Решение № 2-676/2025 2-676/2025~М-347/2025 М-347/2025 от 13 июля 2025 г. по делу № 2-676/2025

УИД №


Решение в окончательной форме изготовлено 14 июля 2025 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.г.т. Тугулым 02 июля 2025 года

Талицкий районный суд постоянное судебное присутствие в п.г.т. Тугулым Тугулымского района Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Крицкой Н.А.,

при секретаре Сауковой Н.Ю.,

с участием истцов: ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-676/2025 по исковому заявлению ФИО1 ФИО7, ФИО2 ФИО8 к Тринько ФИО9 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, восстановлении права собственности на недвижимое имущество, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к Тринько ФИО10 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, восстановлении права собственности на недвижимое имущество, взыскании неустойки.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 и ФИО2, владея на праве общей долевой собственности объектами недвижимого имущества, 14.09.2023 заключили

договор купли-продажи с Тринько ФИО11, по условиям которого продавцы передали в собственность покупателю земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3960 кв.м., с кадастровым номером: №, адрес объекта: <адрес>, и здание, назначение: жилой дом, площадью 28,3 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Стоимость реализуемых объектов недвижимого имущества по договору стороны оценили в размере 700 000,00 руб., из них 600 000,00 руб. составляла стоимость земельного участка и 100 000,00 руб. составляла стоимость, расположенного на нем здания (п. 2.1 Договора).

Стороны определили следующий порядок расчетов по договору: сумму в размере 35 000

(Тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек покупатель оплатил продавцам до подписания договора (п. 2.2.1 Договора) и сумму в размере 665 000,00 руб. покупатель оплачивает продавцам в течение 3 (трех) дней после государственной регистрации права собственности за покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и получения выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на приобретаемое недвижимое имущество (п. 2.2.2 Договора).

Согласно сведениям, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, 18.09.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области внесены записи о регистрации права собственности в отношении приобретенных по договору объектов недвижимого имущества за покупателем.

Несмотря на надлежащее исполнение своих обязательств продавцами по договору, обязанность по оплате объектов недвижимого имущества покупателем в согласованный сторонами срок не исполнена.

С момента заключения договора покупателем помимо первоначального взноса в размере 35 000,00 руб., произведена оплата выкупной стоимости приобретенных объектов недвижимости в размере 250 000,00 руб. путем перечисления денежных средств ДД.ММ.ГГГГ на банковские реквизиты, указанные продавцом, частичное исполнение принято истцами, поступившие денежные средства зачтены в счет оплаты по договору.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по оплате проданных объектов недвижимости у покупателя перед продавцами образовалась задолженность в размере 415 000,00 руб., на основании п. 4.8 договора покупателю на сумму задолженности начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер которой составляет 152 305,00 руб.

Несмотря на наличие задолженности в значительном размере, меры к ее погашению покупателем не предпринимается, конструктивные предложения по вопросу урегулирования вопроса оплаты по договору от покупателя продавцам не поступали.

Просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 ФИО12, ФИО2 ФИО13 и Тринько ФИО14; прекратить право собственности Тринько ФИО15 на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3960 кв.м., с кадастровым номером: №, адрес объекта: <адрес>, и здание, назначение: жилой дом, площадью 28,3 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; восстановить право собственности ФИО1 ФИО16 и ФИО2 ФИО17 на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3960 кв.м., с кадастровым номером: №, адрес объекта: <адрес>, и здание, назначение: жилой дом, площадью 28,3 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с Тринько ФИО18 в пользу ФИО1 ФИО19 и ФИО2 ФИО20 неустойку в размере 152 305,00 руб.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, дополнительно пояснили, что ответчик оплатил 250 000 рублей и 35 000 рублей. Ответчик с ними не связывалась и не пыталась урегулировать вопрос, они им не отвечают, имуществом не владеют.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом и в срок по адресу, указанному в сведениях о регистрации, судебная корреспонденция возвращена в суд с отметкой «истек срок хранения».

В случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, с согласия истца дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства (ст. 233 ГПК РФ).

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика.

Суд, заслушав пояснения истца, исследовав представленные сторонами доказательства, оценив собранные по делу доказательства по отдельности и в их совокупности, находит иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Принцип свободы договора, закрепленный положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, что граждане свободны в заключении договора и определении его условий, которые при этом не должны противоречить положениям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу прямого указания статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзаца 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абзац 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установлено, что 14.09.2023 между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3 960 кв.м., с кадастровым номером: №, адрес объекта: <адрес>; здание, назначение: жилой дом, площадью 28,3 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 7-8).

По условиям договора купли-продажи (п. 2.2 договора) расчет между сторонами производится за счет собственных средств покупателя в следующем порядке: сумму в размере 35 000 рублей покупатель оплатил продавцам до подписания настоящего договора; сумму в размере 665 000 рублей покупатель оплачивает продавцам в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности за покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и получении выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей право собственности покупателя на приобретаемое недвижимое имущество.

В соответствии с передаточным актом от 14.09.2023 недвижимое имущество фактически передано ответчику (л.д. 9).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость, 18.09.2023 ответчик зарегистрировала право собственности на здание (жилой дом) и земельный участок, также зарегистрировано обременение в виде государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу истцов (л.д. 14-17, 18-22).

В срок, указанный в договоре, то есть в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности, ответчик не выплатила оставшуюся задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества.

04.10.2023 и 18.12.2023 ответчиком ФИО3 истцам осуществлен перевод по СПБ денежных средств в размере 200 000 рублей и 50 000 рублей, соответственно (л.д. 10, 11).

25.09.2024 истцы направили ответчику по адресу: <адрес> претензию о расторжении договора купли-продажи и оплате задолженности (л.д. 12).

Согласно п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из того, что продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому

с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.4997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого

договора.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других

вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной

регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель)

за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 1104ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Учитывая существенность допущенного нарушения ответчиком (длительное отсутствие оплаты переданного недвижимого имущества), а также принимая во внимание, что продавец не

получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на

что вправе был рассчитывать при заключении договора, избранный истцом способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности, не противоречит закону и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в ст. 1 ГК РФ, что подтверждается многочисленной правоприменительной практикой.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» вне зависимости от основания расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной.

При ином подходе сторона, получившая предоставление от контрагента, но не совершившая свое встречное предоставление, в том числе пользуясь чужим имуществом, не имела бы никаких негативных экономических последствий и была бы демотивирована к тому.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось заключение 14.09.2023 договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, а также условия, достигнутые между сторонами при их заключении.

Таким образом, установив отсутствие оплаты стоимости продаваемых объектов недвижимости покупателем в порядке, установленном договором купли-продажи, что является существенным нарушением условий договора, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцами требований о расторжении договора купли-продажи и возврата недвижимого имущества в собственность истцов.

С учетом условий договора и фактически произведенных платежей, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию проценты по ст. 395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в сумме 152 305 рублей по следующему расчету.

Задолженность

Период просрочки

Формула

Проценты

с

по

дней

415 000,00

24.09.2023

24.09.2024

367

415000,00 х 367 х 0,1%

152 305,00

В этой связи, суд считает требования истцов ФИО1, ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 ФИО21, ФИО2 ФИО22 к Тринько ФИО23 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, восстановлении права собственности на недвижимое имущество, взыскании неустойки - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 ФИО24, ФИО2 ФИО25 и Тринько ФИО26

Прекратить право собственности Тринько ФИО27 на недвижимое имущество: земельный участок, площадью 3 960 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; здание, назначение: жилой дом, площадью 28,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить право собственности ФИО1 и ФИО2 на недвижимое имущество: земельный участок, площадью 3 960 кв.м., кадастровый №, <адрес>, здание, назначение: жилой дом, площадью 28,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с Тринько ФИО28 в пользу ФИО1 ФИО30 неустойку в размере 76 152,50 рублей.

Взыскать с Тринько ФИО29 в пользу ФИО2 ФИО31 неустойку в размере 76 152,50 рублей.

Решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Крицкая Н.А.