Решение № 2-964/2025 2-964/2025~М-692/2025 М-692/2025 от 31 августа 2025 г. по делу № 2-964/2025

№ 2-964/2025


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Сибай 19 августа 2025 года

Сибайский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Янбаева И.Р.,

при секретаре судебного заседания Мутаевой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства земельных и имущественных отношений РБ к ФИО1 о признании недействительными оснований для регистрации прав, признании недействительными зарегистрированных прав, исключении записи о регистрации прав ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Министерство земельных и имущественных отношений РБ обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительными оснований для регистрации прав, признании недействительными зарегистрированных прав, исключении записи о регистрации прав ЕГРН.

Свои требования истец мотивировал тем, что 22 ноября 2024 года Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1000 кв.м., разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (лот №). На основании протокола подведения итогов аукциона от 22 ноября 2024 года № б/н по лоту № победителем торгов признан ФИО1, предложивший наибольшую цену лота в размере 34 561 руб. 02 коп. Согласно п. 11 протокола подведения итогов аукциона от 15 марта 2024 года № б/н с победителем заключается договор аренды. Проект договора аренды № от 03 декабря 2024 года (Далее - Договор) был направлен победителю аукциона (Ответчику) сопроводительным письмом М04ТО-05-58-исх/1076-Г от 03 декабря 2024 года.

Договор аренды со стороны Арендатора (ФИО1) подписан, что подтверждает его согласие с условиями Договора. Согласно п. 5.3.3. Договора Арендатор не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

20 июня 2025 года Отдел по г. Сибаю Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан получил уведомление о том, что ФИО1 переуступил права аренды по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, ФИО4, тем самым ФИО1 нарушил условия Договора аренды, установленные в п. 5.3.3. Переход прав и обязанностей по договору зарегистрирован под № от 24 июня 2025 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24 июня 2025 года.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускается возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В этой связи, ФИО1 в силу законодательного запрета, не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды ФИО2 Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 05 июня 2025 года, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Кодекса является восстановление обеих сторон сделки в положении, существовавшем до ее исполнения (двусторонняя реституция).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абз. 2 п. 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

На основании изложенного, истец просит:

1. Признать недействительным соглашение об уступке прав по договору аренды от 05 июня 2025 года, заключенное между ФИО1 и ФИО2;

2. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки аннулировать (погасить) запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении договора аренды земельного участка в пользу ФИО2, основанием для которой явилось соглашение от 05.06.2025 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 03.12.2024;

3. Восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости договора аренды земельного участка № от 03.12.2024 в пользу ФИО1

Представитель истца - Министерство земельных и имущественных отношений РБ в судебном заседании не участвовал, надлежаще уведомлен о времени и месте судебного заседания, имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще уведомлен о времени и мете судебного заседания, по телефону просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо ФИО2, представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, и дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 26 Закона о регистрации недвижимости содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, по форме или содержанию требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 названного Кодекса.

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация городского округа г. Сибай информировала о возможности предоставления в аренду земельных участков, в том числе площадью 1000 кв. индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: РБ, <адрес>.

Граждане, заинтересованные в предоставлении вышеуказанных земельных участков для целей, установленных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе подать заявление о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка.

Арендодателем выступало Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Согласно протоколу о признании претендентов участниками от 20 ноября 2024 года к участию в процедуре допущены следующие претенденты: ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8

В соответствии с протоколом подведения итогов от 22 ноября 2024 года победителем процедуры лот № признан ФИО9, с которым 03 декабря 2024 года был заключен договор аренды земельного участка №, заключаемый по результатам проведения торгов.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель земли населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: РБ, <адрес>, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство.

Договор заключен на срок 20 лет с 03 декабря 2024 года по 02 декабря 2044 года (пункт 3.1 договора).

Пунктом 5.3.3 договора арендатор не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 6.9 договора изменение либо прекращение договора осуществляется также по иным основаниям в порядке, установленном действующим законодательством.

22 мая 2025 года ФИО1 уведомил администрацию ГО г. Сибай РБ о том, что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, произведена уступка права требования по договору аренды земельного участка № заключаемого на торгах от 03 декабря 2024 года, зарегистрированного в ЕГРН 22 января 2025 года за № на земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый № по адресу: РБ. <адрес>, предоставленной из категории земель населенных пунктов. Срок аренды с 03 декабря 2024 года по 02 декабря 2044 года от ФИО1 к ФИО2, что подтверждается договором уступки прав от 26 мая 2025 года, актом приема-передачи от 26 мая 2025 года.

В соответствии с п. 1 договора ФИО1 передает, а ФИО2 принимает в полном объеме права и обязанности ФИО1, возникшие из договора аренды земельного участка № заключаемого на торгах от 03 декабря 2024 года, зарегистрированного в ЕГРН 22 января 2025 года за № на земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый № по адресу: РБ. <адрес>, предоставленной из категории земель населенных пунктов. Срок аренды с 03 декабря 2024 года по 02 декабря 2044 года. Замена стороны не влечет изменений условий договора аренды земельного участка.

В соответствии с нормами действующего законодательства договор уступки прав и обязанностей был зарегистрирован в ЕГРН.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из смысла ст. 607 ГК РФ следует, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так же законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании пп. 1 и 2 ст. 2 Закона N 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 1 июня 2015 г., а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в п. 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 1 июня 2015 г.).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 1 июня 2015 г. по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) не допускается.

Из разъяснений, содержащихся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

По правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 3 настоящей статьи определено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 Гражданского кодекса РФ) и другие.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ (в вышеприведенной редакции), то на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Таким образом, принимая во внимание ограничение на уступку прав и обязанностей в отношении земельных участков, предоставленных по совершенным после 1 июня 2015 г. на торгах договорам, содержащееся в п. 7 ст. 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, суд приходит к выводу о том, что замена стороны по договорам аренды посредством заключения спорного соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору, заключенному на торгах, в данном случае является недопустимой, в связи с чем в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 26 мая 2025 года является ничтожным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений РБ о признании недействительными оснований для регистрации прав, признании недействительными зарегистрированных прав, исключении записи о регистрации прав ЕГРН

Руководствуясь ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений РБ к ФИО1 о признании недействительными оснований для регистрации прав, признании недействительными зарегистрированных прав, исключении записи о регистрации прав ЕГРН, удовлетворить.

Признать недействительным соглашение об уступке прав по договору аренды от 26 мая 2025 года, заключенное между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное состояние, исключив (погасив) запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в пользу ФИО2.

Решение суда является основанием для восстановления регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости договора аренды № от 03 декабря 2024 года земельного участка с кадастровым номером 02:61:011701:4586, расположенного по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Сибайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: И.Р. Янбаев

Мотивированное решение составлено 01 сентября 2025 года.