Решение № 2-1765/2025 2-1765/2025~М-1133/2025 М-1133/2025 от 20 октября 2025 г. по делу № 2-1765/2025

дело № 2-1765/2025

УИД - 26RS0003-01-2025-001712-21


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2025 года город Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе председательствующего судьи Шандер Н. В., при секретаре судебного заседания Пивоварове В. А.,

с участием: истца ФИО1, представителя истцов ФИО2, ФИО1 – ФИО3, представителя ответчиков администрации г. Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда города Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя об установлении выкупной стоимости недвижимого имущества, взыскании выкупной стоимости недвижимого имущества,

установил:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с исковым заявлением к администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя:

- об установлении выкупной стоимости недвижимого имущества, включая размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> стоимость возмещения убытков граждан, связанных с переселением из аварийного дома, в размере 2 474 300 рублей;

- о взыскании с администрации г. Ставрополя выкупной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, включая размер возмещения за изымаемое жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и стоимость возмещения убытков, в размере 2 474 300 рублей в равных долях, по 1 237 150 рублей каждому;

- об изъятии для муниципальных нужд вышеуказанного недвижимого имущества и прекращении после выплаты суммы возмещения права собственности истцов на изымаемое имущество со внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

В обоснование заявленных требований указано, что истцам на праве общей долевой собственности (по ? доле в праве каждому) принадлежит вышеуказанное жилое помещение с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Многоквартирный дом с кадастровым номером №, в котором расположено указанное жилое помещение, находится на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1668 кв.м, с видом разрешенного использования «для многоквартирной застройки, под многоквартирным жилым домом (2 этажа)» по адресу: <адрес>

Постановлением администрации г. Ставрополя от 25.01.2022 №121 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Пунктом 4 названного постановления от 25.01.2022 № 121 собственникам помещений в многоквартирном доме установлен срок в течение 12 месяцев с момента его принятия для осуществления сноса многоквартирного дома за счет собственных средств.

В связи с неосуществлением собственниками помещений сноса многоквартирного дома, в целях обеспечения безопасности, жизни и здоровья граждан и реализации их жилищных прав администрацией г. Ставрополя принято постановление от 18.10.2023 № 2305 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, по адресу: Ставропольский край, город <адрес>, для муниципальных нужд».

В пункте 4 названного постановления от 18.10.2023 № 2305 указано о необходимости комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя выполнить следующие действия:

- осуществить мероприятия по оценке рыночной стоимости земельного участка и жилых помещений, расположенных в указанном многоквартирном доме;

- направить собственникам земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, для подписания проекты соглашений об изъятии с копиями отчетов об оценке рыночной стоимости.

Во исполнение пункта 4 постановления от 18.10.2023 № 2305 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО «Аналитик Центр» заключен муниципальный контракт от 22.03.2023 №39-ЭА-23, в соответствии с которым оценщиком ООО «Аналитик Центр» произведена оценка рыночной стоимости объекта: жилого помещения (квартиры № 6) площадью 19 кв. м с кадастровым номером №, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок площадью 1 668 кв. м, по адресу: <адрес>

По результатам оценки составлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 1 472 700 рублей, которая включает в себя: 1 176 000 рублей – рыночная стоимость возмещения за жилое помещение; 241 000 рублей – рыночная стоимость возмещения за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок; 55 700 рублей – рыночная стоимость возмещения убытков граждан, связанных с переселением из ветхого, аварийного дома.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в адрес истцов направлено уведомление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ №с, к которому приложены, в том числе, проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, заключаемого между администрацией г. Ставрополя, с одной стороны, и ФИО2, ФИО1, с другой стороны, а также проект акта приема-передачи недвижимого имущества, копия отчета об определении рыночной стоимости.

В пункте 3 проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд определен размер возмещения за изымаемое жилое помещение, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и стоимость возмещения убытков граждан, связанных с переселением из аварийного дома (выкупная цена) - 1 472 700 рублей, который является окончательным и изменению не подлежит.

Расчет должен производиться путем перечисления денежных средств ФИО2 в размере 736 350 рублей, ФИО1 в размере 736 350 рублей, единовременно, не позднее 30 банковских дней после проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество. Оплата осуществляется за счет средств бюджета г. Ставрополя на 2024 год и плановый период 2025 и 2026 годов.

Передача недвижимого имущества продавцами и принятие его покупателем осуществляется в день подписания данного договора в состоянии, отвечающем требованиям договора и его назначению, путем подписания акта приема-передачи недвижимого имущества и передачи ключей от всех запоров. Акт приема-передачи недвижимого имущества является неотъемлемым приложением к договору (пункт 4 проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд).

До настоящего времени названное уведомление об изъятии не исполнено, соглашение сторонами не подписано и не заключено. Иных сообщений ни от администрации г. Ставрополя, ни от комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя с марта 2024 года истцы не получали.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя направлено обращение с просьбой разъяснить, в период какого времени необходимо заключить и подписать соглашение, а также указать, планируется ли осуществление в текущем 2025 году оплата выкупной цены.

В ответ на указанное обращение комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № сообщил, что заключение соглашения будет возможно после выделения денежных средств в указанных целях, о чем заявители будут уведомлены дополнительно.

Между тем, по заказу истцом специалистом ООО «Деловой партнер» произведена оценка размера возмещения, по результатам которой (отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №) размер такового возмещения составил 2 474 300 рублей, из которых: 1 112 000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения; 715 500 рублей – рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности а земельный участок; 646 800 рублей – стоимость возмещения убытков граждан, связанных с переселением из аварийного дома.

По мнению истцов, выкупная стоимость спорных объектов, определенная ООО «Аналитик Центр», явно занижена и не соответствует рынку аналогичных товаров и услуг, что нарушает права истцов на получение равноценного возмещения за изымаемое имущество.

В предварительном судебном заседании 11.06.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет финансов и бюджета администрации г. Ставрополя, Ставропольская городская Дума, «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» - региональный оператор в Ставропольском крае.

Истец ФИО1, представитель истцов ФИО2, ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчиков - администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя – ФИО4 в судебном заседании возражал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представители третьих лиц - комитета финансов и бюджета администрации г. Ставрополя, Ставропольской городской Думы, «Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» - региональный оператор в Ставропольском крае, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суду представлены ходатайства Ставропольской городской Думы, «Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» - региональный оператор в Ставропольском крае о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Суду также представлен письменный отзыв Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» - региональный оператор в Ставропольском крае на исковое заявление ФИО2, ФИО1 с указанием на действующее правовое регулирование возникших спорных правоотношений.

С учетом мнения явившихся сторон и в силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения сторон, допросив эксперта ФИО7, проводившую по настоящему гражданскому делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцам ФИО2 и ФИО1 на праве общей долевой собственности (по ? доле в праве) принадлежит жилое помещение с кадастровым номером № – квартира площадью 19 кв.м, расположенная по адресу: <адрес> что подтверждается представленной суду выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Указанное жилое помещение расположено в многоквартирном доме с кадастровым номером №, расположенном по тому же адресу на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1668 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для многоквартирной застройки, под многоквартирным жилым домом (2 этажа), что также подтверждается представленной суду выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Тем же постановлением установлен срок отселения физических лиц из многоквартирного дома в течение 11 месяцев со дня принятия постановления.

Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя поручено организовать выселение граждан из жилого помещении с предоставлением другого благоустроенного помещения по договору социального найма в течение 5 рабочих дней со дня принятия постановления.

Собственникам помещений в многоквартирном доме поручено в течение 12 месяцев со дня принятия постановления осуществить снос многоквартирного дома за счет собственных средств.

В качестве основания для принятия указанного постановления указано заключение об оценке соответствия многоквартирного дома требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан и реализации их жилищных прав постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1668 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под многоквартирным жилым домом (2 этажа), расположенный по адресу: <адрес>, 6, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Также постановлено изъять для муниципальных нужд жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, расположенные в многоквартирном <адрес> кадастровым номером № <адрес> в городе Ставрополе, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя поручено осуществить мероприятия по оценке рыночной стоимости земельного участка, жилых помещений, после чего направить собственникам для подписания проекты соглашений об изъятии с копиями отчетов об оценке рыночной стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в адрес истцов направлено уведомление №с об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества, проекта акта приема-передачи недвижимого имущества, копии отчета об определении рыночной стоимости.

Как следует из представленного в материалы дела отчета от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «Аналитик Центр», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки – жилого помещения с кадастровым номером №, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, определена в размере 1 472 700 рублей, которая включает в себя: 1 176 000 рублей – рыночная стоимость возмещения за жилое помещение; 241 000 рублей – рыночная стоимость возмещения за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок; 55 700 рублей – рыночная стоимость возмещения убытков граждан, связанных с переселением из ветхого, аварийного дома.

Судом также установлено, что до настоящего времени вышеуказанное уведомление №с об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений не исполнено, соглашение сторонами не подписано.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя направлено обращение с просьбой разъяснить, в период какого времени необходимо заключить и подписать соглашение, а также указать, планируется ли осуществление в текущем 2025 году оплата выкупной цены.

В ответе на указанное обращение комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № сообщил, что заключение соглашения будет возможно после выделения денежных средств в указанных целях, о чем заявители будут уведомлены дополнительно.

По заказу истцов ООО «Деловой партнер» также произведена оценка размера подлежащего выплате возмещения за изъятие объектов недвижимости.

Согласно представленному суду отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № размер возмещения определен в сумме 2 474 300 рублей, из которых: 1 112 000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения; 715 500 рублей – рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; 646 800 рублей – стоимость возмещения убытков граждан, связанных с переселением из аварийного дома.

Заявляя настоящие исковые требования, ФИО2, ФИО1 указывают на то, что предложенная ответчиками выкупная стоимость, по их мнению, явно занижена, не позволяет приобрести равнозначное жилое помещение, что существенным образом нарушает права истцов.

Принимая во внимание изложенное и разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположены дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещении, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 данной статьи.

Частью 12 той же статьи предусмотрено, что изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 данной статьи, допускается только с согласия собственника.

В силу положений части 2 статьи 32 названного Кодекса изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанной статьи, а равно разъяснений, приведенных в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу вышеприведенных положений на основании решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, осуществляется выкуп жилых помещений.

Согласно частям 1, 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, также разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как указано выше, комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя выкупная цена имущества истцов определена в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 1 472 700 рублей, которая включает в себя следующие суммы: 1 176 000 рублей – рыночная стоимость возмещения за жилое помещение; 241 000 рублей – рыночная стоимость возмещения за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок; 55 700 рублей – рыночная стоимость возмещения убытков граждан, связанных с переселением из ветхого, аварийного дома.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

При таких обстоятельствах результаты оценки, отраженные в отчете ООО «Аналитик Центр» от ДД.ММ.ГГГГ №, в настоящее время не актуальны и не могут быть приняты судом во внимание при определении размера выкупной цены недвижимого имущества истцов.

С учетом изложенного, в том числе с учетом оценки, проведенной по инициативе истцов, а равно с целью установления действительной выкупной цены спорного имущества, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Северо-Кавказский Экспертно-Правовой Центр».

Согласно полученному судом заключению эксперта №-Э-2025 от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнения к заключению №-Э-2025 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, 6, на момент проведения экспертизы составила 1 050 000 рублей; рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером № – <адрес> площадью 19 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (без учета доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>) на момент проведения экспертизы составляет 400 000 рублей; стоимость убытков, причиненных собственнику в связи с изменением места жительства, составляет округленно 271 200 рублей; рыночная стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья, за изымаемое помещение с кадастровым номером № – <адрес> площадью 19 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> 6 составляет 361 411 рублей.

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО7 выводы, изложенные в заключении экспертизы с учетом дополнения к ней, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Анализируя указанное заключение эксперта №-Э-2025 от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнения к заключению №-Э-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает его правильным и обоснованным, изложенные в нем выводы у суда не вызывают сомнений. Доказательств, которые могли бы ставить под сомнение объективность и достоверность выводов эксперта, сторонами в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Содержание заключения судебной экспертизы в полной мере отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

Заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем гражданском деле № с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2025 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков различного назначения в городе Ставрополе, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже соответствующих земельных участков, расположенных в городе Ставрополе, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных объектов сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв. м общей площади.

Так, при определении рыночной стоимости спорных объектов из выставленных на продажу на открытом рынке в городе Ставрополе объектов, экспертом выбрано по 4 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Основным правилом выбора аналогов был выбор объектов, имеющих наиболее близкое расположение к объекту оценки, наиболее сходных к объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Отбор объектов-аналогов произведен экспертом из земельных участков под жилую застройку, находящихся в собственности, и из однокомнатных квартир в пределах культурно и исторического центра города, с последующим применением соответствующих корректировок. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение №-Э-2025 от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнения к заключению №-Э-2025 от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых жилого помещения с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, и доли изымаемого земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № по тому же адресу с учетом их местоположения, целевого использования, а равно стоимость возмещения убытков, связанных с переселением из аварийного дома.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7, проводившая по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердила свое заключение с учетом дополнения к нему. При этом эксперт дополнительно пояснила, что разница в рыночной стоимости оцениваемых объектов по выводам судебной экспертизы и выводам, приведенным в представленных в деле отчетах об оценке, обусловлена тем, что оценщиками не учтено, что при определении рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме цена предложений о продаже всех объектов-аналогов уже включает долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и предлагаются к продаже с учетом стоимости данной доли. Однако оценщики данное обстоятельство не учли и фактически задвоили стоимость доли земельного участка, определив ее как самостоятельно, так и включив в рыночную стоимость жилого помещения, что привело к увеличению конечной итоговой суммы выкупной цены при ее сложении.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении №-Э-2025 от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнения к заключению №-Э-2025 от ДД.ММ.ГГГГ итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения суду сторонами не представлено, о проведении по делу повторной судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Таким образом, в силу положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым установить выкупную стоимость недвижимого имущества, включая размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пер. <адрес> стоимость возмещения убытков, связанных с переселением из аварийного дома, в размере 2 082 611 рублей (1 050 000 рублей + 400 000 рублей + 361 411 рублей + 271 200 рублей), с определением ко взысканию в пользу каждого из истцов суммы в равных долях в размере по 1 041 305 50 рублей.

При этом суд отклоняет доводы стороны представителя ответчиков, приведенные в судебном заседании, о наличии у истцов задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт, поскольку такие доводы ничем не подтверждены. Более того, вопросы неисполнения обязанности по уплате тех или иных обязательных платежей и их взыскания не являются предметом рассмотрения настоящего спора, не имеют правового значения для заявленных требований и подлежат разрешению в ином порядке.

Что касается требований ФИО2 и ФИО1 об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, пер. <адрес> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> то суд не находит правовых оснований к его удовлетворению, поскольку уже имеется действующее и никем не отмененное постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № об изъятии указанных объектов для муниципальных нужд. Вопросы же неисполнения указанного постановления органа местного самоуправления подлежат разрешению в ином порядке.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных истцами Л-выми исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО1 к администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя об установлении выкупной стоимости недвижимого имущества, взыскании выкупной стоимости недвижимого имущества – удовлетворить в части.

Установить выкупную стоимость недвижимого имущества, включая размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> стоимость возмещения убытков, связанных с переселением из аварийного дома, в размере 2 082 611 рублей.

Взыскать с администрации <адрес> (ОГРН <***>, ИНН <***> в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом внутренних дел <адрес>, код подразделения №, зарегистрирована по адресу: <адрес>), ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес> края, паспорт гражданина Российской Федерации серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения №, зарегистрирован по адресу: <адрес>, пер. <адрес>, проживает по адресу: <адрес>) выкупную стоимость недвижимого имущества, включая размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> стоимость возмещения убытков, связанных с переселением из аварийного дома, в размере 2 082 611 рублей в равных долях, по 1 041 305, 50 рублей в пользу каждого.

После выплаты выкупной цены (суммы возмещения) прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером № - <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО1 к администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя об установлении выкупной стоимости недвижимого имущества, включая размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> стоимость возмещения убытков, связанных с переселением из аварийного дома, в размере 2 474 300 рублей и взыскании с администрации г. Ставрополя выкупной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества в размере 2 474 300 рублей, по 1 237 150 рублей в пользу каждого, а также об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения с кадастровым номером № - <адрес> площадью 19 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Октябрьский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 21 октября 2025 года.

Судья Н. В. Шандер