Решение № 2-462/2019 2-462/2019~М-374/2019 М-374/2019 от 23 июня 2019 г. по делу № 2-462/2019

Дело № ___________


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

........................

24 июня 2019 года

Шумерлинский районный суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Одровой Т.А.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску ФИО1 к ООО "Лев" о признании недействительным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании суммы соразмерного уменьшения цены квартиры, компенсации морального вреда и взыскании штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиком ООО «Лев» заключен Договор № ДДУ/ХС2-02-13-163/1 участия в долевом строительстве жилого дома от 18.12.2017г. на строительство однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 40,00 кв.м. (с учетом площади лоджий и балконов, подсчитанных с соответствующими понижающими коэффициентами: лоджии - «0,5», балконы - «0,3»), расположенной на 13 этаже 17-этажного 3-х секционного жилого дома, с техническим подпольем (корпус № ___________), секция 2, № на площадке 4, условный строительный № ........................, расположенной по строительному адресу: ........................, г.о. Химки, мкр. Сходня, ......................... Оплата цены договора на расчетный счет Застройщика произведена полностью, что подтверждается платежным поручением от 15,01.2019 № ___________. Согласно пункта 1.2. Договора. Участник долевого строительства приобретает право на получение в собственность однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 40,00 кв.м. (с учетом, площади лоджий и балконов, подсчитанных с соответствующими понижающими коэффициентами; лоджии - «0,5», балконы - «0,3»). Однако,- согласно Передаточному акту к договору ДДУ/ХС2-02-13-\ 163/1, от 18,12.2017 площадь передаваемой ответчиком квартиры составила 38,80 кв.м.

Согласно пункта 2.4. договора, общая площадь квартиры, указанная в п. 12. настоящего договора, является ориентировочной (проектной). Уточнённая площадь квартиры устанавливается по завершении строительства на основании данных технического паспорта БТИ, при этом стороны договорились, что в случае изменения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, стороны дополнительный перерасчет не производят. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону, в силу ст. cт. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», ч. 4 ст. 4, ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от "___" ___________ г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются ничтожными и не подлежат применению. Истец считает, что переплата ответчику составила 82 953,24 рублей. Претензия ответчику, направленная письмом с почтовым идентификатором 11901921006699 была им получена, однако ответа и предложений о досудебном урегулировании претензий с его стороны не поступило. Указывает, что бездействие ответчика, нарушает его имущественное право на получение квартиры площадью 40 кв.м.

Просит признать недействительным п. 2.4. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; применить последствия ничтожности положений п. 2.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскать с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры денежную сумму в размере 82 9.52.24 рублей; компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился. От него поступило заявление о рассмотрении дела без его участия. Заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. От них поступили возражения на исковое заявление. Просят рассмотреть дело без участия их представителя и применить срок исковой давности.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что "___" ___________ г. между сторонами заключен Договор № ДДУ/ХС2-02-13-163/1 участия в долевом строительстве жилого дома на строительство однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 40,00 кв.м. (с учетом площади лоджий и балконов, подсчитанных с соответствующими понижающими коэффициентами: лоджии - «0,5», балконы - «0,3»), расположенной на 13 этаже 17-этажного 3-х секционного жилого дома, с техническим подпольем (корпус № ___________), секция 2, № на площадке 4, условный строительный № ........................, расположенной по строительному адресу: ........................, г.о. Химки, мкр. Сходня, ........................ (л.д.5-11).

Согласно пункта 1.2. Договора, участник долевого строительства приобретает право на получение в собственность однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 40,00 кв.м. (с учетом, площади лоджий и балконов, подсчитанных с соответствующими понижающими коэффициентами; лоджии - «0,5», балконы - «0,3») (л.д.5).

Как следует из передаточного акта от "___" ___________ г., подписанного ФИО1 и ООО "Лев", в соответствии с договором застройщик передал, а участник долевого строительства принял 1-комнатную квартиру N 163 на 13 этаже, общей площадью 37,30 кв.м., площадью (с учетом неотапливаемых помещений) – 38,80 кв.м., жилой площадью – 12,10 кв. м, в жилом доме по адресу: ........................, г.о. Химки, мкр. Сходня, ........................ (л.д.15).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры по сравнению с проектной площадью, в которой истец ссылался на существенное нарушение застройщиком условий договора, а именно: передачу квартиры меньше заявленной по договору проектной площади.

Ответчиком претензия получена "___" ___________ г.. Однако ответа до настоящего времени не последовало (л.д.19).

В соответствии с пунктом 2.4. договора, общая площадь квартиры, указанная в п. 12. настоящего договора, является ориентировочной (проектной). Уточнённая площадь квартиры устанавливается по завершении строительства на основании данных технического паспорта БТИ, при этом стороны договорились, что в случае изменения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, стороны дополнительный перерасчет не производят (л.д.6).

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от "___" ___________ г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом выявлена разница между его фактической и проектной общей площадью.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (такое толкование закона нашло также свое подтверждение в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 32-КГ17-44 от "___" ___________ г.).

Пункт 2.4 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве действительно содержит условие о том, что в случае уменьшения фактической общей площади относительно проектной не влечет изменения цены договора. Буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае наличия положительной разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

Вместе с тем, действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1), условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4), кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Доказательств понуждения истца на заключение спорного договора в представленной суду редакции истцом не представлено.

Пункт 2.4 договора о том, что при уменьшении общей площади квартиры относительно проектной перерасчет стоимости квартиры не производится, не нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, поскольку он принят истцом при заключении договора на добровольной основе, доказательств иного суду не представлено.

При таком положении, - требования истца о признании пункта 2.4 договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств - удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства стороной ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Так, истец ФИО1 должен был узнать о том, что оспариваемый пункт договора долевого участия в строительстве нарушает его право, в момент его заключения, а именно: "___" ___________ г.. Таким образом, срок исковой давности по данному требованию истек "___" ___________ г., при этом сведений о том, что срок исковой давности пропущен ФИО1 по уважительной причине, ходатайств о его восстановлении материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, требование ФИО1 о признании недействительным п. 2.4 договора долевого участия в строительстве от "___" ___________ г., не подлежит удовлетворению.

Поскольку в удовлетворения основных требований истца отказано, оснований для удовлетворения дополнительных – производных требований о взыскании компенсации морального вреда, и штрафа не имеется, поскольку нарушений прав истца как потребителя судом не установлено.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО "Лев" о признании недействительным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от "___" ___________ г., взыскании суммы соразмерного уменьшения цены квартиры, компенсации морального вреда и взыскании штрафа - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики через Шумерлинский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен "___" ___________ г.

Председательствующий: