Решение № 3А-2010/2021 3А-2010/2021~М-1869/2021 М-1869/2021 от 17 октября 2021 г. по делу № 3А-2010/2021

Дело № 3а-2010/2021

22OS0000-01-2021-001882-22


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО1 и ФИО2 являются собственниками земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 7340305 рублей. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 24 ноября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке *** от 06 сентября 2021 года, составленный оценщиком ООО «Центр независимой оценки «Партнер» ФИО4, согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 3195168 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО4 выводы отчета подтвердил, указав, что в соответствии с пунктом 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В нашем случае, данных для применения сравнительного подхода достаточно и он является предпочтительным. В отчете содержится указанная информация об оценщике, в том числе сведения о квалификации, наличии страхового полиса с указанием номеров, дат выдачи и сроков действия. Требования прикладывать копии указанных документов ни закон об оценочной деятельности, ни стандарты не содержат. К тому же вся информация об оценщике находится в открытом доступе в реестр оценщиков саморегулируемой организации, в которой он состоит. Оценщик изучил все возможные предложения о продаже земельных участков под офисно-торговую застройку в г.Барнауле, в сравнимых ценовых районах с объектом оценки и сделал нормированную выборку предложений из среднего наиболее вероятного диапазона. Оценщик выбрал средний диапазон, отбросив объекты, находящиеся в нижнем и верхнем диапазонах. Выборка составила 12 объектов с диапазоном цен от 677 до 5673 руб. за кв.м. Средневзвешенная стоимость по выборке составила 2827 руб. за кв.м. Кроме того, на листе 47 отчета дано пояснение о выборе объектов-аналогов. Сравнительный подход основывается на принципе замещения: благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Иными словами, если в наличии имеются несколько сходных объектов, объект, имеющий наименьшую цену, привлекает наибольший спрос. В этом заключается принцип подбора аналогов: наилучшее предложение по наименьшей цене. Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Объект, указанные в отзыве ответчика, расположенный по ул.Попова, 89а, его стоимость за кв. м. составляет 5444 руб., а согласно анализу рынка, проведенного оценщиком на странице 31-35 среднезавышенная стоимость по выборке составляет 2827 руб. за кв.м. Срок экспозиции земельных участков на рынке в среднем до его продажи составляет 9,4 месяца, согласно Мониторинга компании RID Analytics, приведенного на странице 29 отчета. Участок выставлен на продажу 05 января 2018 года, продается по настоящее время, то есть более 3-х лет, что говорит о нерыночной стоимости. Исследуя рынок, видно, что земельные участки под общественно-деловую застройку, которые продаются по цене свыше 3,5 тыс. руб. за кв.м не пользуются спросом, находятся в продаже более 2-3 лет, то есть превысили средние сроки экспозиции. Объект, который расположен на ул. Песчаная, 80, находится в центре г.Барнаула, к тому же где идет активная застройка многоэтажными домами, а объект оценки расположен на пос. Восточный, территория застройки, рядом с промзоной города, соответственно данный объект не является аналогом оцениваемому объекту. В соответствии с пунктом 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается как незастроенный (условно свободный), предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Все сооружения инженерной инфраструктуры, имеющиеся на земельном участке, состоят на отдельном кадастровом учете и при оценке земли не должны учитываться. В данном случае имеет значение только возможность подключения к коммуникациям, что оценщик и сделал. По объекту-аналогу №1 и №3 вся информация о наличии и возможности подключения приведена в объявлениях. По объекту-налогу №2 оценщик уточнял информацию у продавца по телефону. На указанном объекте в 2020 году простроено 2-х этажное торговое здание, что говорит о возможности подключения коммуникаций. На земельном участке по ул.Сиреневая, 23 в настоящее время построены 4 объекта. Объекты капитального строительства поставлены на кадастровый учет, дата продажи по объявлению – декабрь 2018 года, то есть на дату оценки участок был свободен от построек. На страницах 25-26 отчета оценщик провел сегментирование рынка в соответствии с рекомендациями, изложенными в справочнике Лейфера. Оцениваемый земельный участок относится к объектам коммерческого назначения под общественно-деловую застройку, который включает в себя земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; земельные участки для размещения гостиниц; земельные участки для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Как видно из указанного перечня объект-аналог №1 также относится к этому сегменту.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 3195168 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 сентября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 27 октября 2021 года.