Решение № 3А-157/2025 3А-157/2025~М-173/2025 М-173/2025 от 12 января 2026 г. по делу № 3А-157/2025

Дело № 3а-157/2025

УИД 25OS0000-01-2024-000503-74


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 декабря 2025 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре ФИО2,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Авто-Ри» в лице конкурсного управляющего ФИО1 - ФИО3,

представителей административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» - ФИО7 ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Авто-Ри» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Центр кадастровой оценки Приморского края» об оспаривании решения бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Авто-Ри» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее - ООО «Авто-Ри») обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором указало, что ООО «Авто-Ри» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в № м, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира. <адрес>, №. Решением Арбитражного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «Авто-Ри» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство; определением Арбитражного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1 Административный истец считает, что при определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 83 422 018,41 рублей (Акт от ДД.ММ.ГГГГ № №) краевым государственным бюджетным учреждением «Центр кадастровой оценки Приморского края» (далее – КГБУ «ЦКО») допущена ошибка, выразившаяся в необоснованном отнесении указанного земельного участка к сегменту «Коммерческая деятельность», что привело к завышению кадастровой стоимости и существенному увеличению суммы земельного налога, подлежащего уплате предприятием-банкротом. До ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость земельного участка составляла 25 106 000 рублей. Административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, однако решением бюджетного учреждения № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Авто-Ри» было отказано в отнесении земельного участка к сегменту «Производственная деятельность», вследствие чего отказано в пересчете кадастровой стоимости земельного участка. Административный истец полагает, что данное решение КГБУ «ЦКО» противоречит пунктам 2, 8, 9, 10, 12, 15 Методических указаний о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее также Методические указания).

Административный истец просит: признать незаконным решение краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в № м, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>,

<адрес>, №;

обязать КГБУ «ЦКО» исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2026 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, поддержал административные исковые требования по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, пояснил, что у земельного участка с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под эксплуатацию торгово-складского комплекса, КГБУ «ЦКО», определяя кадастровую стоимость земельного участка, нарушило пункты 8, 9 Методических указаний, произвольно установив оценку, не основанную на единых принципах учета взаимосвязи земли и расположенных на ней объектах недвижимости. В процедуре банкротства ООО «Авто-Ри» были установлены объекты имущества: три земельных участка, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, и шесть зданий, рыночная стоимость всех выявленных объектов недвижимости составила 72 520 000,00 рублей, результаты оценки были опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении данного имущества были проведены торги, по результатам торгов путем публичного предложения победителем определен ФИО4, с которым ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи имущества, все указанные объекты недвижимости были проданы за общую сумму 42 500 000,00 рублей; процесс ценообразования, этапы торгов, конечный результат были опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, являющимся федеральным общедоступным ресурсом, с содержанием которого может ознакомиться любое заинтересованное лицо. Считает, что КГБУ «ЦКО» в нарушение пункта 15 Методических указаний уклонилось от обязанности сбора рыночной информации и установило произвольную кадастровую стоимость земельного участка, при этом указав в оспариваемом решении, что использовало такие источники информации как Янекс.Карты, Гугл.Карты и сервис 2ГИС, не раскрывая при этом конкретных обстоятельств, позволяющих на основании спутниковых снимков или общедоступных картографических сервисов однозначно определить ведение торговой деятельности именно на исследуемом земельном участке. Удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составил 1 401,83 рубля, что превышает удельные показатели аналогичных смежных земельных участков. Полагает, что в нарушение пункта 2 Методических указаний административным ответчиком не была учтена рыночная информация по земельному участку в виде проведенных торгов. Расположенные на земельном участке склады КГБУ «ЦКО» классифицировало как торговые объекты; в нарушение пункта 10 Методических указаний административным ответчиком вид деятельности, осуществляемый на земельном участке, определен на основе предположений. В процессе определения кадастровой стоимости земельного участка не были учтены важные характеристики самого земельного участка и окружающего пространства, что является нарушением пункта 12 Методических указаний. Просил административные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заедании представители административного ответчика КГБУ «ЦКО» - ФИО8 ФИО5, административные исковые требования не признали по доводам, изложенным в возражениях и дополнительных возражениях на административное исковое заявление, указали, что КГБУ «ЦКО» определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № №. Определение кадастровой стоимости осуществляется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), направляемых филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Приморскому краю в виде перечней объектов недвижимости. При определении кадастровой стоимости земельных участков учитывается, в том числе вид разрешенного использования, установленный в отношении земельного участка и содержащийся в ЕГРН. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена КГБУ «ЦКО» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 83 422 018,41 рублей на основании сведений о виде разрешенного использования, содержащихся в ЕГРН – «под эксплуатацию торгово-складского комплекса». В результате земельному участку присвоен код расчета вида использования № «Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м». ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанной кадастровой стоимости представителем ООО «Авто-Ри» ФИО3 было подано заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения заявления представителя ООО «Авто-Ри» КГБУ «ЦКО» принято решение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в пересчете кадастровой стоимости, поскольку не было выявлено наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена КГБУ «ЦКО» с применением методов массовой оценки, а именно методом статистического моделирования в соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний. В процессе построения модели рассматривалось большое количество факторов, среди которых локальное местоположение относительно центра города, зон общественно-делового назначения; территориальная и функциональная зона; расстояние до остановок общественного транспорта; близость к объектам социальной активности. Указали, что при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № ООО «Авто-Ри» для подтверждения вида его фактического использования декларацию о характеристиках объекта недвижимости в бюджетное учреждение не подавало, при обращении с заявлением об исправлении кадастровой ошибки для подтверждения фактического использования земельного участка ни один из документов, подтверждающих данное обстоятельство и перечисленных в пункте 2 Методических указаниях в редакции, действующей на момент обращения с заявлением, не представило. Просили отказать в удовлетворении административного искового заявления.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО3 представителей административного ответчика КГБУ «ЦКО» ФИО9 ФИО5, исследовав материалы административного дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Согласно пунктам 1, 2, 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Статья 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ регламентирует определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения.

Согласно части 5 данной статьи в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

На основании распоряжения Администрации Приморского края от 4 сентября 2017 года № 360-ра на территории Приморского края краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» (КГБУ «ЦКО») является исполнителем работ по государственной кадастровой оценке.

Согласно Уставу краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края». утвержденному распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 19 января 2023 года № 43-ри, целью деятельности КГБУ «ЦКО» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края, и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (пункт 2.1). Предметом деятельности КГБУ «ЦКО» является оказание услуг в сфере определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края (пункт 2.2). КГБУ «ЦКО» рассматривает заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (пункт 2.3).

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Согласно части 23 статьи 21 данного Федерального закона решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что ООО «Авто-Ри» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в № м, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию торгово-складского комплекса. Право собственности административного истца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации права №.

Решением Арбитражного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО «Авто-Ри» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № конкурсным управляющим должника – ООО «Авто-Ри» утвержден ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и ФИО4 - победителем проведенных торгов, в том числе и в отношении данного земельного участка, был заключен договор купли-продажи имущества. Вместе с тем регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № до настоящего времени не произведена (как следует из пояснений представителя административного истца в связи с возбуждением уголовного дела и арестом имущества).

В ДД.ММ.ГГГГ КГБУ «ЦКО» во исполнение распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15 февраля 2019 года № 42-ри «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Приморского края» провело государственную кадастровую оценку в отношении земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 55 660 650,70 рублей.

Результаты указанной оценки утверждены постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края

от 15 октября 2020 года № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края».

После чего ООО «Авто-Ри» обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, представив Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Краевой центр оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 25 106 000 рублей.

Решением Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление ООО «Авто-Ри» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворено: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере 25 106 000 рублей.

Актом КГБУ «ЦКО» об определении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № № в отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 83 422 018,11 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № № в отношении земельного участка с кадастровым номером № сведения о кадастровой стоимости в размере 83 422 018,11 рублей внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена КГБУ «ЦКО» в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, с учетом Методических указаний, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, на основании перечня объектов недвижимости, сформированного филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Приморскому краю, в который были включены сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка определена КГБУ «ЦКО» с применением методов массовой оценки, а именно методом статистического моделирования в соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний; земельному участку присвоен код расчета вида использования 04:040 «Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Авто-Ри» обратилось в бюджетное учреждение – КГБУ «ЦКО» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В содержании ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, указано на ошибочное отнесение земельного участка с кадастровым номером № к сегменту «Коммерческое назначение». В обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям, ООО «Авто-Ри» указало, что земельный участок расположен в территориальной зоне обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (...); фактическое использование земельного участка с кадастровым номером № – «эксплуатация объектов складского назначения», на земельном участке расположены здания складского назначения; таким образом, земельный участок с кадастровым номером № должен быть отнесен к сегменту «Производственная деятельность»; удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составляет 1 418,84 руб/кв.м – данное значение превышает удельные показатели всех аналогичных смежных земельных участков, составляющие от 741,72 руб/кв.м до 875,91 руб/кв.м.

Решением КГБУ «ЦКО» № 260/2025 от 5 сентября 2025 года отказано в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, так как ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости не выявлено.

При этом, КГБУ «ЦКО» в решении указало, что в соответствии с пунктом 8 Методических указаний определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно. Территориальной зоной О-3 «Зона обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности» установлены, в том числе основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: объекты торговли (4.2), рынки (4.3), магазины (4.4), склады (6.9). Таким образом, основные виды разрешенного использования территориальной зоны О-3 допускают размещение в ее пределах объектов недвижимости как торгового, так и складского назначения. Использование рассматриваемого земельного участка под эксплуатацию торгово-складского комплекса с размещением на нем предприятий торговли и сервиса подтверждается открытыми источниками информации (https//yandex/ru/maps, https//www/google/com/maps, https//2gis/ru). Проведенная проверка показала, что в перечне объектов недвижимости, сформированном публично-правовой компанией Роскадастр, содержатся сведения о расположении в пределах границ рассматриваемого земельного участка здания с кадастровым номером №, сведения о нахождении иных нежилых зданий, перечисленных в заявлении, в указанном перечне отсутствуют. При этом, в свидетельстве о праве собственности на здание с кадастровым номером № указан объект права «нежилое здание (...)» В свою очередь подтверждение складского назначения указанного здания не свидетельствует об отсутствии ведения на территории рассматриваемого земельного участка предпринимательской деятельности в сфере торговли и сервиса и, как следствие, не дает оснований для отнесения земельного участка к сегменту «Производственная деятельность». Среди видов использования смежных земельных участков, имеющих меньшую кадастровую стоимость, по документам перечисленным в заявлении, указаны складские, здание-холодильник и котельная, что позволяет отнести их к оценочной группе «Производственная деятельность». Кадастровая стоимость таких земельных участков определена соответствующей расчетной моделью, описание которой приведено в пункте 3.9.4.4 Отчета от ДД.ММ.ГГГГ № об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края. Удельный показатель кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости соответствует среднему уровню цен участков производственного назначения в <адрес> (п. ДД.ММ.ГГГГ Отчета).

В соответствии с частью 2 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Частью 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ установлено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Проверяя обоснованность действий КГБУ «ЦКО» по рассмотрению заявления ООО «Авто-Ри» и вынесенного данным бюджетным учреждением решения, суд приходит к выводу, что обжалуемое решение принято компетентным органом, в установленный частью 16 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ тридцатидневный срок, подписано уполномоченным лицом и доведено до сведения подателя заявления; в данной части решение КГБУ «ЦКО» административным истцом не обжалуется.

Административный истец указывает, что административным ответчиком допущена методологическая ошибка – неверно определен сегмент, к которому отнесен земельный участок, что привело к увеличению его кадастровой стоимости, при определении кадастровой стоимости КГБУ «ЦКО» нарушены требования пунктов 2, 8, 9, 10, 12, 15 Методических указаний.

Давая оценку данным доводам, суд приходит к следующему:

В силу положений пункта 2 Методических указаний (в первоначальной редакции, действовавшей в период проведения рассматриваемой государственной кадастровой оценки) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 года 237-ФЗ, для целей Методических указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Выбор подхода к оценке или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости (пункт 3 Методический указаний).

Согласно пункту 8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Пунктом 10 Методических указаний предусмотрено, что земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости (пункт 55 Методических указаний).

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости (пункт 56 Методических указаний).

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, в том числе 4 сегмент - Предпринимательство, 6 сегмент - Производственная деятельность. Все земельные участки группируются с присвоением кода (пункт 56.2 Методических указаний).

Согласно пункту 62 Методических указаний в кодах расчета видов использования земельных участков сегмента «Предпринимательство» указан код №.

В Приложении № 1 к Методическим указаниям приведена сегментация земельных участков с указанием кодов расчета видов использования для целей определения кадастровой стоимости.

КГБУ «ЦКО» при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № учитывало сведения о виде разрешенного использования данного земельного участка, содержащиеся в ЕГРН – «под эксплуатацию торгово-складского комплекса». В соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям «Сегментация земельных участков с указанием кодов расчета видов использования для целей определения кадастровой стоимости» земельному участку присвоен код расчета вида использования № «Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м», исходя из кода вида разрешенного использования 4.4 в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412.

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка «под эксплуатацию торгово-складского комплекса» не позволяет однозначно отнести его к одному виду деятельности, КГБУ «ЦКО» правомерно пришло к выводу, что данный вид разрешенного использования предполагает оба вида деятельности и торговую, и складскую, для которых Приложением № 1 к Методическим указаниям предусмотрены различные сегменты «Предпринимательство» и «Производственная деятельность» соответственно, при этом наиболее эффективным использованием земельного участка с видом разрешенного использования «под эксплуатацию торгово-складского комплекса» является использование его под торговую деятельность с кодом вида разрешенного использования 4.4 (Магазины), с присвоением кода расчета вида использования №, что приводит к максимизации его стоимости.

В заявлении об исправлении ошибок допущенных при определении кадастровой стоимости ООО «Авто-Ри» в обоснование своей позиции указано, что земельный участок расположен в территориальной зоне обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (...).

В ходе рассмотрения административного дела установлено, что КГБУ «ЦКО» при определении кадастровой стоимости земельного участка также было учтено данное обстоятельство.

В соответствии со статьей 41 Правил землепользования и застройки Находкинского городского округа Приморского края, утвержденных постановлением администрации Находкинского городского округа от 17 февраля 2022 года № 155 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Находкинского городского округа» (в редакции постановления администрации Находкинского городского округа Приморского края от 3 ноября 2022 года № 1669, действовавшей в период определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка) применительно к зоне обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (О-3) установлены основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: 1) коммунальное обслуживание (3.1); 2) бытовое обслуживание (3.3); 3) амбулаторное ветеринарное обслуживание (3.10.1); 4) деловое управление (4.1); 5) объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) (4.2); 6) рынки (4.3); 7) магазины (4.4); 8) банковская и страховая деятельность (4.5); 9) общественное питание (4.6); 10) гостиничное обслуживание (4.7); 11) развлечения (4.8); 12) склад (6.9); 13) автомобильный транспорт (7.2);14) обеспечение обороны и безопасности (8.0); 15) обеспечение внутреннего правопорядка (8.3); 16) обеспечение деятельности по исполнению наказаний (8.4); 17) земельные участки (территории) общего пользования (12.0).

Согласно оспариваемому решению КГБУ ЦКО № 260/2025 от 5 сентября 2025 года административным ответчиком было проанализировано нахождение земельного участка с кадастровым номером № в территориальной зоне О-3 и установлено, что к числу основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства территориальной зоны О-3 относятся: объекты торговли (4.2), рынки (4.3), магазины (4.4), склады (6.9), на основании чего КГБУ «ЦКО» сделан вывод о том, что основные виды разрешенного использования территориальной зоны О-3 допускают размещение в ее пределах объектов недвижимости как торгового, так и складского назначения.

При этом бюджетным учреждением из официальных источников информации не было установлено, что при проведении кадастровой оценки земельный участок № использовался исключительно для складских целей, доказательств обратного административным истцом не представлено.

Таким образом, КГБУ «ЦКО» определяло кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с требованиями пунктов 2, 8 Методических указаний.

Согласно пункту 9 Методических указаний определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

В силу пункта 12 Методических указаний при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться: обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой; характеристики окружающей территории земельного участка; существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость); не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа).

Согласно представленным административным ответчиком возражениям на административное исковое заявление по данным федеральной государственной географической информационной системы «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных», а также по имеющимся в распоряжении КГБУ «ЦКО» сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание с кадастровым номером № площадью № кв.м, таким образом большая часть земельного участка является незастроенной.

Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, которая была приложена ООО «Авто-Ри» к заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, подтверждается, что в пределах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № в отношении здания с кадастровым номером № площадь здания составляет № кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание.

При таких обстоятельствах земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м оценен КГБУ «ЦКО» как незастроенный с учетом установленного для целей оценки вида использования.

Пунктом 15 Методических указаний предусмотрены мероприятия в целях определения кадастровой стоимости земельных участков, среди которых следующие: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости; первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, определение кадастровой стоимости спорного земельного участка осуществлялось КГБУ «ЦКО» в рамках сравнительного подхода с применением метода статистического (регрессионного) моделирования.

Административным истцом не оспаривается выбор КГБУ «ЦКО» метода определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, в качестве которой для целей Методических указаний принимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы). Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает: 1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора; 2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости; 3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов; 4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели; 5) анализ показателей качества статистической модели.

Согласно пункту 45.1.2 Методических указаний при анализе качества статистической модели проводятся проверки: учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости; обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов; соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

Таким образом, суд расценивает как несостоятельные доводы административного истца о том, что административным ответчиком не были учтены ценоообразующие факторы при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Доказательств, свидетельствующих об использовании КГБУ «ЦКО» недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № административным ответчиком не представлено, использование, по мнению административного истца, бюджетным учреждением не тех источников информации, вместо других возможных, не свидетельствует об использовании КГБУ «ЦКО» искаженных данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

В ходе рассмотрения административного дела судом не установлено наличие технических и (или) методологических ошибок при определении кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, основания для удовлетворения административного искового заявления отсутствуют, и в его удовлетворении надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Авто-Ри» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» №

от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью

№ кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в № м, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, №, и об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, путем отнесения земельного участка к сегменту «Производственная деятельность» – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова

Мотивированное решение составлено 13 января 2026 года