Решение № 2-6378/2019 2-6378/2019~М-5435/2019 М-5435/2019 от 12 декабря 2019 г. по делу № 2-6378/2019

Дело 2-6378 /2019

УИД: №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2019 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области

В составе:

председательствующего судьи Умновой М.Ю.,

при секретаре Полянской Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился в суд с данным иском, указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. <адрес>. По условиям договора истец оплатил ответчику полную стоимость квартиры в размере 127 500 рублей. По условиям договора ответчик передала квартиру истцу по передаточному акту. Стороны не зарегистрировали основной договор и переход права собственности. С момента заключения предварительного договора и по настоящее время ответчик владеет квартирой.

Истец считает, что указанный предварительный договора является договором купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, и просит зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи квартиры.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования истца поддержал и пояснил, что заключил со ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. <адрес>, через риэлтерское агентство. Он отдал ФИО2 деньги, она передала ему квартиру. Предварительный договор заключили, поскольку квартира не была до конца приватизирована. ФИО2 выписалась и выехала.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 извещена судом, по последнему известному месту жительства и в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, ей назначен адвокат.

Представитель ответчика адвокат Зеландз М.Г. с исковыми требованиями не согласилась, считает оснований для удовлетворения иска не имеется.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает гражданское дело в отсутствие неявившихся ответчика.

Выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 является собственником квартиры по адресу квартиры по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается договором приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года N 1541-1 (в редакции от 01.05.1999 года) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", действовавшей на момент передачи спорного жилого помещения в собственность, право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в Исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

В данной редакции Закон действовал до внесения изменения Федеральным законом от 15.05.2001 года N 54-ФЗ, вступившим в законную силу 31.05.2001 года.

Договор зарегистрирован в администрации г. Южно-Сахалинска ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. <адрес>.

Таким образом, на момент заключения предварительного договора между сторонами, ответчик являлась собственником спорной квартиры.

Стороны заключили предварительный договор по условиям которого:

ФИО2 продала, а ФИО1 купил и принял в личную собственность квартиру по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. <адрес>. Квартира оценена сторонами в 127 500 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, ФИО1 передал, а ФИО2 получила 127 500 рублей.

Как следует из разъяснений, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО2 получила от ФИО1 деньги в сумме 127 500 рублей, и передала истцу квартиру.

Таким образом, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 купли-продажи квартиры по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. <адрес>, судом расценивается как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Все обязательства по договору исполнены, данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

В связи с чем требования о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 купли-продажи квартиры по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. <адрес>, договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, подлежит удовлетворению.

Переход права собственности по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 купли-продажи квартиры, не зарегистрирован в органах государственной регистрации.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Судом учитывается, что иного способа защиты права истца действующим законодательством не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, учитывая, что договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на квартиру во внесудебном порядке истец не имеет, в связи с отсутствием ответчика, поэтому исковые требования ФИО1 о регистрации перехода права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате.

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. <адрес> от ФИО2 к ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение 1 месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Судья Умнова М.Ю.

Мотивированное решение вынесено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Умнова М.Ю.