Апелляционное определение № 33-8492/2025 от 2 декабря 2025 г.

УИД29RS0014-01-2024-011930-24

Судья Алябышева М.А.

№ 2-1352/2025

03 декабря 2025 г.

Докладчик Кучьянова Е.В. № 33-8492/2025 г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Кучьяновой Е.В.,

судей Костылевой Е.С., Радюка Е.В.,

при секретаре судебного заседания Звереве И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации городского округа «Город Архангельск», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Инвест» о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных расходов по апелляционным жалобам ФИО1, Администрации городского округа «Город Архангельск» на решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 01 апреля 2025 г.

Заслушав доклад судьи Кучьяновой Е.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к Администрации городского округа «Город Архангельск» (далее Администрация) о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных расходов.

В обоснование требований указали, что являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, при этом ФИО1 принадлежит 4/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение, а ФИО2 – 1/5 доли. Дом, расположенный по адресу: <адрес>, распоряжением зам.главы МО «Город Архангельск» от 27 февраля 2019 г. № данный дом признан аварийным и подлежащим сносу, впоследствии принято распоряжение об изъятии земельного участка и расположенных жилых помещений в этом доме. С учетом увеличения исковых требований просили взыскать с Администрации денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение в общем размере 13 800 000 руб. (из расчета рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в размере 200 000 руб.), в том числе в пользу ФИО1 в размере 11 040 000 руб., в пользу ФИО2 – 2 760 000 руб.

Протокольным определением суда от 24 февраля 2025 г. к участию в гражданском деле в качестве соответчика привлечено ООО «СЗ «Прайм Инвест».

Решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 01 апреля 2025 г. постановлено:

«исковые требования ФИО1, ФИО2 к Администрации городского округа «Город Архангельск», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Инвест» о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) в счет возмещения за изымаемое на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 3491200 руб., расходы по оценке в размере 1580 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8859 руб. 69 коп., всего взыскать 3501639 (Три миллиона пятьсот одна тысяча шестьсот тридцать девять) руб. 69 (Шестьдесят девять) коп.

Взыскать с администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <данные изъяты>) в пользу ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) в счет возмещения за изымаемое на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 872800 руб., расходы по оценке в размере 1580 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8859 руб. 69 коп., всего взыскать 883239 (Восемьсот восемьдесят три тысячи двести тридцать девять) руб. 69 (Шестьдесят девять) коп.

Перечисление Администрацией городского округа «Город Архангельск» (ИНН <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) и ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права на 4/5 доли в праве общей долевой собственности ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) и на 1/5 доли в праве общей долевой собственности ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) на жилое помещение по адресу: <адрес>, внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности городского округа «Город Архангельск» (ИНН <данные изъяты>) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к Администрации городского округа «Город Архангельск» в остальной части отказать.

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Инвест» отказать».

С указанным решением не согласились ФИО1 и в жалобе просит его изменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Ответчик Администрация ГО «Город Архангельск» также посчитала решение незаконным и просит его отменить, отказав в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы ФИО1 ссылается на то, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение должен быть определен из расчета рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в 200 000 руб., что составит 13 800 000 руб., поскольку по такой стоимости в г. Архангельске застройщиками реализуются квартиры в новостройках в районе нахождения ее квартиры. Иное нарушает право на полноценное возмещение за утраченное не по ее вине жилое помещение.

В дополнениях к апелляционной жалобе указывает на критическое состояние дома, разрушение его несущих конструкций, наличие в квартирах грызунов, опасность для жизни и здоровья при проживании в доме, прекращение управления домом, халатное отношение коммунальных служб и Администрации к исполнению обязанностей и поддержанию дома в состоянии, позволяющем в нем безопасно жить.

Отмечает, что о вариантах обмена или выкупа жилья ее не информируют, комната в маневренном фонде была предложена только в 2019 г.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО1 Администрация ГО «Город Архангельск» просит оставить ее без удовлетворения.

В обоснование доводов жалобы Администрация ГО «Город Архангельск» указывает, что решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд действует в течение трех лет со дня его принятия, соответственно, действие распоряжения Администрации МО «Город Архангельск» от 19 мая 2020 г. № об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, прекратилось 19 мая 2023 г.

Отмечает, что доказательств принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, истцами не представлено. Такое решение Администрацией ГО «Город Архангельск» после 19 мая 2023 г. не принималось, в связи с чем отсутствует законная возможность осуществить возмездное изъятие принадлежащего истцам жилого помещения в аварийном жилом доме.

Кроме того, обращаясь в суд 24 декабря 2024 г., истцы не указали в чем заключается бездействие Администрации по выполнению предусмотренных законом мероприятий, а также необходимость скорейшего разрешения вопроса об изъятии принадлежащего им на праве собственности жилого помещения.

Просит учесть, что обстоятельств, свидетельствующих о необходимости незамедлительного решения вопроса по выкупу спорного жилого помещения без соблюдения установленной законом процедуры в связи с опасностью для жизни и здоровья жильцов с учетом состояния дома, в ходе рассмотрения дела не установлено.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыв на жалобу ФИО1, заслушав ФИО1 и представителя Администрации ГО «Город Архангельск» ФИО3, поддержавших свои жалобы и возражавших против жалоб друг друга, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ФИО1 является собственником 4/5 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение является ФИО2

Распоряжением заместителя главы МО «Город Архангельск» от 27 февраля 2019 г. № жилой дом, в котором расположено жилое помещение истцов, признан аварийным и подлежащим сносу.

19 мая 2020 г. Администрацией МО «Город Архангельск» принято распоряжение № об изъятии земельного участка и расположенных жилых помещений в <адрес> в <адрес>.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 29 ноября 2024 г. №, изготовленному по заказу истцов, рыночная стоимость 4/5 доли ФИО1 в праве обще долевой собственности на жилое помещение с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок, а также размер убытков, причиненных изъятием, составляет 3 665 600 руб., стоимость 1/5 доли ФИО2 в праве обще долевой собственности на жилое помещение с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок, а также размер убытков, причиненных изъятием, составляет 916 400 руб.

Общая рыночная стоимость квартиры и общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок, а также размер убытков, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома составляет 4 582 000 руб., размер убытков, причиненных изъятием, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 378 000 руб.

Первая приватизация в доме <адрес> произведена 12 ноября 1992 г. (ответ <данные изъяты> от 26 апреля 2023 г).

Дом <адрес> принят в муниципальную собственность 29 октября 1996 г. на основании распоряжения №, то есть до даты первой приватизации квартиры в доме.

Согласно копии технического паспорта, спорный дом по состоянию на 04 сентября 2012 г. имел процент износа 55, последний капитальный ремонт проводился в 1987 г.

Между Администрацией ГО «Город Архангельск» и ООО «СЗ «Прайм Инвест» заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки городского округа «Город Архангельск» в отношении двух несмежных территорий от 27 декабря 2023 г. № (далее – договор), согласно которому застройщик принял на себя обязательство уплатить за изымаемые жилые помещения собственникам таких помещений соответствующее возмещение на условиях и в сроки, определенных в данном договоре (п. 3.1.6 договора).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что обязанность по выплате возмещения надлежит возложить на Администрацию ГО «Город Архангельск», поскольку решение об изъятии земельного участка и всех жилых помещений, находящихся в расположенном на нем многоквартирном жилом доме, принято органом местного самоуправления. Ответчик не исполнил свои обязанности, предусмотренные ст. 32 ЖК РФ, в том числе по определению возмещения за изымаемое жилое помещение и заключению с истцами соглашения об изъятии, в связи с чем в пользу истцов с ответчика взыскана рыночная стоимость жилого помещения. При этом во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отказано по причине отсутствия доказательств нуждаемости дома в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в нем. Такой порядок выплаты истцам возмещения за изъятое жилое помещение Администрацией ГО «Город Архангельск» не противоречит условиям договора о комплексном развитии территории от 27 декабря 2023 г., регулирующим правоотношения исключительно между его сторонами.

С данными выводами судебная коллегия согласна, поскольку они основаны на имеющихся в деле доказательствах, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст.ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при разрешении заявленных требований, на основании которого верно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела.

Доводы жалобы ответчика о прекращении срока действия распоряжения Администрации МО «Город Архангельск» от 19 мая 2020 г. № об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, прекратилось 19 мая 2023 г., в связи с чем отсутствуют основания для изъятия жилого помещения истцов и выплаты возмещения, подлежат отклонению в силу следующего.

Исходя из требований ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В силу п. 8 ч. 1 ст. 56.7 ЗК РФ, в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство, в числе прочих направляет собственникам недвижимого имущества проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Как следует из положений ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Согласно приведенным в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснениям, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ правовые нормы в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ закрепляют возможность принудительного отчуждения имущества, в том числе, для муниципальных нужд, только при условии предварительного и равноценного возмещения. Также указано, что соблюдение предшествующей изъятию жилого помещения у собственника предварительной процедуры, установленной ст. 32 ЖК РФ, является обязательной.

Как следует из п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Таким образом, после принятия органом местного самоуправления распоряжения об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и всех, расположенных в этом доме и принадлежащих гражданам на праве собственности жилых помещений, на него ложится обязанность осуществить все необходимые для соблюдения процедуры изъятия мероприятия, включая выплату собственникам возмещения за изымаемые жилые помещения.

В рассматриваемой ситуации Администрация ГО «Город Архангельск» неправомерно бездействовала, приняв 19 мая 2020 г. решение об изъятии занимаемого истцами жилого помещения и не завершив процедуру изъятия до конца в установленный срок до 19 мая 2023 г. Между тем, негативные последствия такого бездействия не могут быть возложены на граждан-собственников, жилые помещения которых юридически были изъяты, но возмещение за них не выплачено.

Истечение срока действия распоряжения об изъятии ошибочно расценивается ответчиком как основание для аннулирования возникших у органа местного самоуправления в связи с его изданием обязанностей, включая выплату собственникам возмещения за изымаемые жилые помещения. Соответственно, отсутствие нового распоряжения об изъятии препятствием для понуждения ответчикам выплатить истцам возмещение за изъятое у них жилое помещение не является.

Заключение ответчиком договора о комплексном развитии территории жилой застройки городского округа, в котором предусмотрены иные сроки выплаты возмещения собственникам, чьи жилые помещения находятся в аварийных домах, расположенных на переданных под застройку земельных участках, не освобождает от исполнения обязанности по выплате возмещения истцам вне зависимости от установленных таким договором сроков.

Судом первой инстанции верно указано, что договор о комплексном развитии территории создает обязательство между его сторонами и не является обязательным для граждан, чьи жилые помещения изымаются, имеющих безусловное право на получение возмещения за изымаемые жилые помещения. В свою очередь, Администрация ГО «Город Архангельск», являющаяся стороной данного договора, вправе требовать от ООО «Прайм Инвест» исполнения указанного обязательства.

Доводы жалобы ФИО1 о необходимости определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение из расчета рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в 200 000 руб., что составит 13 800 000 руб., поскольку по такой стоимости в г. Архангельске застройщиками реализуются квартиры в новостройках в районе нахождения ее квартиры, судебная коллегия находит несостоятельными.

Исходя из материалов дела, истцами заявлены требования о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение, следовательно, его размер должен определяться по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, положения которой приведены выше.

Согласно отчету об оценке от 29 ноября 2024 г. №, выполненному <данные изъяты> по инициативе истцов, рыночная стоимость квартиры и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество и земельный участок составляет 4 204 000 руб. и размер убытков, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, 378 000 руб.

Поскольку жилой дом <адрес> по состоянию на 04 сентября 2012 г. имел износ 55%, последний капитальный ремонт проводился в 1987 г., при этом убедительных доказательств, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта на дату первой приватизации (12 ноября 1992 г.), стороной истцов не представлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания в пользу истцов в составе возмещения за изымаемое жилое помещение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ссылка ФИО1 на то, что средняя рыночная стоимость одного квадратного метра во вновь возведенных и реализуемых застройщиком домах составляет 200 000 руб. и стоимость квартиры аналогичной по площади изымаемой составит 13 800 000 руб., на законность судебного решения не влияет, поскольку материалами дела подтверждается иная рыночная стоимость квартиры истцов.

Мнение подателя жалобы о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость жилого помещения, общего имущества в доме и убытков нарушает право на полноценное возмещение за утраченное не по вине истцов жилое помещение, является субъективным и выводы суда не порочит. Выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ носит компенсационный характер, и его размер зависит от рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, состояние которого условно принимается пригодным для проживания, а также от рыночной стоимости приходящегося на долю собственников общего имущества. Безусловно, стоимость жилого помещения в деревянном доме ниже стоимости аналогичного жилого помещения во вновь построенном многоэтажном кирпичном или панельном доме.

Вопреки позиции ФИО1, длительное проживание в жилом помещении, признанном непригодным для проживания, как и непринятие ответчиком своевременных мер для выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение не могут служить основаниями для увеличения его размера.

Довод об имеющихся проблемах по управлению жилым домом об опасности для жизни и здоровья при проживании в спорной квартире не свидетельствует, поскольку ФИО1 не лишена права на обращение в управляющую организацию и (или) ресурсоснабжающую организацию для их решения.

Доводы апелляционных жалоб фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которую дал суд первой инстанции исследованным доказательствам, в связи с чем не могут повлечь за собой отмену или изменение правильного по сути судебного решения.

При таких обстоятельствах в пределах доводов апелляционных жалоб правильное по существу судебное решение отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 01 апреля 2025 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, Администрации городского округа «Город Архангельск» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 декабря 2025 г.

Председательствующий Е.В. Кучьянова

Судьи Е.С. Костылева

Е.В. Радюк