Решение № 3А-174/2020 3А-174/2020~М-147/2020 А-174/2020 М-147/2020 от 28 сентября 2020 г. по делу № 3А-174/2020

К О П И Я

Дело №а-174/2020


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Салехард 29 сентября 2020 года

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при секретаре Прокопчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ямалгаз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Ямалгаз» в лице представителя обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6868 кв. м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 3, и установлении её равной его рыночной в размере 6 929 812 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка на 01 января 2019 года, составляет 18 068 403.08 руб.. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, выразил несогласие с заключением экспертизы, полагая её выводы недостоверными.

Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО2 в судебном заседании просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном заключением эксперта, расходы по оплате экспертизы отнести на административного истца.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, администрации г. Салехард, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явились.

Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, суд приходит к следующему.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6868 кв. м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от 25.04.2012 года № 7611 (л.д. 20-24).

Согласно указанному договору аренды расчет арендной платы определен в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 18 068 403.08 руб. на 01.01.2019 года (л.д. 119).

Как следует из отчета ООО Оценочная компания «Легион Эксперт» от 05.05.2020 года об оценке земельного участка его рыночная стоимость составляет в размере 6 929 812 руб. по состоянию на 01.01.20129 года (л.д. 26-108).

Определением суда по делу назначена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКО-Н» от 31.08.2020 года № 3А-174/2020/ЭО\37-0820 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года составила 13 035 000 руб. (л.д. 171-231).

Указанное заключение эксперта подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость.

В силу статьи 12 ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка была произведена в соответствии с ФСО № 1, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, с ФСО № 3, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, с ФСО № 7, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611, о чем указано в отчете.

Так согласно ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования иных подходов к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Так применен прямой сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объектам оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости на территории г.г. Салехард, Ноябрьск ЯНАО.

В расчет стоимости сопоставимых объектов внесены корректировки, учитывающие отличие объектов оценки от объектов сравнения, подробно описанные в заключении.

Таким образом, заключение эксперта основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов и другие необходимые сведения, применены корректировки.

Представленное заключение эксперта является мотивированным, отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует требованиям ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации и стандартам оценки, профессиональный оценщик, его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.

Доводы административного истца о недостоверности заключения судебной оценочной экспертизы суд отклоняет, как несостоятельные. Так довод о недостаточности анализа рынка недвижимости является субъективным мнением представителя административного истца.

Довод о неверном применении корректировок на удаление от крупных автодорог участков-аналогов опровергается рисунками расположения участков-аналогов, которые действительно находятся в отдалении от дороги, что свидетельствует о правильности введенных корректировок.

Экспертом в заключении подробно описаны основания для произведенных корректировках на права пользования и на расположение коммуникаций на земельных участках.

Все мотивы несогласия представителя административного истца с заключение экспертизы являются предположением автора.

Данное заключение суд принимает за основу при определении рыночной стоимости земельного участка; лица, участвующие в деле, доказательств его недостоверности либо несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не представили; выводы, содержащиеся в заключении, никем не опровергнуты.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд 15.06.2020 года, соответственно эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.

Решая вопрос о взыскании расходов на производство экспертизы, суд приходит к выводу о возложении данной обязанности на департамент имущественных отношений ЯНАО, поскольку именно его представитель высказал несогласие с отчетом о рыночной стоимости и заявил ходатайство о назначении экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ООО «Ямалгаз» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6868 кв. м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 3, равной рыночной в размере 13 035 000 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.

Датой подачи заявления ООО «Ямалгаз» о пересмотре кадастровой стоимости считать 15.06.2020 года.

Взыскать с департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу Закрытого акционерного общества «ЭКО-Н» (ОГРН <***>), юридический адрес: 625048, <...>, р/с <***>, Западно-Сибирское отделение № 8647 ПАО СБЕРБАНК, г. Тюмень, к/с 30101810800000000651, БИК 047102651, расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судья (подпись) Н.В.Мочалова

Решение в окончательной форме изготовлено 02.10.2020 года.