Решение № 2-790/2025 2-790/2025~М-12/2025 М-12/2025 от 25 декабря 2025 г. по делу № 2-790/2025

дело №2-790/2025

22RS0011-02-2025-000012-91


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2025 года г. Рубцовск

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Жданова Р.С.,

при секретаре Дементьевой Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных сумм,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнения требований просила взыскать с ответчика в свою пользу 2 000 000 руб. в счет стоимости работ по устранению скрытых недостатков приобретенного жилого дома, расходы за составление заключения специалиста – 35000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 35 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что *** истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по ... в г.Рубцовске Алтайского края. По просьбе истца стоимость указана 450 000 руб., фактически стоимость составила 3 300 000 руб. Согласно заключению специалиста в доме имеются скрытые дефекты, в частности: шпалы частично поражены гнилью, древесина местами растрескалась, в фундаменте полностью отсутствуют продухи для вентиляции; вентиляционные решетки в цокольной части дома смонтированы для имитации наличия продухов в фундаменте, плиты ОСБ пола под линолеумом в кухне-столовой намокли и разбухли, на изнаночной стороне линолеума на полу в кухне-столовой образовались не удаляемые темные пятна и следы черной плесени; полы смонтированы с нарушением технологии работ; гибкий резиновый шланг водоснабжения, проложенный под полом в кухне-столовой пробит насквозь самонарезающимся винтом; в ванной и туалете полностью отсутствует вентиляция; на плитах ОСП подшивки потолков в помещении туалета образовались обильные не удаляемые следы черной плесени; кровельные листы по всей плоскости скатов имеют недостаточный нахлест, кровельное покрытие не герметично. Стоимость устранения выявленных специалистом недостатков составляет 1 261 669 руб. Также перечень недостатков дома был определен в рамках судебной экспертизы, согласно выводам судебной экспертизы стоимость устранения недостатков дома составляет 3 669 593 руб. 17 коп. Ссылаясь на ст.ст. 15, 475, 557 ГК РФ, постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, просит удовлетворить заявленные требования.

Истец, ответчик в судебном заседании участия не принимали, извещены.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал, пояснил, что проданный ответчиком дом имеет множество недостатков, в том числе и скрытых, о которых продавец в момент продажи дома не сообщил покупателю. Дом холодный, о чем не мог не знать ответчик. Работы по отделке дома сайдингом производил ответчик, чтобы скрыть все недостатки дома и продать его. Истец по мере возможности пытается устранить недостатки дома, однако для этого нужны денежные средства в большом объеме. Реально дом купили за 3 300 000 руб., что подтверждается распиской.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что ФИО2 не вмешивался в конструкцию дома, только переклеил обои. Продал дом в том состоянии, в котором купил. Нет доказательств того, что ответчик скрывал недостатки дома.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и ответчика, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, ранее дававших свои пояснения по существу дела, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

*** истец ФИО1 приобрела у ответчика ФИО2 недвижимое имущество: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: .... Указанный факт сторонами не оспаривался, подтверждается представленными в материалы дела договором купли-продажи, выпиской из ЕГРН.

В ходе проживания в доме истец обнаружила ряд недостатков дома, о которых не было оговорено при его продаже, в связи с чем обратилась к специалисту с целью обследования дома и выявления всех скрытых недостатков.

По результатам обследования установлен перечень скрытых дефектов жилого дома, приведенный в заключении специалиста от ***, а также установлено, что стоимость ремонтно-восстановительных работ для устранения выявленных скрытых дефектов составляет 1 261 669 руб.

Стоимость услуг специалиста, составившего заключение от *** составила 35 000 руб., что подтверждается квитанцией разных сборов серии КА в совокупности с договором на оказание услуг от *** и актом сдачи – приемки от *** к данному договору.

Согласно выписке из технического паспорта на домовладение по ..., от ***, площадь дома составляет 25,6 кв.м. Дом на участке имеет обозначение с литерой А. Также указано, что часть дома снесена. Собственником дома значится Г. Н.И. на основании договора купли-продажи от *** (т.1 л.д. 132, 152 оборот).

Свидетель Р. А.Н. в судебном заседании от *** (т.1 л.д. 188-189) пояснил, что купил дом и земельный участок по ... примерно в 2018 году, в 2019-2020 году построил дом вместо снесенного старого. Он также пояснил, что вентиляции в фундаменте построенного дома не было, строители не сделали, поэтому он сделал принудительную вентиляцию по углам, в зале труба была. В момент продажи дома, он был закрыт сайдингом, при этом был лаз на крышу. Старый дом был снесен полностью. Укладывался ленточный фундамент, на него ставился дом из шпал (большая комната), кухня из каркаса и утеплителя. После продажи, в доме был переделан ремонт, сделаны пристройки.

Свидетель М. В.В., проживающий по ..., и проживающий по соседству со спорным жилым домом, в судебном заседании от *** (т.2 л.д. 47-48) пояснил, что дом строился давно, последний собственник ничего не строил, только обшил его сайдингом в 2024 году. Дом ФИО2 не перестраивался. При покупке спрашивали про вентиляцию, почему ее нет. Со слов новых соседей знает, что когда заносили мебель, почувствовали, что пол шатается, до этого не замечали. Дом строился из шпал и потом каркасные стены. Зимой дом предыдущим хозяином посещался, чистили снег, сидели в доме, потом уезжали. ФИО2 пользовался домом не меньше одной зимы.

Из реестрового дела на дом по ..., прослеживается переход права собственности от Р. А.Н. к ФИО2 на основании договора купли-продажи от ***. Площадь дома ... кв.м. (т.2 л.д. 15) В дальнейшем, от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от *** (т.2 л.д. 25), площадь дома так же ... кв.м.

Согласно имеющимся в реестровом деле свидетельствам о государственной регистрации (т.2 л.д.30-31), Р. А.Н. стал собственником земельного участка на основании договора купли-продажи от ***.

В декларации об объекте недвижимости (как части реестрового дела) указано, что Р. А.Н. является собственником жилого здания по ..., год завершения строительства 2021, материал стен – деревянные, количество этажей – 1 (т. 2 л.д. 28-29). Также имеется заявление Р. А.Н. от ***, о постановке на учет здания площадью ... кв.м. по ... (т.2 л.д. 2-3).

Из совокупности указанных обстоятельств и доказательств, суд делает вывод, что изначально на земельном участке по ..., стоял жилой дом площадью не менее 25,6 кв.м., постройки не позже 1958 года, который со временем пришел в ветхое состояние и был снесен. В дальнейшем на данном земельном участке Р. А.Н. в период с 2015 по 2021 годы был возведен жилой дом площадью 73,7 кв.м. из смешанных материалов (шпалы и каркасные стены), вскоре после окончания строительства *** (дата постановки на учет здания), Р. А.Н. продал дом ФИО2 (договор от ***). В последствии, в том числе проведя внутренний ремонт помещений дома, ФИО2 по договору от *** продал дом Г. А.М.

В судебной экспертизе имеется вывод о том, что обшивка дома сайдингом была произведена в 2024 году (т.3 л.д. 142), что согласуется с показаниями свидетелей Т. Л.О., М. В.В. Также в экспертном заключении (т.3 л.д. 153) установлено, что доступ в чердачное помещение обеих крыш отсутствует. В период до проведения работ по облицовке дома сайдингом, доступ в чердачное помещение первой крыши существовал – во фронтоне с западной стороны имелся деревянный люк, который в последствии был скрыт облицовкой из профлиста. Следовательно, первоначальным застройщиком при возведении дома был организован доступ на чердак, для чего были выполнены работы по организации люка. В последующем, другим собственником данный доступ был закрыт при выполнении работ по облицовке дома сайдингом. Доводы о том, что доступ был закрыт Р. А.Н., является несостоятельным, поскольку ФИО5 при постройке дома был организован доступ на чердак, предпринимать меры по организации люка с тем, чтобы его в дальнейшем закрыть, суд считает нецелесообразным.

Таким образом, суд делает вывод о том, что облицовка дома сайдингом была произведена ФИО2 в период пользования им домом.

Также суд обращает внимание на то, что сам Р. А.Н. как первоначальный застройщик, знал об отсутствии продухов в фундаменте дома, на что он указывал в своих пояснениях, в связи с чем, он организовал принудительную вентиляцию. Дом на момент продажи ФИО2 не был обшит сайдингом, что было установлено выше, работы по облицовке дома сайдингом производились ФИО2, следовательно ФИО2, пользуясь домом на протяжении ряда лет при отсутствии внешних декоративных панелей, препятствующих осмотру фундамента и цоколя дома, выполняя работы по его облицовке сайдингом, должен был знать, об отсутствии продухов в фундаменте дома, устанавливая декоративные вентиляционные решетки на сайдинге, предпринял меры по сокрытию факта отсутствия данных продухов, о чем говорится как заключении специалиста (т.1 л.д. 55), так и в экспертном заключении (т.3 л.д. 151).

О том, что ФИО2 пользовался домом для проживания также указывают пояснения его представителя Р. Р.В. (т.2 л.д. 48), который в одном заседании указывает, что ФИО2 пользовался домом как дачей, затем указывает, что ФИО2 съехал из дома после приобретения квартиры. В протоколе от *** также указывает (т.1 л.д. 139), на то, что ответчик в доме проживал с семьей, топил печь. В протоколе от *** (т.2 л.д. 185 оборот) представитель ответчика также указывает, что ФИО2 перешел из дома в квартиру.

Также в экспертном заключении анализируется представленная видеозапись (т.1 л.д. 167), в которой указывается на то, что комната была пристроена в прошлом году. Указанное обстоятельство указывает на то, что ответчиком производились работы по переустройству дома, тем самым опровергается довод представителя ответчика о том, что дом был продан в том состоянии, в котором был куплен у Р. А.Н. и что ответчику не было известно ни о каких недостатках дома.

Обшивка дома сайдингом с декоративными вентиляционными решетками, закрытие доступа в чердачное помещение, переустройство дома, закрытие принудительной вентиляции, свидетельствует о том, что указанные работы производились с целью устранения и сокрытия имеющихся недостатков дома, о которых было известно ФИО2

В заключении эксперта приведены недостатки, установленные при осмотре дома. Перечень выявленных недостатков приведен на страницах 142-153 тома .

Эксперт, отвечая на поставленный судом вопрос о том какие из недостатков являются скрытыми, указывает, что нормативного документа, содержащего термин и определение понятия «скрытого» и «явного» дефектов в России не существует. В связи с этим эксперт указывает на то, какие из выявленных недостатком могли быть выявлены без специальных познаний и специальных инструментов и могли быть выявлены покупателем, а какие нет (т.3 л.д. 155-162).

Также эксперт указывает на то, какие из выявленных недостатков могли быть выявлены в течении года лицами, проживающими в доме, без специальных познаний и инструментов (т.3 л.д. 163-169).

Эксперт указывает, что приведенное сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций (стен нескольких видов, перекрытий нескольких видов, полов нескольких видов, оконных блоков нескольких видов) не соответствует требованиям законодательства. Данные дефекты могли влиять на нарушение температурно-влажностного режима в помещениях дома в холодный период года. При этом эксперт указывает на пояснения истца о том, что в холодное время года в доме имеет место «пониженная температура воздуха», вытекание жидкости из под полотна натяжного потолка. Указанные недостатки были обнаружены истцом в течении первого года проживания в доме. Таким образом указанные недостатки могли быть обнаружены в течении года проживания в доме (т.3 л.д. 164).

О наличии данного скрытого недостатка ответчик не сообщил при продаже дома.

Суд делает вывод, что учитывая, что ответчик проживал в доме с 2021 по 2024 год, в том числе и в зимний период времени, ему было известно о наличии таких недостатков как сниженное сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций (стен нескольких видов, перекрытий нескольких видов, полов нескольких видов, оконных блоков нескольких видов), что приводит к появлению конденсата и пониженной температуре воздуха в доме. Продавая дом, ответчик должен был уведомить истца о наличии таких недостатков, поскольку данные недостатки препятствуют использованию жилого дома по назначению, однако этого не сделал. Для устранения и скрытия данных недостатков дом был обшит сайдингом, в том числе и был заблокирован доступ в чердачное помещение.

Так же эксперт указывает в качестве скрытых недостатков, о которых собственники дома должны были знать, это отсутствие в каркасной стене жилой комнаты с восточной стороны дома теплоизоляционного слоя, поскольку преобразованием данного помещения в комнату занимался ответчик; наличие конденсационной влаги в конструкции чердачного перекрытия в помещении жилой комнаты с восточной стороны дома, о чем также должны были знать лица проживающие в доме в течении года.

О наличии данного скрытого недостатка ответчик не сообщил при продаже дома.

В качестве скрытого недостатка, поскольку он был закрыт сайдиногом, эксперт также указывает на то что с западной стороны дома имеет место массовое разрушение (выкрашивание, шелушение и расслоение) наружного слоя бетона. Лица проживающие в доме должны были знать о наличии такого повреждения фундамента (т.3 л.д. 167).

О наличии данного скрытого недостатка ответчик не сообщил при продаже дома.

Об отсутствии вентиляционных отверстий в фундаменте также указывается в качестве скрытого недостатка, о котором было известно ответчику (т.3 л.д. 165).

Факт имитации вентиляции, путем монтажа декоративных решеток, указывает на то, что об отсутствии вентиляции было известно ответчику, а также о том, что это является недостатком.

Об остальных выявленных нарушениях эксперт сделал выводы о том, что о них мог не знать ответчик, либо мог не знать, что это является дефектом.

Указанные дефекты, признаются судом скрытыми, о них знал продавец, однако не сообщил покупателю при продаже дома. Данные дефекты соответствуют пунктам 4-10, 12-13, таблицы , приводящей список выявленных дефектов дома (т.3 л.д. 170-171).

Исходя из характера указанных недостатков (имитация вентиляции и ее отсутствие приводит к загниванию и разрушению деревянных конструкций дома, разрушение фундамента, отсутствие теплоизоляции стен, сниженное сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций дом) суд делает вывод о невозможности использования жилого дома по назначению, поскольку имеется угроза его разрушения, а также невозможность проживания в доме с пониженной температурой в помещениях.

Также судом ставился вопрос о стоимости работ по устранению скрытых дефектов.

В заключении эксперт установил, что в рамках устранения дефектов и недостатков дома определить стоимость устранения части дефектов (с указанием стоимости по устранения каждого дефекта по отдельности) не возможно, так как для устранения части дефектов требуется выполнить сопутствующие работы, в результате которых объект (элемент жилого дома), имеющий дефект, потребуется демонтировать в целях устранения дефекта, относящегося к другому элементу дома. Так для устранения дефектов фундамента требуется произвести демонтаж всех строительных конструкций дома (за исключением самого фундамента), а после устранения дефекта произвести работы по восстановлению строительных конструкций (т.3 л.д. 172).

Экспертом установлено, что стоимость устранения группы дефектов под номерами 1, 4, 5, 6, 12, указанных в таблице 1 экспертного заключения, составляет 2 095 133,74 руб.

Как было установлено ранее, дефекты 4,5,6, (сниженное сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций) 12 (отсутствие вентиляции) из указанной группы, суд относит к скрытым недостаткам, о которых было известно продавцу, и о которых он не сообщил покупателю при продаже дома.

Как указывал эксперт, недостатки объединены в группы, поскольку устранение каждого недостатка по отдельности невозможно. Как следует из экспертного расчета по разделу 1, для устранения дефектов 1, 4, 5, 6, 12, указанных в таблице 1 экспертного заключения надо произвести ряд демонтажных работ конструкций дома, а затем, ряд работ по монтажу конструкций в обратном порядке. Перечень работ приведен в разделе 1 (т. 3 л.д. 221-294). В пункте 83 указано на необходимость рубки стен, в пункте 84 указано на необходимость приобретения брусков (т.3 л.д. 253), что суд относит к работам по устранению недостатков, предусмотренных п.1 таблицы 1 экспертного заключения (высота части помещений не соответствует требованиям СНиП 31-02-2001). Стоимость работ 214702,64 руб. + 36 961,62 руб. = 251 664,26 руб., с учетом НДС 301 997,11 руб. (251 664,26*1,2=301997,112). Указанную сумму суд полагает необходимым исключить из стоимости устранения недостатков, поскольку по большей части работы по рубке стен можно отнести к устранению недостатка из таблицы, который суд не относит к скрытым, и которые не могли быть обнаружены при осмотре дома.

Итого стоимость работ по устранению недостатков составляет 1 793 136,63 руб.

Стоимость устранения недостатка (приведенное сопротивление теплопередаче конструкции чердачного перекрытия – жилые комнаты с западной стороны дома, кухня, санузел, прихожая-топочная) – 101 821,92 руб.

Стоимость устранения недостатка (приведенное сопротивление теплопередаче конструкции чердачного перекрытия – жилая комната с восточной стороны дома) – 43 246,01 руб.

Стоимость устранения недостатка (приведенное сопротивление теплопередаче конструкции перекрытия пола над неотапливаемым подпольем – помещение кухни) – 505 582,20 руб.

Стоимость устранения недостатка (приведенное сопротивление теплопередаче конструкции перекрытия пола над неотапливаемым подпольем – жилая комната с восточной стороны дома) – 85 805,53 руб.

Стоимость устранения недостатка (приведенное сопротивление теплопередаче конструкции заполнения оконных проемов) – 65 163,44 руб.

Итого, стоимость недостатков , 12-13, таблицы , приводящей список выявленных дефектов дома, признанных судом скрытыми, о которых было известно ФИО2 составляет 2 682 050,20 руб. (1 793 136,63 + 101 821,92 + 43 246,01+ 505 582,20 + 85 805,53 + 65 163,44= 2 594 755,73).

Суд проанализировав судебное экспертное заключение на предмет соответствия требованиям статей 79, 84, 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходит из того, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, в целях правильного, объективного и всестороннего разрешения дела.

Ходатайство о необходимости проведения по делу дополнительной экспертизы с целью разграничения явных и скрытых недостатков не заявлялось.

Эксперт производил осмотр дома, сделал выводы на основе произведенного осмотра, указал на имеющиеся недостатки и возможность их отнесения к скрытым либо явным, привел стоимость устранения недостатков с учетом пересечения вида работ при устранении тех или иных недостатков.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в материалы дела не представлено; противоречий выводов эксперта иным имеющимся в деле доказательствам и необходимости их дополнений или разъяснений суды не усмотрели, в том числе и оснований для проведения по делу повторной (дополнительной) экспертизы. Суды правомерно признали судебное заключение надлежащим доказательством, оценка которому дана наряду с другими доказательствами в совокупности и во взаимосвязи.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, на момент вынесения судом определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе экспертов заявлено не было. Нарушений при назначении экспертизы не выявлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений, о чем дана подписка.

Представитель истца с учетом уточнения требований, просил взыскать сумму в размере 2 000 000 руб. с ответчика в счет убытков, которые должен будет понести истец для устранения скрытых недостатков приобретенного жилого дома, о которых продавцом не было сообщено

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1); под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 данной статьи кодекса, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право выбора покупателя потребовать от продавца применения одного из последствий, предусмотренных частью 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется возможностью осуществления данного выбора.

Предметом договора купли-продажи, заключенным между истцом и ответчиком, в рассматриваемом случае, является жилой дом, который приобретался истцом для проживания семьи, и о данных обстоятельствах ответчик были поставлен в известность.

Предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан (пункт 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации), а состояние дома, отраженное экспертами в заключении судебной экспертизы относится к его качественным характеристикам.

Законодатель не связывает возможность взыскания расходов на устранение недостатков с фактическим устранением выявленных недостатков. Действующее законодательство предусматривает возможность взыскания расходов на устранение недостатков товара, как и тех, которые уже были понесены, так и тех, которые покупатель понесет в будущем для восстановления нарушенного права, после получения соответствующей компенсации от продавца.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Иной порядок распределения бремени доказывания предусмотрен пунктом 2 той же статьи для случаев продажи товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) установлено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

То есть, продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество, при этом установлено императивное требование, исключающее освобождение продавца от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками.

Доказательств того, что недостатки дома возникли после его приобретения, не представлены, напротив, совокупность исследованных доказательств, приведенных выводов, указывает на то, что ответчик до продажи дома знал о наличии недостатков дома, однако не указал на это при продаже покупателю.

Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.

В пункте 3 договора купли-продажи от *** отражено, что покупатель до его заключения ознакомился с техническим состоянием жилого дома и качественным состоянием земельного участка, претензий не имеет, так как жилой дом не имеет видимых технических (строительных) недостатков. Однако это не лишает права истца требовать возмещения ущерба для устранения скрытых недостатков, выявленных уже после приобретения дома.

Исходя из фактических обстоятельств дела, оценив доказательства по делу в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом приведенных выше нормы права, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что ответчиком по договору купли-продажи был передан истцу дом ненадлежащего качества, имеющий скрытые недостатки (которые не были оговорены продавцом), при условии отсутствия доказательства, осведомленности истца о техническом состоянии дома, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно договору купли-продажи в нем не указаны какие-либо недостатки недвижимого имущества, сведений о том, что ответчик информировал истца об имеющихся недостатках при заключении договора купли-продажи, в договоре также не содержится.

Отсутствие у покупателя на момент заключения договора и передачи приобретенного имущества претензий к его качеству и характеристикам не исключает с учетом установленных обстоятельств предусмотренного ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации права истца потребовать возмещения расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 5 постановления Пленума от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего дела ответчиком не представлено указанных выше доказательств, а довод представителя ответчика о том, что стоимость устранения дефектов в доме приближена к стоимости самого дома, свидетельствует о том, что ответчик продал жилой дом по цене, не соответствующей реальной стоимости дома, не поставив покупателя в известность о наличии таких недостатков, которые делают невозможным нормальную эксплуатацию этого дома и, соответственно, значительно снижают стоимость названного объекта недвижимости. Однако из содержания договора не следует, что его цена согласована сторонами с учетом имеющихся недостатков.

Ссылка на договор купли-продажи о том, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет, не освобождает ответчика как продавца от ответственности, поскольку истец могла сделать только визуальный осмотр жилого дома, а недостатки носят скрытый характер.

Поскольку закон не содержит каких-либо специальных требований к проверке покупателем качества жилого дома при заключении договора купли-продажи между физическими лицами, в договоре купли-продажи такие требования также не предусматривались, из договора купли-продажи и объяснений сторон следует, что цена дома определялась соглашением сторон, и при этом оценка состояния дома покупателем производилась путем визуального осмотра, следовательно, покупатель имела возможность определить только явные недостатки качества товара. Названные обстоятельства не являются основанием для освобождения ответчика от ответственности. Какие-либо доказательства, подтверждающие, что недостатки возникли в результате обстоятельств, в силу которых продавец не отвечает за такие дефекты, материалы дела не содержат (аналогичная позиция изложена в Определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16 августа 2022 года N 88-13569/2022).

Оценивая то обстоятельство, что в договоре купли-продажи дома и земельного участка указана стоимость в размере 450 000 руб., суд приходит к выводу, что указанная в договоре стоимость является формальной, указана в договоре с целью скрыть реальную стоимость продаваемых жилого дома и земельного участка.

Из представленных истцом скриншотов с сайта Авито, следует, что жилой дом по ... в г.Рубцовске продавался за 3 500 000 руб. (т.1 л.д. 169-178).

Так же в подтверждение доводов о стоимости продаваемого недвижимого имущества представлена расписка (т.1 л.д. 10), согласно которой ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 3 300 000 руб. в счет продажи дома по .... Доводы о том, что расписка была написана заранее до продажи дома, после чего стороны договорились о снижении стоимости дома и земельного участка до 450 000 руб., суд оценивает критически, поскольку в таком случае ФИО2 не был лишен возможности истребовать ранее выданную расписку. При этом суд учитывает, что согласно позиции представителя ответчика, снижение стоимости произошло в шесть раз, что маловероятно без обнаружения каких-либо существенных недостатков, однако наличие существенных недостатков не отображено в договоре.

К тому же в обоснование доводов о передаче денежных средств в размере 3 300 000 руб., истец банковские документы. Согласно выписке по счету ФИО1 *** перевела 20 000 руб. А.М. И. Согласно чеку по операции *** осуществлен перевод между своими счетами на сумму 3 300 000 руб. и по выписке прослеживается пополнение счета ФИО1 на сумму 3 300 000 руб. Затем *** 295 000 руб. выдаются наличными через банкомат. Затем *** последовательными платежами снимаются две суммы по 1 500 000 руб.

Из анализа указанных документов следует, что незадолго до заключения договора купли-продажи от ***, ФИО1 сначала аккумулировала на своем счете денежные средства в размере 3 300 000 руб., затем их сняла. Указанная сумма соотносится с суммой, указанной в расписке, а также согласуется с первоначальной ценой дома, указанной в объявлении на сайте Авито.

То обстоятельство, что в архивном объявлении о продаже дома указана цена дома 500 000 руб., суд оценивает критически, поскольку ответчик, будучи подателем объявления, имел возможность изменить его и внести в него корректировки относительно цены, истец, в свою очередь, не мог внести подобные корректировки в объявление.

Из совокупности указанных обстоятельств, приведенных доводов, а также пояснений сторон, суд приходит к выводу о том, что фактически стоимость продаваемых дома и земельного участка составляла 3 300 000 руб.

Ответчик, помимо стоимости, указанной в договоре, в силу ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательств, указывающих на то, что дом и земельный участок были проданы за 450 000 руб.

В силу положений ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Как следует из ст.ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относятся государственная пошлина, расходы по оплате услуг представителя и иные необходимые расходы, связанные с рассмотрением дела.

Суд признает необходимыми судебными расходами, подтвержденными документально (квитанция разных сборов серии КА от ***) и взыскивает в пользу истца с ответчика расходы за составление заключения специалиста от *** в сумме 35 000 руб.

Также истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в сумме 35000руб., что подтверждается чеками по операциям ПАО Сбербанк от *** на сумму 27 617 руб., от *** на сумму 7 383 руб., которая подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт ) к ФИО2 (паспорт ) о взыскании денежных сумм, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения стоимости устранения недостатков проданного жилого дома о которых не было сообщено при его продаже 2 000 000 руб., расходы за составление экспертного заключения – 35000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 35000 руб., всего 2 070 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Л.» (656037, ..., ИНН , ОГРН , р/с в филиале «Центральный» Банка В. (ПАО), БИК , корр.счет ) расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 187 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Рубцовский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Р.С. Жданов

Мотивированное решение составлено 26.12.2025.