Решение № 2-2280/2017 2-2280/2017~М-1417/2017 М-1417/2017 от 20 декабря 2017 г. по делу № 2-2280/2017

№


РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

21 декабря 2017г. <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Старовойтовой Н.Г.,

при секретаре: Рябухиной Е.Ю.,

с участием:

представителя ответчика в лице конкурсного управляющего ТСЖ «Орион» ФИО1,

представителя ответчика ТСЖ «Орион» по доведенности ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ТСЖ «Орион» (третьи лица: Управление Росреестра по СК, ООО КПК «Славия», комитет градостроительства администрации <адрес>, ФИО3) о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ТСЖ «Орион» (третье лицо: Управление Росреестра по СК) о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что 11.11.2005г. она заключила договор инвестирования, в соответствии с которым застройщик ТСЖ «Орион» должен построить и передать ей однокомнатную <адрес> общей площадью 39.2 кв.м. по <адрес> с рассрочкой платежа до 01.04.2007г., она обязалась принять и оплатить квартиру. Пунктом 2.1 договора стоимость квартиры определена в сумме 666 400 руб. Застройщик обязан был передать ей квартиру не позднее ноября 2007г., предоставить все правоустанавливающие документы для регистрации прав собственности. Дополнительным соглашением № от 21.12.2010г. пункт 2.1 договора изменен. Стоимость квартиры рассчитывалась исходя из цены одного квадратного метра квартиры в пределах не менее 8000 руб. и не более 17000 руб. и определяется сторонами в зависимости от затрат на строительство на конкретную дату. Дополнительным соглашением № от 01.07.2011г. срок передачи квартиры перенесен и квартира должна быть передана не позднее датаг., из сторон договора от 11.11.2005г. исключено ООО КПК «Славия». Стороны исполнили обязательство по настоящему договору и ей по акту приема-передачи недвижимости передана <адрес> по ФИО5. Однако в регистрации права собственности на квартиру Управлением Росреестром СК ей отказано в связи с тем, что имеется арест на незавершенный строительством объект по <адрес>, наложенный постановлением Промышленного районного суда <адрес> от дата, а так же тот факт, что ответчик ранее зарегистрировал право на незавершенное строительство. Между истцом и ответчиком заключен договор об инвестировании строительства 96-квартирного жилого дома. Однако она заключала договор на создание квартиры для личного потребления и такие правоотношения регулируются Федеральным законом от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и законом «О защите прав потребителей». Она обращалась к ответчику с требованием устранить препятствия для регистрации прав собственности на квартиру. Письмом от 25.11.2013г. ТСЖ «Орион» отказал ей в этом, сообщив, что он свою деятельность завершил, никакой финансовой деятельности не ведет. Просила суд признать за ней право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 39.2 кв.м. расположенную по <адрес>.

Определением от 06.04.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО ПКП «Славия»; определением от 02.05.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен комитет градостроительства администрации <адрес>, а определением от 20.07.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3

В судебное заседание истец ФИО4, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, представила телеграмму, в которой указала, что по состоянию здоровья в судебное заседание явиться не может. В материалах дела имеется справка от дата, выданная ФИО4 медицинским учреждением - ГБУЗ СК «<адрес>вой клинический онкологический диспансер» с назначением медикаментозного лечения. Однако сама по себе данная справка не свидетельствует о том, что истец не может лично принимать участие в судебных заседаниях. Судом запрошены сведения из ГБУЗ СК «<адрес>вой клинический онкологический диспансер» о возможности либо невозможности участия истца в судебном заседании по состоянию здоровья. Согласно сведений, представленных ГБУЗ СК «<адрес>вой клинический онкологический диспансер», ФИО4 03.10.2017г. была осмотрена врачом-гематологом, ей выдан рецепт на лекарственный препарат для продолжения специального лечения, контрольный осмотр назначен через 3 месяца; после указанной даты пациентка за медицинской помощью не обращалась, в связи с чем состояние ее здоровья не известно. Таким образом, доказательств, подтверждающих невозможность истца явиться в судебное заседание, суду не представлено, также истец не просил об отложении судебного заедания на другую дату. В силу абз. 8 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу. Таким образом, истец ФИО4, не просившая о рассмотрении дела в ее отсутствие и извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, дважды не явилась в судебное заседание; ранее от истца неоднократно поступали заявления об оставлении иска без рассмотрения. Однако представители ответчика - конкурсный управляющий ТСЖ «Орион» ФИО1 и представитель ТСЖ «Орион» по доверенности ФИО2 в судебном заседании настаивали на рассмотрении дела по существу. На основании изложенного, в связи с неоднократной неявкой истца в судебное заседание, с учетом мнения представителей ответчика, настаивающих на рассмотрении дела по существу, суд признает неявку истца в судебное заседание неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика ТСЖ «Орион» по доведенности ФИО2 возражала против заявленных требований и пояснила о том, что на основании договора инвестирования строительства от 11.11.2005г. ФИО4 обязалась оплатить строительство <адрес> многоквартирном <адрес> в размере 666400руб., перечислив указанную сумму на счет ООО КПК «Славия». При этом договор являлся трехсторонней сделкой, по которой ТСЖ «Орион» выступал в качестве застройщика, ФИО4 – в качестве инвестора, а ООО КПК «Славия» - в качестве заказчика. Истцом не оплачена полная стоимость квартиры, указанная в договоре инвестирования строительства № от 11.11.2005г., что подтверждается представленными истцом квитанциями на общую сумму 402200руб., а также подтверждается заключением эксперта № от 25.01.2010г., проведенного в рамках уголовного дела по обвинению ФИО6 и ФИО7, согласно которому за период с дата по дата в кассу ООО КПК «Славия» от истца приняты денежные средства всего в сумме 402200 рублей, когда по договору инвестирования цена квартиры определенна в размере 666400 руб. Акт приема-передачи квартиры от 31.03.2012г. подписан от имени ТСЖ «Орион» неуполномоченным лицом – председателем ФИО8, тогда как протоколом № общего собрания членов товарищества от 24.03.2012г. принято решение о ликвидации ТСЖ «Орион» и ликвидатором назначена ФИО9 При таких обстоятельствах ФИО8 не имел полномочий на подписание указанного акта приема-передачи квартиры. Считает, что дополнительное соглашение № от 21.12.2010г. к договору инвестирования, которое изменяет стоимость квартиры, в силу ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку соглашение было заключено только между ФИО4 и ТСЖ «Орион» без участия ООО КПК «Славия», который являлся стороной договора инвестирования. Кроме того, договор инвестирования, заключенный с ФИО4, не прошел государственную регистрацию в соответствии с Законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а на квартиры наложен арест в рамках уголовного дела. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4

Конкурсный управляющий ТСЖ «Орион» ФИО1, поддержав в судебном заседании доводы представителя ТСЖ «Орион» ФИО2, просил в иске ФИО4 отказать и дал аналогичные пояснения.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО4, которая полностью не оплатила строительство квартиры, и просила в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО КПК «Славия» в лице конкурсного управляющего ФИО10, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором ссылается на то, что в целях строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» заключили: договор № от 31.10.2005г. о передаче функций заказчика строительства 96-ти квартирного жилого дома по <адрес> и договор № от 14.10.2005г. о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома по <адрес>. В качестве вклада в общее дело ООО КПК «Славия» было внесено следующее: работы по организации строительства, денежные средства, затраченные на приведение объекта незавершенного строительства в соответствие с требованиями СНиП и ТУ после вынужденного перерыва строительства, профессиональные знания, навыки и умения в организации работ, связанные со строительством зданий и сооружений, деловая репутация. Вклад был оценен сторонами в сумме 30000000руб. Согласно дополнительного соглашения к договору 27-1 о совместной деятельности вкладом ТСЖ «Орион» являются: денежные средства в размере 13634735 руб. согласно договора инвестирования, переданный по акту объект незавершенного строительства, техническое обследование незавершенного строительства с получением заключения технического состояния объекта, проектно-сметная документация, право аренды на земельный участок, площадью 3550 кв.м. по <адрес>, разрешение на строительство № от 31.08.2005г., экспертиза проекта по блоку «Б» и получение разрешения на строительство, технические условия на электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, канализацию, водоснабжение, телефонизацию, телерадиофикацию. Согласно п. 6.1 договора о совместной деятельности, внесенное сторонами имущество, которым они обладали на праве общей собственности, признается их общей долевой собственностью, а согласно п. 6.2 договора внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах общества и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество сторон. Таким образом, завершенный строительством жилой дом, расположенный по <адрес>, является результатом совместной деятельности товарищей и общей долевой собственностью ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия». По договору, заключенному с ФИО4, цена квартиры определена сторонами в размере 666400руб. из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади <адрес>руб. ФИО4 выполнила свои обязательства на сумму 402200руб. Задолженность составила 264200руб. Данная задолженность в оплате квартиры ФИО4 в ООО КПК «Славия» подтверждена заключением эксперта №, сделанному в рамках уголовного дела в отношении бывшего председателя ТСЖ «Орион» ФИО7 и ФИО6 Согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости по адресу: <адрес> наложены аресты. Доказательств отмены наложенных арестов не имеется. В связи с этим конкурсный управляющий ООО КПК «Славия» просит в иске ФИО4 отказать.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился. Представил отзыв на исковое заявление, в котором просит суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица комитет градостроительства администрации <адрес>, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей ответчика, третье лицо ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По делу установлено, что дата между ООО КПК «Славия» и ТСЖ «Орион» заключен договор № о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома в <адрес>, согласно которому стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для строительства указанного жилого дома.

31.10.2005г. ТСЖ «Орион» в лице председателя ФИО6 (Застройщик) и ООО КПК «Славия» в лице президента Чиркова В.А. (Заказчик) заключили договор № о передаче функций заказчика на строительство 96-ти квартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>, согласно которому Застройщик передал, а Заказчик принял функции на осуществление технического надзора над строительством указанного жилого дома. Застройщик обязался в 5-ти дневный срок со дня подписания договора передать Заказчику утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию и оформленное разрешение на производство работ; ежемесячно оплачивать выполненные работы, услуги. Окончание строительства определено сторонами – IV квартал 2007 года при условии наличия разрешительной документации с учетом заключения проведенной экспертизы по незавершенному строительству, а также стабильного инвестирования строительства.

20.12.2005г. между ООО КПК «Славия» и ТСЖ «Орион» было заключено дополнительное соглашение к договору №, согласно которому исключен п. 2.1.2 договора о том, что вкладом Товарищества являются денежные средства согласно уступки прав требования, в связи с неисполнением обязательств должником ООО СК «Маяк» по погашению кредиторской задолженности.

11.11.2005г. между ТСЖ «Орион» в лице председателя ФИО6 (Застройщик), ФИО4 (Инвестор) и ООО КПК «Славия» (Заказчик) в лице президента Чиркова В.А. был заключен договор № инвестирования 96-ти квартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Предметом указанного договора явилась однокомнатная <адрес>, общей площадью 39,2 кв.м., этаж второй, по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежей до 01.04.2007г. Цена квартиры определена сторонами в размере 666400 рублей из расчета 17000 рублей за один квадратный метр. При этом стороны договора в п. 2.1 установили, что цена квартиры подлежит изменению исключительно в случае расхождения площади квартиры, определенной по результатам технической инвентаризации. Стороны также установили, что ФИО4 оплачивает по договору на счет ООО КПК «Славия» 347200 рублей не позднее 01.04.2007г. Кроме того, в п. 6.1 договора стороны определили, что все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они составлены в письменной форме и подписаны полномочными представителями сторон.

Согласно п.1 ст.160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Правоотношения в рамках договора инвестирования в строительство регулируется нормами Федерального закона от дата N 214-ФЗ (ред. от дата) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от дата №214-ФЗ (в редакции от 30.12.2004г.) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако в нарушение требований законодательства указанный договор № инвестирования 96-ти квартирного жилого дома по адресу: <адрес> по СК.

В силу ч.2 ст. 12 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 30.12.2004г.) обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

дата ТСЖ «Орион» получило согласие на строительство многоэтажного дома по адресу: <адрес>, кадастровый №, на земельном участке на основании договора об аренде земельного участка в границах земель <адрес> от 08.07.2005г. №, основные этапы работ: Блок «А» – строительно-монтажные работы в полном объеме, блок «Б» - строительно-монтажные работы ниже отм. 0.000, разрешение выдано на срок до 05.07.2008г.

18.08.2006г. ТСЖ «Орион» было выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома «Блок Б» (выполнение работ в полном объеме) по <адрес>.

По делу также установлено, что 21.12.2010г. между ТСЖ «Орион» и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение № к договору № от 11.11.2005г. инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома по адресу: <адрес>, которым были внесены изменения в договор № от 11.11.2005г. в части стоимости квартиры, определенной исходя из цены одного квадратного метра квартиры в пределах не менее 8000 рублей и не более 17000 рублей и определяется сторонами в зависимости от затрат на строительство 96-ти квартирного жилого дома.

01.07.2011г. между ТСЖ «Орион» и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение № к договору № от 11.11.2005г. инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома по адресу: <адрес>, которым были внесены изменения в договор № от 11.11.2005г. - п.3.1.1 изложен в следующей редакции: «передать инвестору ФИО4 однокомнатную <адрес>, этаж 2, общей площадью 39,2 кв.м. по адресу: <адрес>, не позднее IV квартала 2011 года с учетом своевременных расчетов».

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 04.03.2012г., введен в эксплуатацию объект капитального строительства многоэтажного дома (лит. А), общей площадью 9816,5 кв.м., 9 этажей, 96 квартир/площадью 5569,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Из представленного истцом акта приема-передачи недвижимости от 31.03.2012г. к договору инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома от 11.11.2005г. следует, что ТСЖ «Орион» передал ФИО4 <адрес>, на 2 этаже, многоквартирного дома, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 37,6 кв.м., лоджия 2,8 кв.м.

ФИО4 обратилась в Управление Росреестра по СК с заявление о регистрации права собственности на указанную квартиру, однако сообщением № от 29.06.2016г. ей было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с тем, что: дополнительное соглашение №, заключенное между ТСЖ «Орион» и ФИО4, содержит факсимильное воспроизведение подписи ФИО7, что допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законами, иными правовыми актами или соглашением сторон; не полностью представлен пакет документов, необходимый для регистрации, договор инвестирования не прошит, не пронумерован, не скреплен печатью и подписью участников инвестиционного строительства; имеются сомнения в отношении полномочий лиц, подписавших правоустанавливающие документы, поскольку не представлены полномочия председателя ФИО6 на дату 11.11.2005г., ФИО7 на дату 21.12.2010г., ФИО8 на дату 31.03.2012г.; кроме того, договор инвестирования заключен ранее имеющихся разрешений на строительство, на регистрацию не представлен документ, подтверждающий получение разрешения на строительство на момент заключение договора инвестирования. Кроме того, согласно ч. 1,2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, согласно п. 2.1 договора цена квартиры подлежим изменению в случае расхождения площади квартиры, определенной по результат технической инвентаризации, однако, в нарушение ч. 1,2 ст. 424 ГК РФ и п. 2.1 договора, цена квартиры была изменена на основании дополнительного соглашения №. А также согласно сведениям ЕГРП имеется запись о регистрации права собственности за юридическим лицом ТСЖ «Орион» на незавершенный строительством объект 14% готовности на <адрес>. Кроме того, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК имеется копия постановления Промышленного районного суда <адрес> от 24.11.2010г., на основании которой в отношении объекта незавершенного строительства – многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, наложен арест.

В силу п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с. п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно представленным квитанциям, ФИО4 оплатила в кассу ООО КПК «Славия» в счет стоимости квартиры: 05.12.2005г. – 150000 рублей, 09.03.2006г. – 23600 рублей, дата – 34700 рублей, 03.07.2006г. – 34720 рублей, 29.09.2006г. – 34720 рублей, 29.12.2006г. – 34720 рублей, 30.03.2007г. – 34740 рублей, 28.07.2009г. - 10000 рублей, 26.10.2009г. – 45000 рублей, всего 402200руб.

Из заключения эксперта № от 25.01.2010г., выполненного экспертно–криминалистическим центром ГУВД по СК, следует, что за период с дата по дата в кассу ООО КПК «Славия» от ФИО4 приняты денежные средства всего в сумме 402200 рублей.

Таким образом, ФИО4 произведена только частичная оплата строительства квартиры и с учетом внесенных денежных средств в кассу ООО КПК «Славия» всего оплачено денежных средств в размере 402200 рублей, тогда как договором инвестирования строительства № от 11.11.2005г. стоимость <адрес> определена в размере 666400 рублей.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от 19.09.2012г. установлено, что уведомлением от 03.03.2011г. ТСЖ «Орион» заявило об отказе от исполнения договора № о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома в <адрес> от 31.10.2005г., а, следовательно, договор № о совместной деятельности прекратил свое действие с 04.06.2011г.

Таким образом, при заключении дополнительного соглашения № от 21.12.2010г. к договору № от 11.11.2015г. действовал договор о совместной деятельности ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия», в связи с чем у сторон дополнительного соглашения отсутствовали юридические основания для изменения условий договора инвестирования об изменении стоимости квартиры в отсутствие согласия ООО КПК «Славия», что прямо следует из п. 6.1 договора от 11.11.2005г. №, а при таких обстоятельствах указанное дополнительное соглашение № от 21.12.2010г. в силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Таким образом, по делу установлено, что ФИО4 не произвела полной оплаты квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а, следовательно, со своей стороны не исполнила условия договора № от 11.11.2005г.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд не находит оснований к удовлетворению заявленных исковых требований о признании права собственности на <адрес>, в связи с чем в иске ФИО4 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ТСЖ «Орион» (третьи лица: Управление Росреестра по СК, ООО КПК «Славия», комитет градостроительства администрации <адрес>, ФИО3) о признании права собственности на квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 25.12.2017г.

Судья Старовойтова Н.Г.

Копия верна

Судья Старовойтова Н.Г.

подлинник подшит в материалы дела

судья Старовойтова Н.Г.