Решение № 2-5600/2018 2-804/2019 2-804/2019(2-5600/2018;)~М-4980/2018 М-4980/2018 от 27 февраля 2019 г. по делу № 2-5600/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 27 февраля 2019 года

Кировский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Гутровой Н.В.,

при секретаре Шувайникове В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-804/19 по иску ФИО1 к ООО «Скала» о признании акта недействительным, внесении изменений в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Скала» о признании акта недействительным, внесении изменений в ЕГРН.

В обоснование своих требований истец указал, что между ним и ООО «Скала» в лице директора З.С.В. заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома. Чапаевским филиалом ГУП СО «ЦТИ» по заказу ООО «Скала» 13.09.17г. была проведена техническая инвентаризация жилого дома по адресу: <адрес>, по результатам которой общая площадь передаваемой истцу квартиры в данном доме составила 43,3кв.м. 29.12.2017г. застройщик на основании этих данных получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставил объект на кадастровый учет и подписал акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия в одностороннем порядке. 07.08.2018г. истцом проведена техническая инвентаризация переданной ему квартиры по договору долевого участия. Согласно договору № объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с выполнением, в том числе, стяжки пола и штукатурки стен (п.1.4 договору). Согласно п.1.4 приложения А (обязательное) Правил определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема (СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003): площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Согласно п.1.3 договора площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта. Завершением строительства считается дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, для уточнения площади передаваемого объекта по указанному договору застройщик обязан провести по завершению строительства, то есть после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, техническую инвентаризацию объекта, по фактическим данным объекта, с учетом СП 54.133302016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. Однако застройщик ссылается на данные, полученные до завершения строительства, т.е в нарушение СниП и договора долевого участия. Также согласно данным, представленным застройщиком, и данными, полученными истцом в результате технической инвентаризации от 7.08.18г., наблюдается расхождение в размерах стен, как в большую так и в меньшую сторону. В техническом паспорте застройщика имеются арифметические ошибки в определении площади балкона. На основании акта приема-передачи, в котором площади не совпадают с фактическими, нарушены нормы СНиП и договора долевого участия при проведении технической инвентаризации и имеются арифметические ошибки в техническом паспорте застройщика, истец зарегистрировал право собственности на переданную ему квартиру по указанному договору. На момент регистрации права собственности о данных фактах истцу не было известно.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просил признать недействительными данные технической инвентаризации от 13.09.2017г., проведенной Чапаевским филиалом ГУП СО «ЦТИ» по заказу ООО «Скала», в части замеров площадей квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, внести в ЕГРН в отношении указанной квартиры изменения в соответствии с данными технической инвентаризации от 07.08.2018г., проведенной после завершения строительства.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, просил признать недействительными данные акта приема-передачи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, в части указания площади 39,8 кв.м, указать в решении суда, что оно является основанием для внесения изменений в ЕГРН, в части общей площади указанной квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации от 07.08.2018г., проведенной после завершения строительства 38,6кв.м.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представители ответчика ООО «Скала» по доверенности ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что претензии истца с момента получения уведомления о принятии объекта в установленный срок - 2 месяца не поступали, объект принят истцом по акту приема-передачи, зарегистрировано право собственности, истец согласился с тем, что объект соответствует всем требованиям.

Третье лицо - ГУП СО «ЦТИ» в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом,

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что 13.12.2016г. между ООО "Скала" и ФИО1 заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц, на основании разрешения на строительство №, выданного 24.07.2015г. администрацией г.о. <адрес>, построить жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>, кадастровый номер участка: №, принадлежащего застройщику на основании договора аренды земельного участка № от 23.06.2014г., выделенного застройщику для строительства многоэтажного жилого дома, и находящийся в их составе объект долевого строительства, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства по акту; объект долевого строительства соответствует следующим характеристикам: строительный номер - 76, секция -1, количество комнат -1, этаж - 13, жилая площадь - 16,71кв.м, площадь лоджий и (или) балконов - 3,27кв.м, общая площадь без учета лоджий и (или) балконов) - 42,31 кв.м.

Согласно п.п. 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 1.7, 2.1, 3.1, 3.3, 4.1, 4.4, 4.5, 4.6 договора площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта. Если окажется, что фактическая площадь объекта больше или меньше, чем та за которую были внесены денежные средства, то эта разница будет компенсироваться застройщиком или участником долевого строительства соответственно по той цене за квадратный метр, которая была на момент регистрации настоящего договора. Стороны договорились, что для расчетов определенных настоящим договором применяется площадь объекта долевого строительства с учетом лоджий (или) балконов.

Объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с выполнением следующих видов работ: электроснабжение - скрытая проводка до вводного устройства; водопровод, канализация - трубная разводка до кранов; отопление; входная дверь металлическая; окна и балконные двери пластиковые, стеклопакет; внутренние двери отсутствуют; стяжка пола и штукатурка стен.

Срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию указанного много этажного дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями не позднее 24.06.2017г. Застройщик вправе досрочно исполнить свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче объекта участнику долевого строительства.

Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 24.07.2017г.

Планировки и площади объекта, указанные в настоящем договоре, определены проектно-сметной документацией и подлежат уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта.

Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для создания объекта 1692400 руб., из расчета 40 000 руб. за один кв.м, является фиксированной и изменению не подлежит.

Застройщик принимает на себя обязательства, в том числе, обеспечить строительство объекта в соответствии с проектной документацией, обязательными требованиями технических регламентов в установленные настоящим договором сроки.

Застройщик вправе, в частности, внести незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства дома в целом и объект в частности будут отвечать требованиям проектной документации.

Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства, в частности, своевременно вносить денежные средства по настоящему договору; принять объект по акту приема-передачи в срок, указанный застройщиком в сообщении о готовности передать законченный строительством объект; не изменять самостоятельно планировку объекта (устройство проемов в несущих стенах, демонтаж или перенос внутренних перегородок, изменения проектного положения разводов и стояков горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, схемы электропроводки т.п.) на стадии строительства объекта без писоменного разрешения застройщика.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его уччастником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объекта долевого строительства, обязан приступить к его приемке в срок, указанный в сообщении.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства, а также бремя по его содержанию (включая оплату коммунальных платежей), признаются перешедшими к участнику долевого строительства со дня составления указанного одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи вправе требовать от застройщика составления акта, в котором указывается на несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в настоящем договоре и действующем законодательстве, и отказаться от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства о выполнении застройщиком своих обязанностей.

На основании разрешения министерства строительства Самарской области № от 29.12.2017г., выданного ООО "Скала", жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>, (постановлением администрации <адрес> от 17.05.2017г. № указанному объекту недвижимости присвоен адрес: <адрес>), введен в эксплуатацию.

Из акта приема-передачи от 17.04.2018г. объекта долевого строительства следует, что согласно договору застройщик передает, а участник долевого строительства принимает объект долевого строительства: квартиру № (строительный №), общая площадь без учета площадей лоджий, балконов, веранд, террас, и холл.кладовых (с коэф.) 41,6кв.м, жилой площадью 16,9кв.м, кроме того площадь лоджий, балконов, веранд, террас и холл.кладовых (без коэф.) 3,5кв.м, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>. Стороны согласились, что техническое состояние и уровень отделки объекта долевого участия соответсвует условиям договора. Денежный расчет по финансированию строительства квартиры №, предусмотренный разделом 1.3, 2.1 договора сторонами исполнен не в полном объеме в связи с превышением площади передаваемого объекта. Стороны считают обязательства застройщика по договору исполненными, в том числе по передаче объекта долевого строительства, по качеству объекта долевого строительства, за исключением сроков передачи объекта. Настоящий акт составлен застройщиком в одностороннем порядке, согласно п. 6 ст. 8 ФЗ №214-ФЗ.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.05.2018г. ФИО1 зарегистрировал право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 39,8кв.м, в установленном законом порядке.

Согласно техническому плану, составленному Чапаевским филиалом ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации", по состоянию на 07.08.2018г. квартира <адрес> имеет общую площадь 38,6кв.м, жилую - 16,5кв.м.

Из сообщения Чапаевского филиала ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" от 15.08.2018г. № следует, что по данным архива Чапаевского филиала ГУП СО "ЦТИ", объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на основании технической инвентаризации от 13.09.2017г. имеет общую площадь 39,8кв.м, жилую площадь - 16,9кв.м. По данным технической инвентаризации от 07.08.2018г. указанная квартира имеет общую площадь 38,6кв.м, жилую площадь 16,5кв.м. Площадь изменилась ввиду: уточнения размеров, после внутренней чистовой отделки в комнатах №, №, №, №, №. Возведение проема и перегородки, с образованием комнат № и №.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением мирового судьи судебного участка № 66 судебного района г. Новокуйбышевск Самарской области от 28.11.2018г. с ФИО1 в пользу ООО "Скала" взысканы денежные средства за разницу между общей площадью квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, указанной в договоре долевого участия и фактической общей площадью, в размере 35600 руб.

При этом мировым судьей было установлено, что ФИО1 от принятия указанной квартиры, исполнения договора не отказался, напротив квартиру от застройщика принял, зарегистрировал право собственности на нее, что свидетельствовало о согласии ФИО1 с фактической площадью передаваемого объекта и с результатами ее инвентаризации.

Указанное решение мирового судьи от 28.11.2018г. имеет преюдициальное значение по данному гражданскому делу.

Доводы ФИО1 о том, что для уточнения площади передаваемого объекта по договору долевого участия застройщик обязан провести по завершении строительства, то есть после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, техническую инвентаризацию объекта, по фактическим данным объекта, с учетом СП 54.13330.2016 Здание жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, акт приема - передачи квартиры содержит неверные данные в части площади помещения (арифметические ошибки, техническая инвентаризация проводилась до отделки стен), не могут являться основанием для удовлетворения иска.

Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, указанные в п. 3 ст. 55 ГрК РФ, в частности: акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора); заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";...

С учетом изложенного и принимая во внимание, что ООО "Скала" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома, суд приходит к выводу о том, что документы, необходимые для получения такого разрешения, в том числе технический план объекта капитального строительства, ответчиком были представлены в уполномоченный орган в соответствии с действующим законодательством.

Суд считает, что оснований для признания акта приема -передачи указанной квартиры недействительным не имеется, поскольку данный акт составлен в соответствии с условиями договора долевого участия, подписанного сторонами, истец объект долевого строительства принял, право собственности на него зарегистрировал, с какими-либо замечаниями к застройщику до регистрации права собственности, не обращался, технический паспорт от 07.08.18г., представленный истцом, оформлен после регистрации права собственности на данный объект недвижимости, более того, истец произвел перепланировку в указанном объекте недвижимости, чистовую отделку помещения, что послужило основанием для изменения технических характеристик указанного жилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Скала» о признании акта приема-передачи квартиры <адрес>, площадью 39,8кв.м. недействительным, внесении изменений в ЕГРН в части общей площади указанной квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца через Кировский районный суд г. Самара.

Председательствующий Н.В. Гутрова

Мотивированное решение изготовлено 04.03.2019г.