Решение № 2-2075/2026 2-2075/2026(2-8805/2025;)~М-7224/2025 2-8805/2025 М-7224/2025 от 28 мая 2026 г. по делу № 2-2075/2026

Дело № 2-2075/2026

УИД 53RS0022-01-2025-015264-72


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 апреля 2026 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Лаврентьевой Н.С.,

при секретаре Семеновой Н.Е.,

с участием представителя истца Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области – ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (далее по тексту также - Министерство) обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды за период с 26 сентября 2017 года по 30 сентября 2025 года в размере 273 501 руб. 69 коп., неустойки за несвоевременный возврат земельного участка по состоянию на 17 июля 2025 года в размере 315 690 руб. 35 коп., указав в обоснование заявления, что в соответствии с договором аренды №з от 26 сентября 2012 года ответчику для строительства был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №. Срок окончания договора аренды – 25 сентября 2017 года. Ответчик был обязан передать земельный участок арендодателю в течение 3 дней с момента его прекращения по акту приема-передачи, однако, до настоящего момента земельный участок Министерству не возвращен. Санкция за несвоевременный возврат участка установлена договором аренды в размере 0,3% от годового размера арендной платы за каждый день просрочки.

После заявления стороной ответчика ходатайства о пропуске срока исковой давности, Министерство направило в суд справочный расчет задолженности с учетом заявления ответчика.

Представитель истца Министерства - ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, поддержала письменный отзыв, приобщенный к материалам дела.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, не сообщил суду об уважительности причин неявки в судебное заседание.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу требований абз. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

Как установлено судом из письменных материалов дела, 26 сентября 2012 года между Комитетом по управлению государственным имуществом области (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор №-з аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером № площадью 1052 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> вид разрешенного использования – для строительства мастерской по изготовлению поделок по индивидуальному заказу. Срок действия договора – до 25 сентября 2017 года.

Постановлением Администрации Новгородской области от 26 апреля 2013 года № 250 комитет переименован в Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области. Постановлением Правительства Новгородской области от 21 декабря 2017 года № 468 департамент переименован в Министерство инвестиционной политики Новгородской области. Постановлением Правительства Новгородской области от 17 июля 2020 года № 332 с 21 июля 2020 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Великом Новгороде, в пределах полномочий, установленных областным законом, переданы Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области.

Соглашением от 13 августа 2013 года о переводе прав и обязанностей по договору аренды ФИО4 передала по акту приема-передачи все права и обязанности по договору аренды №-з от 26 сентября 2012 года ФИО2

Согласно разделу 4 Договора за аренду земельного участка, являющегося предметом договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, определённом согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы за земельный участок производится арендодателем ежегодно в одностороннем порядке без права отказа арендатора. При этом размер арендной платы за земельный участок может пересматриваться Арендодателем в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Новгородской области, нормативных правовых актов органов местного самоуправления городского округа Великий Новгород, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения. Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально вперед, не позднее десятого числа первого месяца каждого квартала текущего года.

В соответствии с п. 5.4.15 договора аренды в случае прекращения действия договора аренды арендатор обязан передать земельный участок арендодателю в течение трех дней с момента его прекращения по акту приема-передачи.

Последним днем действия договора установлен – 25 сентября 2017 года включительно (п. 2.2 договора). Договор прекращает свое действие в случае окончания срока действия договора (п. 6.2.1 договора).

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено начисление неустойки в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы неуплаты за каждый день просрочки в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

В случае невозвращения земельного участка арендодателю при прекращении действия договора в течение 3 дней с момента его прекращения арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от годового размера арендной платы за каждый день просрочки.

11 июля 2017 года ответчик обратился в Комитет архитектуры и градостроительства Администрации Великого Новгорода с заявлением на подготовку и выдачу разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. До подачи заявления на разрешение на строительство ответчиком был получен градостроительный план земельного участка от 31 октября 2016 года, разработана проектная документация по строительству мастерских, проведены общественные слушания.

18 июля 2017 года ФИО2 было отказано в выдаче разрешения на строительство по причине несоответствия требованиям градостроительного плана земельного участка от 31 октября 2016 года (необходимо соблюсти охранные зоны инженерных сетей, вынести сети за пределы строительства).

Кроме того, участок строительства расположен на территории выявленного объекта культурного наследия (памятника археологии), в связи с чем до начала работ застройщик был обязан выполнить все требования Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

ФИО2 обратился для разрешения данного вопроса в Управление государственной охраны культурного наследия Новгородской области, которое 28 июля 2017 года ответило, что до проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на рассматриваемом участке заказчик обязан провести рад мероприятий.

Также ответчик обратился в АО «Новгородоблэлектро» для согласования строительства объекта в охранной зоне воздушной линии без выноса, согласование было получено.

24 августа 2017 года ответчик обратился в Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области с целью продления договора аренды. При этом, сделал это с соблюдением срока, установленного п. 6.6 договора аренды. Департамент письмом от 31 августа 2017 года № отказал в продлении на том основании, что для продления срока действия договора аренды необходимо предоставить документы о незавершенном строительстве.

15 февраля 2018 года ответчик выполнил требования Управления государственной охраны культурного наследия Новгородской области (акт государственной историко-культурной экспертизы раздела по обеспечению сохранности объектов культурного (археологического) наследия к проекту «Мастерская по изготовлению поделок по индивидуальному заказу»).

Так как приближался срок окончания действия договора аренды, ФИО2 начал строительство объекта без разрешительных документов, чтобы не лишиться права на приобретение земельного участка без торгов. В настоящее время на земельном участке располагается объект незавершенного строительства площадью 120 кв. м. с процентом готовности 9%, что подтверждается техническим паспортом от 04 декабря 2018 года, подготовленным ООО ПИК «Латис».

Согласно предоставленного в суд расчета арендной платы, арендная плата, начисленная ФИО2 за пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с 24 декабря 2022 года по 17 июля 2025 года составляет 56 903 руб. 47 коп., размер неустойки по состоянию на 17 июля 2025 года составляет 57 864 руб. 05 коп.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 53:23:8915000:243 площадью 1052 кв. м, расположенный по адресу: г<адрес>, вид разрешенного использования – мастерские по изготовлению мелких поделок по индивидуальным заказам (изделия народных промыслов), поставлен на кадастровый учет 22 июня 2011 года. Сведения о зарегистрированных правах, о расположенных в пределах земельного участка объектах недвижимости отсутствуют.

В ЕГРН содержатся сведения о регистрации договора аренды на указанный земельный участок, арендатор – ФИО2, срок, на который установлены ограничения прав и обременение – с 26 сентября 2012 года по 25 сентября 2017 года.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии у арендатора земельного участка оснований и условий, предусмотренных пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены ст. 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями этого договора.

Указанная норма введена Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступила в силу с 01 марта 2015 года.

На основании п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01 марта 2015 года и действующие на указанную дату, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст. 621 ГК РФ.

С учетом изложенного, по общим правилам приведенных норм договор аренды земельного участка от 26 сентября 2012 №-з прекратил свое действие в силу закона после окончания срока аренды.

Суду не представлено сведений о фактическом использовании ответчиком земельного участка с кадастровым номером № после 2017 и до 2025 года, осмотры ни Комитетом по управлению государственным имуществом области, ни его правопреемниками в данный период не производились, никаких требований на протяжении длительного времени к ФИО2 по поводу расторжения договора аренды данного земельного участка, неуплаты арендной платы, возвращения арендованного земельного участка не предъявлялось, ФИО2 отрицает факт пользования земельным участком после прекращения срока действия договора аренды, доступ к земельному участку имеется, что не исключает того, что фактически договор аренды между сторонами был прекращен по истечении срока его действия.

Исходя из буквального содержания положений п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком и не зависит от факта составления акта приема-передачи земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 года, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, арендная плата подлежит начислению при фактическом пользовании арендатором земельным участком, удержании земельного участка арендатором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 31 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 года, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Как указывалось выше, в связи со вступлением в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", после 01 марта 2015 года договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, за исключением случаев, если арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора аренды заключенного до введения в действие вышеуказанного федерального закона.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии доказательств использования земельного участка ответчиком после прекращения договора аренды и невозможности его предоставления иному лицу. Поскольку обязанность по выплате арендной платы возникает у арендатора по окончании срока действия договора аренды только в случае использования земельного участка, а материалами дела установлено, что фактически он ответчиком не использовался, то оснований для взыскания арендных платежей после прекращения срока действия договора не имеется.

Также суд считает необходимым отметить, что в силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 в ходе рассмотрения настоящего дела неоднократно заявляла, что у ответчика отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, а именно отказ в заключении договора аренды для завершения строительства объекта, несмотря на то, что ФИО2 были предприняты все зависящие от него меры для получения необходимых разрешений, согласований и прочих документов, что освобождает его от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Между тем создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. Передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у Министерства отсутствовали основания для начисления ответчику арендной платы, следовательно, у ФИО2 не возникло обязанности по ее уплате.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, 29 мая 2026 года.

Председательствующий Н.С. Лаврентьева