Решение № 3А-102/2016 3А-9/2017 3А-9/2017(3А-102/2016;)~М-205/2016 М-205/2016 от 28 марта 2017 г. по делу № 3А-102/2016

Дело № 3а-9/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 марта 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Лента» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лента» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной, в обоснование требований указав, что данный земельный участок принадлежит Обществу на праве собственности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка площадью 46712 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы; мини-ТЭЦ, трансформаторные подстанции, распределительные пункты, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, канализационные насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. <--->, составляет 287649693,28 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Полагает, что заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, мэрии города Новосибирска, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, эксперта Е.Т.С., показания свидетеля Б.В.В.., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи объектов оценки от 8 сентября 2014 года, административный истец является собственником земельного участка площадью 46712 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы; мини-ТЭЦ, трансформаторные подстанции, распределительные пункты, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, канализационные насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. <---> (л.д. ---, том 1).

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9 сентября 2016 года (л.д. ---, том 1), сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр недвижимости 10 августа 2012 года, кадастровая стоимость по состоянию на 10 августа 2012 года определена в размере 287649693,28 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Общество с ограниченной ответственностью «Лента» является собственником указанного земельного участка (л.д.---, том 1), и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Абзацем 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

22 декабря 2015 года Общество с ограниченной ответственностью «Лента» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области с заявлением, входящий номер №, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка (л.д. ---, том 1).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 21 января 2016 года №8 заявление Общества было отклонено ввиду несоответствия представленного Отчета № от 09 октября 2015 года требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. ---, том 1).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу Общества с ограниченной ответственностью «Лента» проведена его оценка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно Отчету об оценке № от 9 октября 2015 года «Объект оценки: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы; мини-ТЭЦ, трансформаторные подстанции, распределительные пункты, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, канализационные насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции, площадь: 46712 кв.м., кадастровый номер: №, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. <--->», подготовленному оценщиком ООО «ФПГ «Т.» Б.В.В., по состоянию на 10 августа 2012 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 135560 000 рублей (л.д. ---, том 1).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Обществом с ограниченной ответственностью «Лента» в обоснование заявленных требований в отношении земельного участка с кадастровым номером № представлено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Р.О.О.» Экспертный совет № от 15 декабря 2015 года (л.д. ---, том 1) на отчет об оценке № от 09 октября 2015 года.

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Поскольку в ходе судебного разбирательства были выявлены недостоверные сведения относительно примененных оценщиком объектов-аналогов, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 9 октября 2015 года №, от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, определением суда от 8 декабря 2016года назначена судебная экспертиза по определению, рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено экспертам ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы.

Согласно заключению судебных экспертов № от 7 февраля 2017 года (л.д. ---, том 2), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2012 года составляет 187535630,65 рублей.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертами нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. Кроме того, эти доводы основаны на предположениях и выводы повторной судебной экспертизы не опровергают.

Анализ экспертного заключения от 7 февраля 2017 года свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочия.

В заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами проанализирован рынок недвижимости в городе Новосибирске, идентичных району расположения объекта оценки; экспертами произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 10 августа 2012 года.

Суд также находит, что экспертное заключение от 7 февраля 2017 года полностью соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Допрошенный в суде эксперт Е.Т.С. выводы судебной экспертизы подтвердила, дала мотивированные ответы на все поставленные перед ней вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая собранные по делу доказательства в и совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение экспертов от 7 марта 2017 года является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что заключение судебной экспертизы является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, административным истцом не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете № от 9 октября 2015 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, опровергаются заключением судебной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, сторонами по делу суду не представлено.

В связи с чем, кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебных экспертов № от 07 февраля 2017 года (л.д. ---, том 2) по состоянию на 10 августа 2012 года в размере 187535630,65 рублей.

Разрешая заявление ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России о взыскании стоимости услуг по экспертизе, суд учитывает, что определением суда от 8 декабря 2016 года по делу была назначена судебная экспертиза, и на административного истца была возложена обязанность по оплате расходов за производство экспертизы в размере 60566 рублей 80 копеек, в течение 10 дней со дня вынесения определения. Денежные средства по оплате расходов за проведение экспертизы на момент рассмотрения административного дела на депозит суд не поступили.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Лента» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 46712 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы; мини-ТЭЦ, трансформаторные подстанции, распределительные пункты, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, канализационные насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. <--->, в размере его рыночной стоимости – 187535630,65 рублей, определенной по состоянию на 10 августа 2012 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Лента» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 22 декабря 2015 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Лента» в пользу ФБУ Сибирского регионального центра судебных экспертиз за производство по делу судебной экспертизы денежные средства в размере 60566, 80 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Решение суда вступило в законную силу 04.05.2017 г.