Решение № 3А-124/2025 3А-124/2025(3А-2563/2024;)~М-1839/2024 3А-2563/2024 М-1839/2024 от 25 сентября 2025 г. по делу № 3А-124/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 сентября 2025 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хлыстовой Е.В.,

при секретаре ФИО2,

с участием:

прокурора Деминой В.В.,

представителей административного истца ФИО3, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № по административному исковому заявлению ООО «Виктор и Ко ФИО1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ООО «Виктор и Ко ФИО1» обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, с учетом уточнения просил суд:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: многофункциональный торговый комплекс, назначение: нежилое, площадью 126 243,3 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 2 531 584 615 рублей;

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 6 633,2 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 173 260 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат указанные объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которых исчисляется из кадастровой стоимости зданий.

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просил требования удовлетворить.

Представители административного истца по доверенности ФИО3, ФИО6, в судебном заседании поддержали уточненные административные исковые требования по вышеизложенным основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв (дополнительные пояснения по делу) на административное исковое заявление, в котором указывает на то, что стоимость спорных нежилых зданий, определенных в заключениях судебных экспертов, находятся в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые нежилые здания. Оставил принятие решение на усмотрение Самарского областного суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие (т.4, л.д. 75; т.3, л.д. 41-59).

Прокурор Демина В.В. в заключении полагала, что уточненные административные исковые требования ООО «Виктор и Ко ФИО1», с учетом заключений судебных экспертов, позиции ГБУ СО «ЦКО» подлежат удовлетворению. Просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 2 531 584 615 рублей, кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым № в размере 173 260 000 рублей.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО7, предупрежденный судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы и его дополнительных пояснениях поддержал, обосновал выбор аналогов и произведенные корректировки по объекту с кадастровым номером №.

Изучив материалы дела, представленные доказательства, выслушав пояснения представителей административного истца, заинтересованного лица, допросив судебного эксперта, с учетом заключения прокурора Деминой В.В., суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Виктор и Ко ФИО1» на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: многофункциональный торговый комплекс, назначение: нежилое, площадью 126 243,3 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, местоположение: <адрес>;

- нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 6 633,2 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на 01.01.2023 определена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 2 924 171 984 рубля 88 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 179 029993 рубля 16 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец, будучи собственником спорных объектов, является плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц является кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчеты об оценке, выполненные ООО «Волга-групп» № от ДД.ММ.ГГГГ, из которых усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости определена нежилого здания с кадастровым номером № в размере 145 667 331 рублей 58 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 2 467 484 872 рубля 96 копеек.

ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» не согласилось с отчетами об оценке №, № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненных ООО «Волга-групп» в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №, предоставив соответствующие замечания.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, 13 декабря 2024 года определением Самарского областного суда назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Единый региональный центр экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ № отчеты об оценке №, № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «Волга-групп», не соответствуют требованиям законодательства в области оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного органа осуществляющего функции по нормативному-правовому регулированию оценочной деятельности.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет – 170 670 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № составляет – 2 384 430 000 рублей.

В процессе рассмотрения административного дела на запрос суда предоставить доказательства наличия в продаже иных объектов капитального строительства, более приближенных к исследуемому, чем взяты за аналоги судебным экспертом, на юридически значимую дату, заинтересованным лицом был представлен список предложений выставленных на продажу объектов недвижимости в период с 01.05.2022 по 31.12.2022 (т. 3, л.д. 78), из которого следует, что взятый судебным экспертом в качестве аналога объект недвижимости торговый центр «Hoff» по адресу <адрес>, в период оценки также выставлялся на продажу также 07.12.2022 по стоимости 530000000 руб. (цена за кв.м. 39259,26 руб).

Поскольку согласно пункту 10 ФСО V в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках судом от судебного эксперта были истребованы дополнительные пояснения, в том числе относительно рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца с учетом условий предложения по продаже торговый центр «Hoff» по адресу <адрес> от 07.12.2022, поскольку дата предложения более приближена к дате оценки.

Исходя из дополнительных пояснений (пояснительная записка) судебного эксперта ООО «Единый региональный центр экспертизы» ФИО7, данных в судебном заседании, будучи предупрежденном об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, письменно изложенных в пояснительной записке № по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 173 260 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что в заключении при оценке объектов недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение и дополнительные пояснения эксперта содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения и дополнительных пояснений у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Пунктом 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации после оглашения заключения эксперт может дать по нему необходимые пояснения и обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Таким образом, данные экспертом письменные пояснения (пояснительная записка), в дальнейшем подтвержденные в судебном заседании экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, получены из предусмотренного законом источника доказывания (часть 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), соответствуют критериям относимости и допустимости.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, в материалы дела заинтересованным лицом не представлено.

Выводы эксперта в отношении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровыми номером № сделаны на основе методов сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, назначение, на местоположение, на физическое состояние, площадь (на фактор масштаба)).

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведен корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.

Исходя из дополнительных пояснений по делу от ДД.ММ.ГГГГ №, ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» просило принять решение об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости на усмотрение Самарского областного суда, указывая, что установленная судебным экспертом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 173260000 рублей находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости.

Таким образом, суд полагает возможным с учетом позиции ГБУ СО «Центр кадастровой оценки», заключения прокурора, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 6 633,2 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 173 260 000 рублей.

Определением суда от 27.05.2025 по ходатайству ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения по состоянию на 01.01.2023 рыночной стоимости здания с кадастровым номером №, наименование: многофункциональный торговый комплекс, назначение: нежилое, площадью 126243,3 кв.м., местоположение: <адрес>.

Согласно экспертному заключению ООО «Консалтинговая группа «Платинум» от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 2 531 584 615 рублей.

Оценивая экспертное заключение ООО «Консалтинговая группа «Платинум» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на осмотре объектов, на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта ООО «Консалтинговая группа «Платинум» о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта заключение эксперта ООО «Консалтинговая группа «Платинум».

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения судебного эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Кроме того, представитель административного истца уточнил заявленные требования в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Исходя из дополнительных пояснений по делу от ДД.ММ.ГГГГ №, ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» просило принять решение об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости на усмотрение Самарского областного суда, указывая, что установленная судебным экспертом ООО «Консалтинговая группа «Платинум» кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 2531584615 рублей находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости.

Таким образом, требования административного истца в части установления рыночной стоимости здания с кадастровым номером №, наименование: многофункциональный торговый комплекс, назначение: нежилое, площадью 126243,3 кв.м., местоположение: <адрес> по состоянию на 01.01.2023 подлежат удовлетворению с учётом результатов заключения судебной экспертизы ООО «Консалтинговая группа «Платинум».

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 27.09.2024, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Обществом с ограниченной ответственностью «Единый региональный центр экспертизы» подготовлено экспертное заключение стоимость выполненных работ 110 000 рублей. В обоснование указанной суммы представлен счет, акт сдачи-приемки работ по экспертизе.

Согласно бухгалтерской справке Самарского областного суда от 14.03.2025, на депозитном счете суда имеются денежные средства в размере 110 000 рублей, (платежное поручение ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ), оплата не производилась.

ООО «Консалтинговая группа «Платинум» подготовлено экспертное заключение стоимость выполненных работ 90 000 рублей. Согласно бухгалтерской справке Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, на депозитном счете суда имеются денежные средства в размере 90 000 рублей, (платежное поручение ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ), оплата не производилась.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Таким образом, суд полагает возможным перечислить с депозита суда денежные средства в размере 110 000 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу обществу с ограниченной ответственностью «Единый региональный центр экспертизы», денежные средства в размере 90 000 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу обществу с ограниченной ответственностью ООО «Консалтинговая группа «Платинум».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью ООО «Виктор и Ко ФИО1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: многофункциональный торговый комплекс, назначение: нежилое, площадью 126 243,3 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 2 531 584 615 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 6 633,2 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 173 260 000 рублей.

Датой подачи административного иска в суд считать 27.09.2024.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу ООО «Единый региональный центр экспертизы» за проведение судебной экспертизы по административному делу № денежные средства в размере 110 000 рублей, поступившие от ГБУ СО «Центр кадастровой оценки».

Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН №, КПП №, Наименование банка Филиал «Нижегородский» <данные изъяты> БИК №, р.сч №, к/с №.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу ООО «Консалтинговая группа «Платинум» за проведение судебной экспертизы по административному делу № денежные средства в размере 90 000 рублей, поступившие от ГБУ СО «Центр кадастровой оценки».

Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН №, КПП №, Наименование банка <данные изъяты> БИК №, р.сч №, к/с №.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.09.2025.

Судья (подпись) Е.В. Хлыстова

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья:

Секретарь: