Решение № 2-14715/2025 2-1727/2026 2-1727/2026(2-14715/2025;)~М-12579/2025 М-12579/2025 от 23 апреля 2026 г. по делу № 2-14715/2025

Дело №

УИД:№


РЕШЕНИЕ

Именем российской федерации

<адрес>

<адрес> ДД.ММ.ГГ

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селивановой Ю.Е.,

при секретаре судебного заседания Мишуковой Д.В.,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, <...> о признании обременения в виде ипотеки в силу закона, отсутствующим, исключении записи о регистрации ипотеки в ЕГРН,

по иску Администрации городского округа Люберцы Московской области к ФИО2, <...><...> о признании обременения в виде ипотеки в силу закона, отсутствующим, исключении записи о регистрации ипотеки в ЕГРН,

Установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2, <...> о признании обременения в виде ипотеки в силу закона, отсутствующим, исключении записи о регистрации ипотеки в ЕГРН.

Требования мотивированы тем, что Решением <адрес> от ДД.ММ.ГГ по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГ, в иске ФИО2 к ФИО1 (далее - Истец 1) о признании утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, городской округ Люберцы, р.<адрес> отказано.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ по делу № по иску ФИО1 (Истец) к ФИО2 о признании сделки приватизации жилого помещения по адресу: <адрес>, городской округ Люберцы, р.<адрес>, недействительной и применении последствий недействительности сделки иск был удовлетворен. Решения вступило в законную силу.

ДД.ММ.ГГ Истец предоставил пакет документов для исполнения Решения Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ по делу №. Однако, Уведомлением ТО 20 Управления Росреестра по Московской области от ДД.ММ.ГГ государственная регистрация прав была приостановлена, в связи с тем, что согласно сведениям ЕГРН на спорном объекте имеется актуальная запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГ № в силу договора в пользу <...>» сроком на № месяца.

Истец не является стороной договора об ипотеки, и не несет никаких обязательств по договору ипотеки в отношении принадлежащего имущества. ФИО2 заключая Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГ с Банком знала о том, что заочное решение Люберецкого городского суда Московской области о признании истца утратившим право пользования спорным жилым помещением отменено, а Банк не предпринял должной осмотрительности при заключении Договора ипотеки от ДД.ММ.ГГ.

Истец ФИО1 считает, что обременение в виде ипотеки в отношении спорной квартиры подлежит прекращению. На основании изложенного в силу пп. 7 п.1 ст. 352 ГК РФ истец просит суд признать обременение в виде ипотеки в силу закона, установленном Договором ипотеки №б/н от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ФИО2 и <...> отсутствующим и исключить запись о регистрации ипотеки № от ДД.ММ.ГГ в ЕГРН на жилое помещение- квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.<адрес>, кадастровый №.

С аналогичными исковыми требования в рамках гражданского дела № обратилась в суд Администрация городского округа Люберцы Московской области к ФИО2, <...><...><...> о признании обременения в виде ипотеки в силу закона, отсутствующим, исключении записи о регистрации ипотеки в ЕГРН.

В обосновании требований Администрация городского округа <адрес> (далее - Истец 2/ или Администрация) указала, что ДД.ММ.ГГ между Администрацией и ФИО2 заключен договор передачи жилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> частную собственность. На момент заключения Договора приватизации в указанном жилом помещении проживала одна ФИО2, соответственно правовых оснований для вынесения отказа в предоставлении услуги по заключению договора о передаче ФИО2 жилого помещения не имелось.

В последующем Решением <адрес> Московской области от ДД.ММ.ГГ по делу № сделка приватизации жилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес>.<адрес> признана недействительной и применены последствия недействительности сделки. Решения вступило в законную силу.

Ввиду применения последствий недействительности сделки Администрация обратилась в Росреестр по Московской области с заявлением о регистрации муниципального права собственности.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГ Росреестр приостановил государственной регистрацию права в связи наличием на спорном объекте обременения в силу Договора ипотеки в пользу <...> о чем произведена запись регистрации от ДД.ММ.ГГ №.

На основании изложенного Администрация просит суд признать отсутствующим обременения в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) в силу договора №б/н от ДД.ММ.ГГ в пользу <...> в отношении жилого помещения - <адрес> кадастровым номером №, общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, р.<адрес>. Указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи от ДД.ММ.ГГ № об обременении в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) в силу договора №б/н от ДД.ММ.ГГ в пользу <...> в отношении спорного жилого помещения.

ДД.ММ.ГГ определением Люберецкого городского суда Московской области, с учетом мнения сторон гражданское дело № по иску Администрации городского округа Люберцы Московской области к ФИО2, <...><...><...> о признании обременения в виде ипотеки в силу закона, отсутствующим, исключении записи о регистрации ипотеки в ЕГРН в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения с гражданским делом №.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, обеспечил явку представителя по доверенности ФИО3, которая исковые требования поддержала по основаниям изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить в полном объеме. Также настаивает на удовлетворении требований Администрации городского округа <адрес>.

Представитель истца Администрации городского округа <адрес> в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, а также требования истца ФИО1, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суд не сообщила, явку представителя не обеспечила.

Ответчик <...> извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание, явку представителя не обеспечил. Представил в суд письменные возражения на исковые требования Истцов, в которых просил в иске отказать в полном объеме.

Представитель ответчика <...> в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований истцов.

Третьи лица ТО № филиала ППК «Роскадастра» по МО, УФС ГРКК в судебное заседания не явились, извещены надлежащим образом.

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Люберецкого городского суда Московской области, суд с учетом положений п. п. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений п. п. 63 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив доводы исковых требований, заслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется ст. 40 Конституции РФ. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

При разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства.

В соответствии с ч.1,2 ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применении последствий недействительной ничтожной сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ Исполнительным комитетом <адрес> Совета народных депутатов был выдан ордер № на жилое помещение ФИО4 (отцу истца ФИО1 и ответчицы ФИО2).

На основании вышеуказанного ордера наниматель и его семья в составе супруги – ФИО5 заняли жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Впоследствии в качестве членов семьи туда были вселены их дети: дочь – ФИО6 (ответчик) и сын – ФИО1 (истец).

Изначально в указанной квартире проживали ФИО4, ФИО5, ФИО2 и ФИО1. Позднее ФИО4 умер, а мать детей вышла замуж и сменила фамилию на ФИО7, переехав жить отдельно. Оба ребенка остались зарегистрированными в квартире и продолжали ею пользоваться.

В ДД.ММ.ГГ ФИО2 обратилась в <адрес> Московской области с иском к ФИО1 о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Заочным решением <адрес> от ДД.ММ.ГГ по делу № исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворены.

В последующем вышеуказанное заочное решение было отменено и решением Люберецкого городского суда Московской области по делу № от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> снятии с регистрационного учета отказано. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ на основании Договора передачи жилого помещения в частную собственность между Администрацией городского округа <адрес> и ФИО2, ей в собственность была передана квартира по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Согласие от ФИО1 о том, что он не возражает против приватизации спорной квартиры ФИО2 в единоличную собственность и отказывается от включения его в Договор передачи в собственность указанной квартиры, не выдавалось. Вместе с тем, ФИО1 имел право на приобретение в собственность в порядке приватизации доли спорной квартиры.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ по делу № исковые требования ФИО1 (Истец) к ФИО2 о признании сделки приватизации жилого помещения недействительной и применении последствий недействительности сделки были удовлетворены. Судом постановлено:

-признать недействительным Договор передачи жилого помещения в частную собственность граждан от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Администрацией городского округа <адрес> и ФИО2 <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>.<адрес>, кадастровый №;

- применить последствия недействительности сделки в виде аннулировании в едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 от ДД.ММ.ГГ № на жилое помещение (квартира) по адресу: <адрес>.<адрес> кадастровый №. Решения вступило в законную силу ДД.ММ.ГГ.

Все вышеперечисленные юридически значимые обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами, и не нуждаются в доказывании в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

После вступления в законную силу вышеуказанного решения суда по делу № истцы ФИО1 и Администрация городского округа <адрес> обратились в Управление Росреестра по Московской области с целью прекращения записи о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру.

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГ №№ и ДД.ММ.ГГ № № Росреестр по Московской области приостановил государственную регистрацию права в связи с тем, что согласно сведениям ЕГРН на спорном объекте имеется актуальная запись об ипотеки от ДД.ММ.ГГ № в силу договора №б/н от ДД.ММ.ГГ в пользу <...>

Как установлено и подтверждено документально, судом ДД.ММ.ГГ между <...> (далее сокращенное наименование- <...> и ФИО2 (Ответчик) заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в размере № № руб. № коп. сроком на № мес. Под №% годовых. В обеспечение исполнения принятых на себя кредитных обязательств ФИО2 по условиям заключенного Договора об ипотеки от ДД.ММ.ГГ передала <...> в залог квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.<адрес>, кадастровый номер №.

В последующем произведено рефинансирование долга.

ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и <...>» заключен кредитный договор №.

<...> перечислил в соответствии с условиями кредитного договора денежные средства в размере № руб. № коп. на счет Заемщика, который перечисленные денежные средства снял со своего текущего счета и использовала по своему усмотрению.

В настоящее время законным владельцем закладной является <...> в качестве Управляющего товарища на основании Договора Инвестиционного товарищества» «Приоретет».

Разрешая требования истца о признании отсутствующим обременяя в виде ипотеки в отношении спорного жилого помещения суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пп.1,2 ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2020 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством 18 существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании или обременения отсутствующим.

В силу абз.1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 « О приватизации жилищного фонда в российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Поскольку договор приватизации жилого помещения в частную собственность граждан от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Администрацией городского округа <адрес> и ФИО2 <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> признан недействительным, в связи с чем ФИО2 злоупотребив своим правом по факту никогда не являлась законным собственником квартиры и не имела права распоряжаться ею, в том числе передавать в залог, зная о том, что другой наниматель (истец) имеет право на жилое помещение в силу закона, как член семьи вселенный в квартиру на законных основаниях.

Согласно п.7 ч.1 ст. 335 ГК РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенное, суд находит требования Истцов законными и обоснованными.

При этом суд отклоняет доводы <...> о том, что ФИО2 является полноценным собственником спорной квартиры, что на момент заключения кредитного Договора и Договора Ипотеки подвержено записями в ЕГРН, в связи с чем требования истцов подлежат отклонению.

Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ, если имущество передано в залог лицом, не являвшимся его собственником, залогодержатель является добросовестным, если он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения. В этом случае право залога сохраняется за добросовестным залогодержателем, даже если сделка залогодателя по приобретению имущества признана недействительной, но только при условии, что имущество выбыло из владения предыдущего собственника по его воле.

Однако в данном случае суд не находит оснований для признания Банка добросовестным залогодержателем (или находит основания для отказа в сохранении залога) по следующим основаниям:

В отличие от купли-продажи на рынке, приватизация — это безвозмездная передача государственного жилья в собственность граждан. Банк, как профессиональный участник рынка кредитования, при принятии в залог приватизированной квартиры мог и должен был проверить историю возникновения права залогодателя. Банк не проявил должной осмотрительности, доказательства обратного не представлены.

Кроме того, в связи с признанием приватизации недействительной квартира вернулась в публичную собственность (Администрации). Публичная собственность имеет особый режим правовой защиты. Удовлетворение требований Банка за счет публичного имущества привело бы к нарушению прав неопределенного круга лиц и самого муниципалитета, который стороной кредитного договора не являлся.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что запись об ипотеке нарушает права истцов как законных владельцев имущества, не являясь следствием их волеизъявления. Право собственности Администрации, а также ФИО1 не может быть ограничено обременением, возникшим у незаконного владельца.

Поскольку сделка, породившая право собственности залогодателя, ничтожна с момента совершения, последующая ипотека также не порождает правовых последствий для добросовестного приобретателя Администрации, а в последующем ФИО1, а ссылка банка на добросовестность опровергается материалами дела о его неосмотрительности.

На основании и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, Администрации городского округа <адрес> - удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для исключения (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГ, записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГ, а также всех последующих записей о государственной регистрации ипотеки и смене залогодержателя в отношении указанного объекта.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ю.Е. Селиванова

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГ.