Решение № 2-2176/2017 2-2176/2017~М-2044/2017 М-2044/2017 от 30 октября 2017 г. по делу № 2-2176/2017

Дело № 2- 2176/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе судьи Бессчетновой Е.Л., при секретаре судебного заседания Теребило И.А.., рассмотрев в г. Омске в открытом судебном заседании 31 октября 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Омского муниципального района <адрес> о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Омский районный суд <адрес> с исковым заявлением к администрации Омского муниципального района <адрес> с названными исковыми требованиями, указав, что постановлением от ДД.ММ.ГГГГ №-п администрации Омского муниципального района <адрес> ФИО3 был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 980 кв.м. в границах Новоомского сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, местоположение которого определено в 88 м по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки. На основании постановления между ФИО3 и Омским муниципальным районом <адрес> заключен договор аренды земельного участка сроком на три года. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 заключено Соглашение к договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ № № о передаче прав и обязанностей ФИО4. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение об изложении разделов 1-10 договора аренды земельного участка в новой редакции сроком действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подготовлен технический план на жилой дом по адресу: <адрес> указанием 2015 года ввода в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ принято постановление № о присвоении адреса жилому дому и земельному участку. Соглашение подано на государственную регистрацию, которая была приостановлена. Согласно пункту 3.1 договора аренды арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендатором обязательств по настоящему договору и при наличии утвержденной документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему назначению. Согласно пункту 9.4 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды по истечении срока настоящего договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды участка. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. На основании статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 15, 32 части 2 статьи 39.6, пункта 1 части 3 статьи 39.6, части 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, просит признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ возобновленным с ДД.ММ.ГГГГ ода на неопределенный срок. Обязать ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ № № о продлении договора аренды земельного участка на ранее установленных ими условиях без проведения торгов и передать его на государственную регистрацию.

В судебном заседании истец ФИО2 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО1 ФИО6, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика администрации Омского муниципального района <адрес> участия не принимал, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещен надлежаще, представили возражения на исковое заявление, где в удовлетворении исковых требований просили отказать.

Выслушав пояснения истца, представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором.

По смыслу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора прекращается по истечении срока, на который он заключался.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом <адрес> и ФИО3 заключен договор аренды № №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся в категории земель населенных пунктов, в границах Новоомского сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, местоположение которого определено в 88 м по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, площадью 980 кв.м., с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Акт приема-передачи был подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Названный договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом <адрес>, ФИО3, ФИО5 заключено соглашение по договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, где все права и обязанности выбывшего арендатора ФИО3 переходят к вступившему арендатору ФИО4.

Названное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Омского муниципального района <адрес> и ФИО5 заключено соглашение, где разделы 1-10 договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № № ДД.ММ.ГГГГ изложены в новой редакции.

Пунктом 1.1. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, площадью 980 кв.м., в границах Новоомского сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, местоположение которого определено примерно в 88 метрах по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес> кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1.

Согласно статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г., также было предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако, на основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации» пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 1 марта 2015 года.

Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (ст. 39.1-39.11), которой установлен иной порядок и условия предоставления таких земельных участков.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции указанного Федерального закона) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С ДД.ММ.ГГГГ случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 32 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 1 части 3 и части 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 2 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности предусмотренных этими нормами условий, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 указанной статьи).

Таким образом, в статье 3 Земельного кодекса РФ установлен приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Нормы Земельного кодекса РФ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, и в случае, если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в Земельном кодексе РФ, то общая норма гражданского законодательства не применяется.

При таком положении, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, озаглавленная как «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок», с 01.03.2015 г. не подлежит применению к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельным законодательством предусмотрены иные правила, которыми исключено преимущественное право арендаторов таких участков на заключения договора аренды на новый срок и, как следствие, возможность автоматического возобновления действия таких договоров на неопределенный срок.

Подпунктом 32 пункта 2 во взаимосвязи с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок был ранее предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

В судебном заседании истец пояснил, что он обратился в администрацию Омского муниципального района Омской области по истечении срока действия договора аренды земельного участка с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, но решение о продление договора в его пользу принято не было, названные документы в материалы дела как истцом так и ответчиком представлены не были.

Доводы истца о наличии на земельном участке возведенного им жилого дома также не свидетельствуют о наличии у него права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Из содержания подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, вступившей в силу 01.03.2015 г., следует, что право на предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов имеют только собственники объектов незавершенного строительства.

В судебном заседании истец пояснил, что строительство жилого дома завершено в 2016 году, право собственности на него не зарегистрировано, при этом, разрешение на строительство получено не было. В то же время, согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Факт завершения строительства исключает возможность регистрации права собственности на здание как на объект незавершенного строительства.

По указанным основаниям спорный земельный участок не может быть предоставлен в аренду на новый срок без проведения торгов, несмотря на наличие на нем возведенного жилого дома.

Поскольку предусмотренных законом оснований для заключения с ФИО1 нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов не имеется, заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Омского муниципального района <адрес> о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2017 года.