Решение № 3А-1072/2020 3А-1072/2020~М-1831/2019 М-1831/2019 от 14 октября 2020 г. по делу № 3А-1072/2020

3а- 1072/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-1072/2020 по административному исковому заявлению <данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты>» обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости- земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для строительства предприятия общественного питания быстрого обслуживания, торгового центра, автотехцентра и складских помещений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с<данные изъяты><данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении объекта недвижимости- земельного участка площадью 20 986 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в Отчете специалиста ООО «Полюс» <данные изъяты> от 05.10.2019г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 по доверенности возражала относительно выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № Э-10829/20 от <данные изъяты>г. ООО «Светлоярский», просила признать его недопустимым доказательством по делу, назначить по делу повторную и дополнительную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, согласно заявлению, оставляет решение на усмотрение суда, выводы судебного эксперта не оспаривает.

От представителя соответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и согласии с заключением судебного эксперта.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месту судебного разбирательства были извещены.

Суд, изучив материалы дела, заслушав мнения участников процесса, допросив эксперта ФИО3, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что <данные изъяты>» является собственником объекта недвижимости- земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для строительства предприятия общественного питания быстрого обслуживания, торгового центра, автотехцентра и складских помещений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Стрелковский, вблизи <данные изъяты>.

Судом также установлено, что Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:153 по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что административный истец является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивает его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей его права, АО «Эколэнд-Покров» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложил Отчет специалиста- оценщика ООО «Полюс» <данные изъяты> от 05.10.2019г., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объектов недвижимости определением Московского областного суда от <данные изъяты>г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Светлоярский», заключением которого было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Также согласно заключению эксперта ООО «Светлоярский» № Э-10829/20 от <данные изъяты>г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.

Оснований не доверять экспертному заключению ООО «Светлоярский» у суда не имеется, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ООО «Светлоярский» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой вышеуказанный объект недвижимости мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, исковые требования <данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований для назначения по делу повторной и дополнительной оценочной экспертизы суд не усматривает; доводы о необоснованности экспертного заключения отклоняет по следующим основаниям.

Заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Светлоярский» № Э-10829/20 от <данные изъяты>г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения затратного подхода оценки обоснован.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из типа объекта и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В судебном заседании эксперт ФИО3 поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что замечания административного истца относительно недостоверности экспертного заключения ввиду допущения экспертом при использовании сравнительного подхода существенных методологических ошибок, повлиявших на результаты оценки, несостоятельны. В обоснование объективности и достоверности проведенного исследования сослался на то, что по результатам проведенного анализа сделан вывод, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование в соответствии с текущим видом разрешенного использования- для строительства предприятия общественного питания быстрого обслуживания, торгового центра, автотехцентра и складских помещений; подобранные аналоги также относятся к данной категории; по виду разрешенного использования, ПЗЗ и пр. объект исследования и аналоги равнозначны- в частности, разрешено размещение придорожного сервиса. Замечания административного истца относительно не учета наличия ограничений прав истца и обременений объекта недвижимости правами третьих лиц в виде сервитута, зарегистрированного с 09.09.2019г. бессрочно считает несостоятельными исходя из того, что при проведении оценки для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости оценщик также должен определять стоимость объекта недвижимости, предполагая владение им на праве собственности, вне зависимости от фактического объема имущественных прав на объект, принадлежащих какому-либо лицу. При этом должны учитываться публичные сервитуты и ограничения в использовании градостроительного характера. Частные сервитуты и иные обременения права собственности правами третьих лиц, в том числе аренда и залог, а также ограничения в использовании, установленные не в силу закона или иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления, а на основе договоров, решений суда или должностных лиц (например, арест), не должны приниматься в расчет при проведении оценки для рассматриваемых целей.

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты>г. по состоянию на <данные изъяты>, надлежащим административным ответчиком будет являться государственное бюджетное учреждение <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в <данные изъяты> в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки. Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> не осуществлявшими государственную кадастровую оценку и не утверждавшими оспариваемый результат кадастровой стоимости земельного участка, как к ненадлежащим ответчикам, следует отказать.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление <данные изъяты>» к Государственному бюджетному учреждению <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для строительства предприятия общественного питания быстрого обслуживания, торгового центра, автотехцентра и складских помещений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Стрелковский, вблизи <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> (девяносто одного миллиона шестьсот восемьдесят семи тысячи восемьсот тридцати четырех) рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В удовлетворении исковых требований <данные изъяты> к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 06.11.2020г.