представитель истца ФИО3 настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала.

Представитель третьего лица Министерства строительства Республики Хакасия ФИО4 не возражала против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России».

Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований. Признал пункт 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 15.09.2023 недействительным в части расчетов общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства. Взыскал с ООО СЗ «АСХ» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 288 120 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 644 руб. В удовлетворении остальной части иска отказал.

С решением суда не согласна представитель ответчика ФИО2

В апелляционной жалобе она просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает, суд неправомерно признал пункт 1.1 договора недействительным, фактически пересмотрев способ расчета цены договора, согласованной сторонами. Выражает несогласие с выводом суда о том, что данное условие противоречит части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). Обращает внимание, что названная норма Закона в части определения цены договора с применением понижающего коэффициента к площади балкона носит диспозитивный характер, предоставляет право выбора застройщику способа расчета. Истец, заключая договор участия в долевом строительстве, была проинформирована об указанных условиях договора, с которыми добровольно согласилась. При подписании акта приема-передачи квартиры 19.12.2024 она подтвердила соответствие переданного объекта условиям договора, претензий к размеру и стоимости квартиры не высказывала. Судом не учтено, что требование о перерасчете цены договора заявлено после полного исполнения договора, спустя 77 дней после подписания акта приема-передачи, тогда как пунктом 3.6 договора предусмотрено, что претензии относительно площади должны быть заявлены непосредственно в процессе первичной технической инвентаризации, а не после подписания акта приема-передачи. Считает, что судом необоснованно взыскана с ответчика компенсация морального вреда при отсутствии доказательств причинения истцу нравственных и физических страданий. Полагает, что постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 о введении моратория должно применяться, в том числе в отношении требования о взыскании излишне уплаченной суммы по договору.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы истец ФИО1 выражает согласие с решением суда.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 15.09.2023 между застройщиком ООО СЗ «АСХ» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №, согласно пункту 1.1 которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства – квартиру – студию №, общей площадью 36,9 кв.м, общей оплачиваемой площадью с балконом 41,1 кв.м (площадь балкона - 4,2 кв.м, коридор - 6,3 кв.м, кухня – ниша - 6,5 кв.м, жилая комната - 19,7 кв.м, санузел совмещенный - 4,4 кв.м (л.д. 21-25).

Пунктом 3.1 договора определено, что цена договора на момент подписания составляет 4 027 800 руб. Цена договора на момент его заключения определяется исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры 98 000 руб. Оплачиваемая площадь объекта по договору составляет 41,1 кв.м.

Истец ФИО1 свои обязательства по оплате цены договора исполнила в полном объеме.

19.12.2024 объект долевого строительства – квартира - студия №, общей площадью 36,7 кв.м., передана застройщиком участнику долевого строительства (л.д. 26).

07.03.2025 ФИО1 направила в адрес застройщика претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств, составляющих разницу в стоимости общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства с применением понижающего коэффициента для балкона (л.д. 18), которая оставлена застройщиком без удовлетворения (л.д. 20).

Суд первой инстанции, установив, что цена договора определена в нарушение требований ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ - общая оплачиваемая площадь жилого помещения определена в договоре без понижающего коэффициента для балкона, признал условие о цене договора, установленное пунктом 1.1 недействительным в части расчетов общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства, как противоречащее закону, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства 288 120 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., отказав во взыскании штрафа в связи с действием моратория.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 приказа Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлен понижающий коэффициент для расчета площади балкона – 0,3.

Таким образом, при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

В данном случае договором участия в долевом строительстве определена общая площадь объекта, площадь балкона, следовательно, истец должна была оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом балкона с учетом положений приказа Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании недействительным в силу ничтожности пункта 1.1 договора участия в долевом строительстве в части расчета размера общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства – 41,1 кв.м, взыскании с застройщика излишне уплаченных по договору денежных средств, поскольку цена договора в нарушение требований ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ определена без применения понижающих коэффициентов в отношении балкона.

Несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что истец согласилась с условием договора о расчете оплачиваемой площади без понижающего коэффициента в отношении балкона.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

В данном случае отступление застройщиком при расчете цены договора от обязательных нормативных требований, предусмотренных частью ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр, является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

По изложенным основаниям подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о предъявлении истцом претензии о перерасчете цены договора после подписания акта приема-передачи.

Ссылка в апелляционной жалобе на необходимость применения постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление от 18.03.2024 № 326) к требованию о взыскании излишне уплаченной суммы по договору, является несостоятельной, основанной на неверном толковании норм материального права.

Как указано в пункте 1 названного Постановления, при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Поскольку переплата истцом цены договора ввиду отступления застройщиком при ее расчете от обязательных нормативных требований возникла при заключении договора (15.09.2023), соответственно, на требования истца о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств вышеприведенное положение Постановления от 18.03.2024 № 326 не распространяется.

Несостоятельны доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания компенсации морального вреда.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При рассмотрении дела установлено, что ответчиком нарушены права истца на получение объекта долевого строительства, цена которого рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства, требование истца о возврате излишне уплаченных денежных средств в добровольном порядке ответчиком не удовлетворено, в связи с чем требование о компенсации морального вреда является обоснованным.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении размера компенсации морального вреда – 5 000 руб. судом первой инстанции учтены требования разумности и справедливости, приняты во внимание степень и характер нравственных страданий истца.

В целом доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иное толкование закона, на иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 22 июля 2025 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Абаканский строительный Холдинг» ФИО2 - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.В. Хлыстак

Судьи В.А. Музалевский

А.П. Немежиков

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.01.2026