Решение № 2-2372/2025 2-2372/2025~М-612/2025 М-612/2025 от 3 марта 2025 г. по делу № 2-2372/2025

Дело №

УИД23RS0№-68

Категория 2.156


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 25 февраля 2025 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Росляковой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи об обжаловании решения государственного органа и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи с иском об обжаловании решения государственного органа и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.

Исковые требования мотивированы следующим.

Истцу на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Сочи, № район, переулок <адрес><адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 402 кв.м, что подтверждается договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом, находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи и предоставлен истцу аренду сроком на 49 лет до ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора № о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Ссылается на положения пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которого исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Однако при ее обращении в администрацию Центрального внутригородского района городской округ город-курорт Сочи с заявлением о продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов с приложением всех необходимых документов, истцу направлены решения об отказе в предоставлении услуги. В частности, в ответе от ДД.ММ.ГГГГ №.08-16.307 в качестве мотивированного отказа в предоставлении данной услуги указан факт наличия признаков мансардного этажа, что в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ №, в качестве этажа мансардного (мансарды) является этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломанной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа. При обращении к исполнителю документа ФИО2 истец получила разъяснение решения об отказе, заключающееся в следующем: при рассмотрении материала, приложенного к акту осмотра места расположения земельного участка и объектов, находящихся на нем, визуально прослеживаются наличие окна и признаки мансардного этажа, акт осмотра и иные документы в рамках рассмотрения обращения за предоставлением муниципальной услуги истцу не представлены для ознакомления. При последнем обращении истец представила заключение специалиста Государственного бюджетного учреждения <адрес> «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» на предмет определения наличия у указанного выше индивидуального жилого дома мансардного либо чердачного пространств. Специалистом сделан вывод о том, что над вторым этажом под скатной кровлей находится чердачное пространство, не входящее в состав этажности здания (площадь которого не входит в состав площади здания). Таким образом, по мнению истца, подтверждена этажность и площадь здания 144, 9 кв. м., что соответствует сведениям Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ссылается на то, что в соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ Свода правил 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» (далее - СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»), этажом мансардным (мансардой) является этаж, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа, в котором размещены жилые помещения, вспомогательные или помещения общественного назначения. Согласно пункта 3.1.39 СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные») под чердаком принято понимать пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа, в котором не предусмотрено размещение жилых, вспомогательных помещений, помещений общественного назначения, технических помещений и инженерного оборудования. В соответствии с Правилами определения площади многоквартирного жилого здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01 -2003 Здания жилые многоквартирные» площади подполья, проветриваемого подполья, технического подполья, чердака, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной разводкой (в каналах, шахтах), технических пространств в площадь здания не включают. Согласно Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома литер «В» от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный двухэтажный жилой дом литер «В», общей площадью 144, 9 кв. м., в том числе жилой 86,4, принят в эксплуатацию. В настоящее время технические характеристики жилого дома совпадают с Актом приемки, реконструкция жилого здания не производилась. Все сведения актуализированы в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, истец ссылается на то, что в соответствии пунктом ДД.ММ.ГГГГ СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» чердак технический представляет собой чердак, в котором размещены трубопроводы инженерных систем и проложены инженерные коммуникации (без размещения инженерного оборудования и помещений). Согласно Инструкции этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Истец утверждает, что в чердачном не отапливаемом пространстве жилого дома проложены коммуникации по отоплению и водоснабжению нижних жилых этажей, согласованные Сочинским городским центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора от ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, ссылается на то, что согласно пункта 7.8 СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» вентиляция чердачного пространства должна быть обеспечена за счет коньковых и карнизных продухов, слуховых окон, площадь которых должна составлять 1/300 площади горизонтальной проекции кровли, что соответствует наличию в чердачном пространстве встроенным окнам с целью проветривания помещения.

По мнению истца, этот факт подтвержден фотоматериалами.

На основании вышеизложенного истец просит суд признать необоснованным и незаконным решение от ДД.ММ.ГГГГ №.08-16.307 администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об отказе в предоставлении государственной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов», обязать администрацию Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи заключить договор купли-продажи земельного участка с

кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. № Центральный район, №, <адрес>, площадью № кв.м, в соответствии с установленными границами землепользования.

В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражал, ссылаясь на осуществление истцом реконструкции жилого дома без соблюдения предусмотренного законом порядка, в результате которой площадь указанного жилого дома увеличена на 1 этаж, оспариваемое решение об отказе в предоставлении истцу муниципальной услуги считает законным и обоснованным.

Выслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Право собственности истца на жилой <адрес> корпус № переулку № в Центральном районе г. Сочи возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого она (на тот период времени ФИО5) получила в дар от ФИО4 двухэтажный жилой дом площадью 144,9 кв.м. (л.д. 11).

Согласно акта приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального № дома литер №, расположенному на земельном участке по пер. № в № районе г. Сочи, в эксплуатацию принят жилой дом площадью № кв.м., из них жилая площадь - 86,4 кв.м. (л.д. 31)

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, № район, №, <адрес>, площадью 402 кв.м, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи (л.д. 16-18).

Названный земельный участок был предоставлен на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21).

ФИО4 на основании договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ передала права и обязанности арендатора указанного выше земельного участка ФИО5 (л.д. 23-26).

Истец в своем иске указывает, что ей на праве собственности принадлежит двухэтажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, №, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 402 кв.м.

Из представленных истцом фотоматериалов следует, что указанное строение на дату обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка без торгов представляло собой 3- этажное строение (2 этажа и мансарда).

Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с ДД.ММ.ГГГГ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), предусмотрено описание этажей жилых домов:

этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (приложение N 1 обязательное, СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*);

Этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение N 1 обязательное, СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*).

Этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение N 1 обязательное, СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*).

Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение N 1 обязательное, СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*).

Этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Согласно названной Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.

В соответствии с п.16 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ в случае реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 5, 7 и 8 части 1 статьи 51.1 настоящего Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 настоящей статьи. К уведомлению об окончании строительства прилагаются: 1) документы, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 51.1 настоящего Кодекса; 2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома; 3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 19 статьи 55 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства:

1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами (в том числе в случае, если указанные предельные параметры или обязательные требования к параметрам объектов капитального строительства изменены после дня поступления в соответствующий орган уведомления о планируемом строительстве и уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве). В случае, если уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства, осуществляется проверка соответствия параметров построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома указанным предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства;

2) проверяет путем осмотра объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома соответствие внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома описанию внешнего вида таких объекта или дома, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве (при условии, что застройщику в срок, предусмотренный пунктом 3 части 8 статьи 51.1 настоящего Кодекса, не направлялось уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по основанию, указанному в пункте 4 части 10 статьи 51.1 настоящего Кодекса), или типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в границах исторического поселения федерального или регионального значения;

3) проверяет соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;

4) проверяет допустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию;

5) направляет застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

Истец не представила суду уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, принятое уполномоченным органом в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Ссылки истца в иске на строительные нормы и правила не могут быть приняты судом во внимание, поскольку федеральным законом предусмотрен порядок оформления реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, и суд не вправе подменять собой органы власти, задачей суда является проверка законности решений, принятых этими органами в порядке осуществления их полномочий.

С учетом установленных по данному делу обстоятельств суд приходит к выводу, что реконструкция жилого <адрес> № по № в г. Сочи является самовольной.

Оспариваемым решением от ДД.ММ.ГГГГ №.08-16.307 администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи ФИО1 отказано в предоставлении муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов».

Отказывая в предоставлении указанной муниципальной услуги, орган местного самоуправления указал, что фактические параметры жилого дома, расположенного по указанному адресу, не соответствуют сведениям об объекте недвижимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку имеется 3-ий (мансардный) этаж.

Проверяя законность оспариваемого решения, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с п.1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ случаи продажи земельного участка без проведения торгов.

В частности, пп. 6 п.2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что осуществляется продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Постановлением администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N 572 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги "Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов".

В частности, в соответствии с п. 13 названного Регламента без проведения торгов осуществляется продажа:

- земельного участка собственникам расположенных на них жилых домов, индивидуальных жилых, дачных, садовых домов, жилых строений, гаражей, за исключением жилых помещений (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации) (пп.6);

- земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6 настоящей таблицы (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации) (пп.7).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом, следует, что истцу на праве собственности принадлежит 2-этажный жилой дом с кадастровым номером № площадью 144,9 кв.м. (л.д. 12).

Право собственности истца на жилой дом этажностью 2 и мансардный этаж, о котором она указывает в иске, отсутствует.

Согласно п.1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При изложенных обстоятельствах у истца не возникло право на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.

Следовательно, основания для признания оспариваемого решения от ДД.ММ.ГГГГ №.№ администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи необоснованным и незаконным отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи об обжаловании решения государственного органа и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.

В соответствии со ст.199 ГПК РФ мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Вергунова Е.М.