Решение № 3А-16/2017 3А-16/2017~М-17/2017 М-17/2017 от 31 мая 2017 г. по делу № 3А-16/2017

Дело № 3а-16/2017 01 июня 2017 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Архангельский областной суд в составе:

председательствующего судьи Рассошенко Н.П.,

при секретаре Мироненко М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске 01 июня 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Виноградовский муниципальный район» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 14 октября 2016 года №,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Виноградовский муниципальный район» обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Комиссия) от 14 октября 2016 года №.

В обоснование исковых требований указано, что 09 декабря 2015 года между истцом и ООО «Поморская лесопильная компания» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для использования в целях производственной деятельности (зимнее плотбище и дорога), адрес объекта: <адрес>. 15 сентября 2016 года ООО «Поморская лесопильная компания» обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. Решением Комиссии от 14 октября 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, равной <данные изъяты> руб. Данное решение повлечет снижение доходов бюджета муниципального образования «Виноградовский муниципальный район», поскольку кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчета размера арендной платы. Решение Комиссии не соответствует требованиям п. 20 Порядка и ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основано на документах, не подтверждающих реальную рыночную стоимость земельного участка.

В судебном заседании представители административного истца ФИО9 и ФИО10 исковые требования поддержали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО11 в судебном заседании с иском не согласилась. Пояснила, что решение Комиссии является законным. К компетенции Комиссии не относится проверка достоверности рыночной стоимости объекта оценки. С заключением эксперта не согласна, полагает, что замечания эксперта несущественны, рыночная стоимость экспертом определена не верно.

Представитель заинтересованного лица ООО «Поморская лесопильная компания» ФИО12 просила в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснила, что решение Комиссии является законным, поскольку отчет об оценке составлен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Административный ответчик комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направил.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

В отзыве на административный иск Комиссия указала, что решением Комиссии от 14 октября 2016 года удовлетворено заявление ООО «Поморская лесопильная компания» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствовал требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заседание Комиссии было правомочным, решение принято единогласно. В полномочия Комиссии не входит проверка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выслушав пояснения представителей административного истца, административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам гл. 22 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

На основании п.п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп, расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, в том числе исходя из величины кадастровой стоимости этих участков.

Постановлением администрации муниципального образования «Виноградовский муниципальный район» от 21 марта 2017 года № 32-па установлены ставки арендной платы от кадастровой стоимости единицы площади (1 кв.м.) земельного участка в процентах.

Постановлением Правительства Архангельской области от 18.11.2014 № 465-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Архангельской области.

В силу ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В целях реализации положений ст. 24.18 указанного Федерального закона приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/496 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и утвержден ее состав.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Виноградовский муниципальный район» (арендодатель) и ООО «Поморская лесопильная компания» (арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым №.

На данном земельном участке расположены <данные изъяты> протяженностью <данные изъяты> п.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> га, <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> га, <данные изъяты> протяженностью <данные изъяты> п.м., принадлежащие ООО «Поморская лесопильная компания» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на 01 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для использования в целях производственной деятельности (<данные изъяты>), категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, была определена в размере <данные изъяты> руб.

15 сентября 2016 года ООО «Поморская лесопильная компания» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В обоснование заявления представлен отчет от 10 мая 2016 года № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, составленный оценщиком ООО <данные изъяты> ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет <данные изъяты> руб., положительное экспертное заключение на данный отчет от 19 июля 2016 года №, составленное экспертом <данные изъяты> ФИО2.

Решением Комиссии от 14 октября 2016 года № заявление ООО «Поморская лесопильная компания» удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, равной <данные изъяты> руб.

24 октября 2016 года сведения об измененной величине кадастровой стоимости указанного земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Поскольку получателем арендных платежей за пользование спорным земельным участком, размер которых зависит от его кадастровой стоимости, является административный истец, он вправе обращаться в суд с настоящим административным иском.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Судом установлено, что на дату рассмотрения заявления ООО «Поморская лесопильная компания» членами Комиссии являлись: ФИО3 – заместитель руководителя Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, председатель Комиссии, ФИО2 (по согласованию) – представитель Национального совета по оценочной деятельности, ФИО4 – ведущий юрисконсульт юридического отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ФИО5 - заместитель начальника отдела кадастровой оценки министерства имущественных отношений Архангельской области. Полномочия секретаря Комиссии возложены на начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО6, а в случае ее отсутствия - на ведущего специалиста-эксперта отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО7.

На заседании Комиссии, состоявшемся 14 октября 2016 года, присутствовало 3 из 4 ее членов – ФИО3, ФИО5 и ФИО2, что свидетельствует о правомочности заседания Комиссии.

Решение об удовлетворении заявления ООО «Поморская лесопильная компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, равной его рыночной стоимости, согласно листу голосования к протоколу заседания Комиссии принято единогласно.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу наделена публичными полномочиями по разрешению споров об определении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Архангельской области.

Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее – Порядок), в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, Комиссия проверяет содержание и оформление этого отчета на соответствие требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и по результатам такой проверки принимает решение об удовлетворении или отклонении заявления.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Одним из способов обеспечения объективности такой проверки является недопустимость участия в составе комиссии лица, проверявшего в качестве эксперта саморегулируемой организации оценщиков отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого ставится вопрос об установлении величины его кадастровой стоимости, равной рыночной.

В силу ч.ч. 1, 4, 5 ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Из содержания протокола заседания Комиссии от 14 октября 2016 года № 17 и решения Комиссии от 14 октября 2016 года № следует, что члены Комиссии оценивали отчет об оценке на соответствие требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также положительное экспертное заключение на данный отчет, составленное экспертом ФИО2.

По мнению суда, участие в рассмотрении вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, лица, мнение которого о соответствии отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки уже было сформировано в рамках проведения экспертизы такого отчета, создает ситуацию конфликта интересов.

При таких обстоятельствах, участие ФИО2 в заседании Комиссии в качестве ее члена при рассмотрении заявления ООО «Поморская лесопильная компания» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в связи с установлением его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке от 10 мая 2016 года №, получившего положительное экспертное заключение эксперта <данные изъяты> ФИО2, свидетельствует о незаконности принятого Комиссией по результатам рассмотрения данного заявления решения.

Довод представителя ответчика о том, что положительное экспертное заключение на отчет об оценке на момент принятия оспариваемого решения не являлось обязательным документом, представляемым заявителем в Комиссию, не имеет значения для разрешения данного спора, поскольку, как следует из текста оспариваемого решения и протокола заседания Комиссии, указанный документ членами Комиссии оценивался. Кроме того, член комиссии ФИО2 оценивала отчет об оценке до заседания Комиссии, в рамках заключенного с ООО «Поморская лесопильная компания» договора.

Административный истец полагает, что отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Для проверки этого довода по ходатайству административного истца судом была назначена экспертиза составленного ООО <данные изъяты> отчета № от 10 мая 2016 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №.

По заключению эксперта ООО «Экспертиза и оценка собственности» (эксперт ФИО8) от 05 мая 2017 года отчет № от 10 мая 2016 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, выполненный ООО <данные изъяты> (оценщик ФИО1), не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; установленная данным отчетом рыночная стоимость земельного участка не подтверждается. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01 января 2014 года составляет <данные изъяты> руб.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

По ходатайству представителя заинтересованного лица ООО «Поморская лесопильная компания» ФИО12, не согласившейся с заключением эксперта, в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен оценщик ФИО1. Также в судебном заседании в целях разъяснения экспертного заключения были заслушаны пояснения эксперта ФИО8.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В заключении эксперта ООО «Экспертиза и оценка собственности» от 05 мая 2017 года указано, что оценщиком ФИО1 допущены нарушения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части соблюдения требований к отчету об оценке объекта оценки, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, походы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка Недвижимости (ФСО № 7)» (том 2, л.д. 63, 67-69, 72-73).

В силу ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные положения содержатся в п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В пункте 1 таблицы выявленных нарушений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заключения эксперта от 05 мая 2017 года (т. 2 л.д. 63) указано, что в нарушение ст. 11 данного закона оценщик вводит корректировки на передаваемые права и корректировку на условия продажи по данным Сборника Лейфера 2012 года, хотя имеется Сборник Лейфера 2014 года, в котором взяты данные, актуальные на дату оценки. В Сборнике Лейфера 2014 года корректирующие коэффициенты для долгосрочной и краткосрочной аренды различны, а по Сборнику 2012 года корректировка не зависит от срока аренды. В исследуемом отчете данная информация не проанализирована, различие не учтено в расчетах стоимости. В отчете отсутствуют данные о виде аренды по объектам-аналогам №№ 1 и 3, что влияет на расчет стоимости. Информация на стр. 48 отчета об отсутствии предложений о продаже земельных участков категории земли промышленности недостоверна и вводит в заблуждение пользователя отчета. Проведя анализ предложений и сделок на рынке земельных участков в базе данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости», выявлены аналоги.

В судебном заседании эксперт ФИО8, сославшись на требования п. 5 ФСО № 3 об использовании информации, максимально приближенной к дате оценки, подтвердила свои выводы о необходимости применения оценщиком Сборника Лейфера 2014 года.

Согласно п. 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Поскольку спорный земельный участок оценивался на 01 января 2014 года, оценщик вправе был использовать Справочник оценщика недвижимости 2012 года. Корректирующие коэффициенты, приведенные в Справочнике оценщика недвижимости 2014 года, могли быть использованы для определения стоимости объекта оценки при условии, указанном в абз. 2 п. 8 ФСО № 1. Наличие на момент составления отчета об оценке данного Сборника 2014 года не свидетельствует о нарушении оценщиком требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3.

Таким образом, использование оценщиком корректирующих коэффициентов на передаваемые права по Справочнику оценщика недвижимости (под ред. ФИО13 2012 года) является обоснованным.

Суд не может согласиться с выводом эксперта о недостоверности информации на стр. 48 отчета об отсутствии предложений о продаже земельных участков категории земли промышленности.

В подтверждение этого вывода в экспертном заключении приведены сведения из базы данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости».

Вместе с тем, оценщиком при составлении отчета об оценке анализировался рынок предложений по продаже земельных участков категории «земли промышленности», а база данных Росреестра содержит информацию о сделках с указанными объектами недвижимости. Доказательств, свидетельствующих о наличии на дату оценки предложений о продаже земельных участков данной категории, не приведено.

Следовательно, информация, изложенная на стр. 48 отчета, является достоверной и не вводит в заблуждение пользователей отчета.

В соответствии с п.п. 10, 13 ФСО № 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В п. 1.1 таблицы выявленных нарушений ФСО № 1 заключения эксперта от 05 мая 2017 года указано, что оценщик в качестве объектов-аналогов выбрал предложение о земельных участках, находящихся на праве аренды, расположенных в г. Архангельске, площадью до 7 800 кв.м., из земель населенных пунктов. Данные аналоги отличаются от объекта оценки по следующим факторам: вид права (аналоги – аренда (отсутствует информация долгосрочная или краткосрочная), объект оценки – собственность); категория земель (аналоги – земли населенных пунктов, объект оценки – земли промышленности); условия продажи (аналоги – предложение, объект оценки – сделка); площадь объекта (аналоги – до 7 800 кв.м., объект оценки – <данные изъяты> кв.м.); местоположение (аналоги – Архангельск, объект оценки – Виноградовский район); коммуникации (аналоги – инженерные коммуникации имеются, объект оценки – отсутствуют).

В п. 1.2 таблицы данного раздела указано, что отсутствует информация о ценообразующих факторах, таких как: коммуникации, которые имеются у объектов-аналогов, также отсутствует информация по аналогам № 1 и № 3 о том, какой тип аренды (долгосрочная или краткосрочная).

Вместе с тем, как следует из раздела 13.3 отчета об оценке на дату оценки не выявлено предложений по продаже земельных участков производственного использования в Виноградовском районе, поэтому оценщик проанализировал рынок продажи земельных участков коммерческого и промышленного назначения в г. Архангельске.

В силу п. 11 «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Таким образом, проанализировав рынок продажи земельных участков под коммерческую и производственно-складскую застройку в г. Архангельске, оценщик выбрал объекты-аналоги, имеющие достаточную и достоверную информацию и относящиеся к выбранному сегменту рынка.

Оценщик в отчете об оценке не вводит корректировку на наличие инженерных коммуникаций, указывая на стр. 52 отчета, что все аналоги и объект оценки имеют возможность подключения коммуникаций.

В судебном заседании эксперт ФИО8 пояснила, что выбранный оценщиком объект-аналог № 1 не имеет коммуникаций, в то время как аналог № 2 имеет электричество, как и оцениваемый земельный участок, а аналог № 3 имеет все коммуникации. На стр. 29 отчета указано, что стоимость земельных участков без коммуникаций меньше на 13-18 %. Поскольку оценщиком не введены соответствующие корректировки для аналога № 1, не имеющего коммуникаций, в экспертом заключении она указала на это несоответствие. Однако, пояснила, что данный недостаток не повлиял на результат.

Таким образом, при выборе оценщиком объектов-аналогов требование федеральных стандартов оценки не нарушены.

В таблице выявленных нарушений ФСО № 3 заключения эксперта от 05 мая 2017 года указано, что на стр. 23 исследуемого отчета при описании рынка продаж земельных участков, представленных в Виноградовском районе, оценщик приводит земельные участки под ИЖС, а в сравнительном подходе при расчете корректировки на местоположение расчет производится вообще по рынку жилой недвижимости, который не относится к исследуемому сегменту рынка. Оценщик в своих расчетах не вводит обоснование сопоставимости рынка жилых квартир и земельных участков. Корректировка на местоположение проводится по рынку квартир, хотя в анализе рынка приведены аналоги из оцениваемого сегмента – земельные участки. Данный расчет вводит в заблуждение и не отражает корректировки на местоположение именно на рынке земли. При применении метода парных продаж необходимо брать объекты, отличающиеся только по одному фактору – местоположение. Оценщиком по аналогам, расположенным в Виноградовском районе, предоставлена не вся ценообразующая информация, например, коммуникации.

Из анализа рынка недвижимости Виноградовского района (раздел 13.3 отчета) следует, что основной рынок продаж Виноградовского района составляют жилые помещения. Поэтому оценщиком расчет поправки на местоположение выполнен по наиболее развитому сегменту рынка объектов деревянной малоэтажной застройки.

Учитывая местоположение оцениваемого земельного участка, находящегося на правом берегу реки, оценщик использовал информацию о продаже жилых помещений в п. Рочегда Виноградовского района, расположенном также на правом берегу реки.

При этом, оценщик использовал метод парных продаж, выбрав объекты-аналоги, отличающиеся только по одному фактору – местоположению.

В судебном заседании эксперт ФИО8 пояснила, что при неразвитом рынке земельных участков промышленного назначения в Виноградовском районе, при корректировке на местоположение оценщику следовало воспользоваться экспертным мнением по Справочнику оценщика недвижимости, а не брать рынок квартир и вводить корректировки. Однако, не утверждала, что выбранный оценщиком метод повлиял на результат.

По мнению суда, при корректировке на местоположение оценщиком не допущено нарушений федеральных стандартов оценки. Выбор другого метода, нежели тот, которого придерживался эксперт, не свидетельствует о несоответствии отчета об оценке в данной части требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В таблице выявленных нарушений ФСО № 3 заключения эксперта от 05 мая 2017 года также указано, что при расчете корректировки на площадь оценщик использует рынок земельных участков категории с/х назначения. Площадь аналогов для корректировки на площадь варьируется от 7 200 до 115 000 кв.м., а площадь аналогов и объекта оценки – от 4 872 до <данные изъяты> кв.м. Следовательно, данный расчет применим только для аналогов, которые попадают в исследуемый диапазон, и для объекта оценки корректировка неприменима.

Не соглашаясь с данным замечанием, представитель Управления Росреестра пояснила, что ссылка эксперта на источник информации: ФИО14 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», является несостоятельной, поскольку информация, указанная в данном источнике, являлась актуальной на 2005 год для г. Новосибирска, а также относилась к кадастровой, а не рыночной оценке.

Из содержания приведенного источника информации следует, что автор с целью расчета базовой постоянной величины для земельных участков под объектами промышленности проводил индивидуальную оценку рыночной стоимости ряда предприятий по методике кадастровой оценки земельных участков земель поселений. Было установлено, что размер земельного участка является существенным фактором, определяющим его рыночную стоимость (чем больше площадь земельного участка, тем меньше рыночная стоимость 1 кв.м.).

Таким образом, указанный источник информации может быть применен при расчете рыночной стоимости земельных участков.

В отчете об оценке (стр. 51) оценщик ссылается на Справочник оценщика недвижимости 2014 года (Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков), согласно которому при определении масштабного фактора в пределах области значение площади можно разделить на 4 диапазона: 0-3 га, 3-10 га, 10-100 га, 100-1000000 га. Таким образом, объекты-аналоги попадают в первый диапазон, а объект оценки – в третий.

Из таблицы 16 отчета об оценке следует, что при расчете корректировки на площадь оценщиком были взяты объекты-аналоги, значительно отличающиеся по площади от оцениваемого земельного участка, при прочих сходных характеристиках.

Рассчитывая поправку на площадь, оценщик использовал инструмент математической статистики, с помощью регрессионной модели.

В судебном заседании эксперт ФИО8, со ссылкой на источник информации – статью ФИО15 «Оценка рыночной стоимости земельного участка методом многомерного регрессионного анализа», пояснила, что результаты оценки значений зависимой переменной (в данном случае средней цены 1 кв.м. земельного участка) с помощью регрессионной модели надежны лишь для объекта оценки, значения признаков которого находятся в пределах интервалов изменения соответствующих признаков аналогов в обрабатываемой выборке. В использованной оценщиком выборке это условие не выполняется, т.к. объект оценки имеет площадь более чем в 2 раза больше максимального значения выбранного диапазона, следовательно, построенная им модель не применима для оцениваемого земельного участка. Кроме того, метод регрессионного анализа оценщиком выполнен не полностью.

По мнению суда, при расчете корректировки на площадь оценщиком допущено нарушение ФСО № 3.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о незаконности решения Комиссии от 14 октября 2016 года № об удовлетворении заявления ООО «Поморская лесопильная компания» о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, требование административного истца о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 14 октября 2016 года № подлежит удовлетворению.

Исходя из разъяснений, данных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для восстановления нарушенного права на ответчика следует возложить обязанность повторно рассмотреть заявление ООО «Поморская лесопильная компания» от 15 сентября 2016 года об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Кроме того, установленная оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № подлежит исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Виноградовский муниципальный район» удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 14 октября 2016 года № по заявлению ООО «Поморская лесопильная компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу повторно рассмотреть заявление ООО «Поморская лесопильная компания» от 15 сентября 2016 года об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 14 октября 2016 года № кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере <данные изъяты> рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Архангельского областного суда в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.

Председательствующий Н.П.Рассошенко