Апелляционное определение № 33-745/2026 от 20 января 2026 г.

Судья Кухтенко Е.С. 24RS0013-01-2025-000142-80

Дело № 33-745/2026

2.192

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2026 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Кучеровой С.М.,

судей Медведева И.Г., Полынкиной Е.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Серегиной М.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Полынкиной Е.А.

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, о прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО1,

на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 04 сентября 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения (том 1 л.д. 64-67) к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что 10.07.2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. На основании п.п. 1.1, 1.2 договора купли-продажи, ФИО2 приобрела у истца земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 692+/-9 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> и расположенный на данном земельном участке жилой дом, с кадастровым номером №. На основании заключенного договора купли-продажи, земельный участок и жилой дом продается за 400 000 руб. за каждый объект, соответственно общей суммой 800 000 руб., которые на основании п. 2 договора ответчик обязалась передавать истцу равными частями, по 10 000 руб. ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, начиная с 20.07.2021 года, до полной выплаты общей суммы. 04.08.2021 года произведена государственная регистрация права собственности с истца на ответчика. В договоре купли-продажи указано, что с момента государственной регистрации перехода права собственности дома и земельного участка, объекты недвижимости находятся в залоге у продавца. Ответчик нерегулярно производила внесение платежей по договору, всего ответчиком за период с 20.07.2021 года по 20.09.2024 года внесено 373 460 руб. Таким образом, ответчиком условия договора не выполнены в полном объеме, сумма согласно договору в полном объеме не выплачена. Истец обращалась к ответчику с претензией, в которой просила расторгнуть договор купли-продажи от 10.07.2021 года. Факт обращения с претензией подтверждается копией претензии и копией почтового чека. Данная претензия была оставлена ответчиком без ответа. Просила расторгнуть договор купли-продажи от 10.07.2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 692+/-9 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства и прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 35,5 кв.м, адрес объекта: Россия<адрес>; взыскать в пользу ФИО2 денежные средства в размере 373 460 руб., полученные по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 10.07.2021 года.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить. Указывает на то, что заключенный между истцом и ответчиком договор, предусматривает оплату стоимости приобретенных объектов недвижимости в рассрочки. Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора, так как обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственность покупателя недвижимого имущества составляет основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Условия договора ответчиком не были выполнены покупателем, поскольку, полная сумма согласно договорным условиям не была выплачена в срок, установленный договорными отношениями сторон. Суд первой инстанции установив факт неисполнения ответчиком своих обязательств, при вынесении решения неверно квалифицировал обстоятельства дела. Считает неверным вывод суда, что по заявленным истцом требованиям договор купли-продажи не подлежит расторжению, поскольку договор не содержит случаев его расторжения, тогда как основания расторжения договора предусмотрены законом.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений пунктов 1, 2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.07.2021 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В соответствии с п.п. 1, 1.1, 1.2 продавец продал, а покупатель купил в собственность: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 692+/-9 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 35,5 кв.м, адрес объекта: <адрес>

Согласно п. 2 договора, земельный участок и жилой дом продается за 400 000 руб. и 400 000 руб. Соответственно, общей суммой 800 000 руб., которые покупатель передает продавцу, равными частями по 10 000 руб., ежемесячно не позднее 20 числа месяца, начиная с 20.07.2021 года до полной выплаты. Полный расчет за объекты недвижимости должен быть произведен не позднее 20.03.2028 года.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что покупатель имеет право перечислить денежные средства продавцу в сумме, предусмотренной п. 2 договора, в течении указанного периода, но в итоге не менее суммы и сроки, указанных в п. 2 договора.

Согласно п. 4 договора, денежные средства, указанные в п. 2 договора, покупатель переводит на расчетный счет продавца, открытый в ПАО Сбербанк № счета № либо в наличной форме, при этом документов, подтверждающим внесение денежных средств, является письменная расписка, написанная продавцом о получении денежных средств.

Пунктом 10 договора установлено, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые были приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 12 договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателю и до момента полный оплаты покупателем стоимости жилого дома и земельного участка указанный земельный участок и жилой дом находятся в залоге у продавца.

Государственная регистрации ипотеки в силу закона, а также переход права собственности на земельный участок и жилой дом на ФИО2 произведены в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Красноярскому краю 04.08.2021 года.

22.11.2024 года ФИО1 в адрес ФИО2 направлены претензия о расторжении договора (том 1 л.д. 12-13, 14).

Претензия получена ФИО2 02.12.2024 года (том 1 л.д. 15).

Из представленных сторонами платежных документов, а также истребованных по запросам суда выписок по банковским счетам, судом первой инстанции было установлено, что за период с 20.07.2021 года по 20.09.2024 года (период, указанный истцом), ФИО2 была перечислена ФИО1 сумма в размере 388 460 руб., на момент 17.05.2025 года общая сумма перечисленных истцу денежных средств по настоящему договору составила 508 460 руб.: 6 платежей в 2021 году (июль-декабрь), 12 платежей в 2022 году (январь-декабрь), 12 платежей в 2023 году (январь-декабрь), 12 платежей в 2024 году (январь-декабрь), 5 платежей в 2025 году (январь-май), ответчик переплатила истцу 38 460 руб. Ответчиком не осуществлен платеж в размере 10 000 руб., только в августе 2024 года.

При этом, с декабря 2024 года ФИО3 начала осуществлять возврат поступающих платежей, общая сумма возвращенных средств составила 100 000 руб., что подтверждается представленными справками по операции входящего перевода ПАО «Сбербанк» от 21.12.2024, 20.01.2025, 20.02.2025, 20.03.2025, 20.04.2025, 17.05.2025.

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что с момента заключения договора и до июня 2025 года, ответчиком в исполнении обязательств по договору вносились обусловленные договором денежные суммы – ежемесячно в размере 10 000 руб. Отклонение от определенной договором даты – до 20 числа каждого месяца составляло от 1 до 4 дней в некоторые месяцы за все время произведенных оплат, что связано с оказанием банком своих услуг по перечислению траншей (до 3-х банковских дней с учетом выходных и праздничных дней), пропуск ответчиком платежа в августе 2024 года, компенсирован платежом от 17.05.2025 года в размере 50 000 руб., кроме того по внесенным суммам имеется переплата в размере 38 460 руб. Таким образом, истец не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за вышеуказанные объекты недвижимости ответчиком в срок обусловленный договором – до 20 числа каждого месяца.

Кроме того, суд первой инстанции обратил внимание на то, что ФИО1 добровольно стала возвращать поступающие ей от ФИО2 денежные средства.

Поскольку в ходе судебного разбирательства, суд установил, что существенных нарушений условий спорного договора от 10.07.2021 года, являющихся основанием для его расторжения, ФИО2 не допущено, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия соглашается с решением суда об отказе в удовлетворении исковых требований, однако полагает необходимым указать, что в данном споре при разрешении требований о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий по мотиву неоплаты покупателем цены земельного участка и жилого дома следует учитывать специальные правила п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия, проанализировав представленные в материалы дела доказательства в части произведённых ответчиком платежей в счет оплаты объектов недвижимости по договору, приходит к выводу о том, что ФИО1 по договору купли-продажи до даты направления ею претензии в адрес ФИО2 получено более половины стоимости объектов недвижимости.

Так, из материалов дела следует, что ФИО2 ФИО1 произведены следующие платежи в счет оплаты земельного участка и жилого дома по договору:

20.07.2021 года – 10 000 руб.,

22.08.2021 года – 2 000 руб. и 8 000 руб., итого 10 000 руб. (просрочка составила 2 дня)

26.09.2021 года – 10 000 руб. (просрочка составила 6 дней)

20.10.2021 года – 10 000 руб.

20.11.2021 года – 10 000 руб.

20.12.2021 года – 10 000 руб., итого в 2021 году 60 000 руб.

20.01.2022 года – 10 000 руб.

21.02.2022 года – 10 000 руб. (просрочка составила 1 день)

21.03.2022 года – 10 000 руб. (просрочка составила 1 день)

20.04.2022 года – 10 000 руб.

21.05.2022 года – 10 000 руб. (просрочка составила 1 день)

20.06.2022 года – 10 000 руб.

20.07.2022 года – 10 000 руб.

02.08.2022 года – 2 460 руб.

19.08.2022 года – 10 000 руб.

20.09.2022 года – 10 000 руб.

20.10.2022 года – 10 000 руб.

21.11.2022 года – 10 000 руб. (просрочка составила на 1 день)

21.12.2022 года – 10 000 руб. (просрочка составила на 1 день), итого в 2022 году 122 460 руб.

20.01.2023 года – 10 000 руб.

24.02.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 4 дня)

22.03.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 2 дня)

23.04.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 3 дня

26.05.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 6 дней)

25.06.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 5 дней)

22.07.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 2 дня)

10.08.2023 года – 5 000 руб.

21.08.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 1 день)

22.09.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 2 дня)

25.10.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 5 дней)

23.11.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 3 дня)

21.12.2023 года – 10 000 руб. (просрочка составила 1 день), итого в 2023 году 125 000 руб.

23.01.2024 года – 10 000 руб. (просрочка составила 3 дня)

20.02.2024 года – 10 000 руб.

22.03.2024 года – 10 000 руб. (просрочка составила 2 дня)

25.04.2024 года – 10 000 руб. (просрочка составила 5 дней)

24.05.2024 года – 10 000 руб. (просрочка составила 4 дня)

20.06.2024 года – 10 000 руб.

19.07.2024 года – 10 000 руб.

03.09.2024 года – 10 000 руб. - перевод со счета ФИО2, открытого в АО «ТБанк» № 40817810300106728796 по номеру телефона + <***>, получатель ФИО4 (том 1 л.д. 152-153) (просрочка от платежа 20.08.2024 года составила 15 дней)

20.09.2024 года – 10 000 руб.

24.10.2024 года – 10 000 руб. со счета ФИО2, открытого в АО «ТБанк» (том 1 л.д. 118) (просрочка составила 4 дня)

20.11.2024 года – 10 000 руб., со счета ФИО2, открытого в АО «Альфа-Банк» (том 1 л.д. 117), итого с января 2024 года по 20.11.2024 года - 110 000 руб.

Таким образом, общая сумма платежей, полученных ФИО1 от покупателя ФИО2 до направления истцом претензии в адрес истца составила 417 460 руб.

При этом, получив претензию 02.12.2024 года, ФИО2 продолжила перечисление истцу денежных средств, а ФИО1 производила возврат данных платежей ответчику:

21.12.2024 года – 10 000 руб., со счета ФИО2, открытого в АО «ТБанк» (том 1 л.д. 120), в эту же дату ФИО1 произвела возврат 10 000 руб. (том 1 л.д. 121),

20.01.2025 года - 10 000 руб., в эту же дату ФИО1 произвела возврат 10 000 руб.,

20.02.2025 года - 10 000 руб., в эту же дату ФИО1 произвела возврат 10 000 руб.,

20.03.2025 года - 10 000 руб., в эту же дату ФИО1 произвела возврат 10 000 руб.,

20.04.2025 года - 10 000 руб., в эту же дату ФИО1 произвела возврат 10 000 руб.,

17.05.2025 года - 50 000 руб., в эту же дату ФИО1 произвела возврат 50 000 руб.

При таком положении, учитывая, что фактически объекты недвижимости переданы ФИО2, и за ней зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом, продавцом ФИО5 по договору до даты направления претензии получено 417 460 руб., что составляет более половины стоимости товара (800 000 руб.), оснований для расторжения договора купли-продажи от 10.07.2021 года не имеется.

При этом, судебная коллегия отмечает, что ФИО2 от исполнения обязательств не отказывалась, с 2021 года по 2024 год ежемесячно производила платежи, допуская задержки платежей. Истец как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представила каких-либо доказательств существенного по смыслу ст. 450 ГК РФ нарушении договора другой стороной, ссылаясь лишь на задержку в несколько дней платежей за проданные объекты недвижимости.

Однако сама по себе задержка в перечислении платежей без учета конкретных обстоятельств дела и выплаты более половины стоимости оплаты приобретенного имущества применительно к ст. 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, соответственно ФИО1 в споре не лишена возможности защитить свои гражданские права иным способом.

Принимая во внимание, что каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения апелляционная жалоба не содержит, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 04 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий С.М. Кучерова

Судьи И.Г. Медведев

Е.А. Полынкина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 февраля 2026 года.