Решение № 2-3406/2021 2-3406/2021~М-3505/2021 М-3505/2021 от 14 июля 2021 г. по делу № 2-3406/2021

Дело №2-3406/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 15 июля 2021 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Григоровой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Митра-Плюс» к ФИО1 о взыскании денежных средств в счет задолженности по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ «Митра-Плюс» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило взыскать долг в сумме 61920 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2058, почтовые расходы на отправку претензии в размере 95,50 руб., на отправку иска 238,65, расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.

В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве. По акту от <данные изъяты> в собственность ответчика передана квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м, являющаяся результатом объединения проектных квартир №<данные изъяты> (проектной площадью <данные изъяты> кв.м) и №<данные изъяты> (проектной площадью <данные изъяты> кв.м). Право собственности ответчика зарегистрировано <данные изъяты>. Объединение проектных квартир произведено с согласия истца застройщика на основании дополнительного соглашения от <данные изъяты> и проектной документации. Поскольку площадь переданной квартиры превышает суммарную площадь объекта участия в долевом строительстве на <данные изъяты> кв.м, следовательно, с учетом условий договора данная разница подлежит дополнительной оплате.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержал иск, указал, что объединение квартир произошло по инициативе ответчика после заключения договора, но до ввода объекта в эксплуатацию на основании заказанной ФИО1 проектной документации по перепланировке жилых помещений.

Ответчик, представитель ответчика возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что объединение квартир в одну произошло по инициативе ответчика, которым заказывалась соответствующая проектная документация по перепланировке. Полагали, что факт увеличения площади жилого помещения не может быть свидетельствовать о неосновательном обогащении ответчика, поскольку доплата условиями договора не предусмотрена.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п.2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и случаи и условия ее изменения.

Исходя из положений п.3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить возможность изменения окончательной цены договора в случае изменения общей площади объекта по сравнению с проектной, при этом такое изменение может быть установлено как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между истцом как застройщиком и ответчиком как дольщиком заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом поз.45 со встроенно-пристроенным паркингом и встроенным блоком обслуживания в микрорайоне «Оршанский» г.Йошкар-Олы Республики Марий Эл и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику соответствующий объект долевого строительства, указанный в п.2.2. договора, а дольщик обязуется оплатить установленную договором цену в порядке и на условиях настоящего договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п.2.2 объектом долевого строительства являются жилые помещения в указанном многоквартирном жилом доме: квартира со строительным №<данные изъяты> общей проектной площадью с холодными помещениями 68,83 кв.м, квартира со строительным №<данные изъяты> общей проектной площадью с холодными помещениями <данные изъяты> кв.м.

Исходя из п.2.3 договора общая проектная площадь и номер жилого помещения квартиры являются условными и подлежат обязательному уточнению на основании данных кадастрового инженера, после проведенных обмеров по завершению строительства.

В соответствии с п.2.4 стороны допускают, что площадь отдельных комнат кухни, помещений вспомогательного использования объекта долевого строительства (квартиры) может быть уменьшена или увеличена, в т.ч. за счет увеличения или уменьшения других помещений объекта долевого строительства (квартиры), в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения не являются нарушением требований о качестве объекта долевого строительства и существенным изменением размеров объекта долевого строительства и являются допустимыми. Стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади квартиры является изменение проектной площади квартиры в любую сторону не более чем на 5 процентов. Изменение общей площади квартиры больше чем на 5 процентов является основанием для заключения дополнительного соглашения к настоящему договору с указанием площади, цен, порядка расчетов.

В параграфе 3 Цена договора и порядок расчетов в п.3.1 указано, что цена договора, подлежащая уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п.2.2 договора составляет 5371680 руб. из расчета 48000 руб. за 1 кв.м. Цена по настоящему договору определяется исходя из общей площади квартиры, передаваемого объекта долевого строительства (с учетом площади балкона с коэффициентом 0,3).

Цена договора является фиксированной и не подлежит изменению, за исключением случаев, предусмотренных договором (п.3.3).

Случаи изменения цены договора указаны в п.3.4, согласно которому цена договора может быть изменена в следующих случаях:

если по результатам произведенных обмеров, выполненных кадастровым инженером, имеющим квалификационный аттестат на осуществление кадастровой деятельности, окончательная (фактическая) площадь будет отличаться от проектной указанной в п.2.2 договора, то застройщик осуществляет полный перерасчет цены договора исходя из стоимости 1 кв.м общей площади объекта долевого участия (квартиры) 48000 руб. (п.3.4.1);

в случае изменения характеристик объекта долевого строительства на основании заключенного между сторонами дополнительного соглашения (п.3.4.2).

дополнительным соглашением №<данные изъяты> договора от <данные изъяты> дополнен пунктом 4.2.3.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что ответчиком была заказана проектная документация по перепланировке указанных квартир №<данные изъяты>, с учетом данного разработанного проекта было осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с объединением данных квартир в одну под №<данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м с холодными помещениями.

По акту приема-передачи от <данные изъяты> квартира №<данные изъяты> была передана истцом ответчику, общая площадь квартиры с холодными помещениями составляет <данные изъяты> кв.м. Тот факт, что квартира имеет данную площадь подтверждается также техническим планом здания.

Таки образом, ответчику застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства – площадь объекта долевого строительства (переданной квартиры) <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> кв.м превышает общую площадь объекта долевого строительства, указанного в договоре (квартир площадью 68,83 кв.м и 43,08 кв.м), оплаченную в соответствии с условиями договора (в размере 5371680 руб. из расчета 48000 руб. за 1 кв.м).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения п.3.4.1 договора в их буквальном толковании, суд соглашается с доводами истца о том, что цена договора может быть изменена, а застройщик имеет право пересчитать цену договора исходя из стоимости 1 кв.м в размере 48000 руб.

Соответственно, сумма, на которую должна быть изменена цена договора, составляет 61920 руб. в сторону увеличения (1,29*48000).

Факт отсутствия дополнительного соглашения в данном случае не имеет правового значения, изменение цены договора без заключения дополнительного соглашения прямо предусмотрено п.3.4.1 договора.

Ссылка ответчика на п.2.4 не принимается во внимание, условия, изложенные в данном пункте договора, не отменяют право истца на перерасчет цены договора, оговоренное в п.3.4.1 договора, поскольку изменение общей площади объекта долевого строительства произошло менее чем на 5%, оснований для заключения дополнительного соглашения не требовалось.

Довод ответчика о том, что в акте указано на выполнение обязательств по оплате квартиры в полном объеме, признается судом несостоятельным, поскольку доказательств оплаты цены договора с учетом увеличения площади объекта долевого строительства ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требуемая сумма денежных средств в размере 61920 руб., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей, почтовые расходы, понесенные сторонами (ст.94 ГПК РФ).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса (ч.1 ст.98 ГПК РФ).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ч.1 ст.100 ГПК РФ).

Истцом понесены расходы на оплату услуг представителя, связанные с судебным разбирательством, в размере 30000 руб., что подтверждается материалами дела.

Определяя размер судебных расходов, подлежащих взысканию с истца, суд принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, в том числе категорию и степень сложности гражданского дела, документально подтвержденный объем и качество реально оказанной правовой помощи, участие представителя в одном судебном заседании, результат рассмотрения дела, а также принципы разумности и справедливости, и приходит к выводу, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 руб.

Почтовые расходы истца подлежат удовлетворению частично – в размере 238,64 руб., так как данная сумма затрачена на отправку иска. Расходы по отправке претензии не подлежат возмещению, поскольку досудебный порядок урегулирования спора по данной категории дел не предусмотрен (п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Из материалов дела следует, что истец оплатил заявленные исковые требования государственной пошлиной в общей сумме 2058 руб.

Расходы по ее уплате в данном размере подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Митра-Плюс» к ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Митра-Плюс» денежные средства в размере 61920 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., почтовые расходы в размере 238,64 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2058 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 22.07.2021