Решение № 2-105/2018 2-2868/2017 от 5 февраля 2018 г. по делу № 2-105/2018

Дело № 2-105/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2018 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Кротовой Н.Н.,

при секретаре Вакаевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Октябрьского района г.Барнаула, Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула об изъятии жилого помещения, установлении выкупной цены, возложении обязанности выплатить выкупную стоимость,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Администрации Октябрьского района г.Барнаула, Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула об изъятии жилого помещения, установлении выкупной цены, возложении обязанности выплатить выкупную стоимость.

В обоснование исковых требований указали, что они являются собственниками жилого помещения № в доме <адрес> в г. Барнауле. Заключением городской межведомственной комиссии № от 22.03.2012г. дом <адрес> в г.Барнауле признан аварийным и подлежащим сносу. Своим распоряжением № от 20.04.2012г. Администрация г.Барнаула приняла на себя обязательство по отселению жителей данного дома в исправное жилье до 22.03.2014г. Однако в указанный срок отселение не было произведено. Решением Центрального районного суда г.Барнаула от 03.12.2015г. на Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула была возложена обязанность направить собственникам жилых помещений в доме <адрес> в г.Барнауле соглашение о возмещении за изымаемые жилые помещения. Истцам Комитетом жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула было направлено соглашение о выкупе жилого помещения с возмещением его стоимости в размере 748000руб. Истцы считают данную сумму заниженной, так как в неё не включена стоимость земельного участка, а также компенсация за не произведенный ремонт, кроме того стоимость жилья занижена. По информации официального сайта г. Барнаула средняя стоимость одного квадратного метра жилого помещения в г. Барнауле составляет 46,7 тыс. руб. Стоимость квартиры должна составлять 1230078 руб., стоимость земельного участка, которая приходится на квартиру, составляет 85232,90 руб. В связи с чем истцы просят Администрацию Октябрьского района г.Барнаула, Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула изъять путем выкупа у ФИО1, ФИО2 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества –квартиру <адрес> в г.Барнауле по цене выкупа с учетом стоимости земельного участка и компенсации за не произведенный капитальный ремонт, установить выкупную стоимость жилого помещения – квартиры <адрес> в г.Барнауле с учетом стоимости земельного участка и компенсации за не произведенный капитальный ремонт в сумме 1315310 руб. 90 коп., возложить на Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу выплатить истцам возмещение за жилое помещение № дома <адрес> в г.Барнауле в сумме 1315310 руб. 90 коп.

В судебном заседании представитель истца уточнила исковые требования просит обязать Администрацию Октябрьского района г.Барнаула, Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула изъять путем выкупа у ФИО1, ФИО2 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества –помещение № в доме <адрес> в г.Барнауле установить выкупную стоимость жилого помещения № в доме <адрес> в г.Барнауле с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме включая земельный участок под домом, и компенсацию за не произведенный капитальный ремонт дома в сумме 891634руб., возложить на Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу выплатить истцу возмещение за жилое помещение № дома <адрес> в г.Барнауле в сумме 891634руб.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3 настаивала на удовлетворении уточненных требований по указанным в заявлении основаниям, полагая, что подлежит взысканию выкупная стоимость в соответствии с заключением экспертизы от 19.01.2018г. по определению рыночной стоимости квартиры с учетом стоимости доли в общем имуществе, доли в стоимости на земельный участок под домом в сумме 891634руб.

Представитель ответчика Комитета ЖКХ г. Барнаула - ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, указывая, что в основу установления возмещения за изымаемое жилое помещение должна быть положена рыночная стоимость жилого помещения без учета мест общего пользования в виде общих туалетов, кухни, поскольку данная характеристика уже заложена в стоимости жилого помещения данного дома. В основу должно быть положено первое экспертное заключение (от 05.05.2017г.). Просила об установлении в решении суда более реального срока для его исполнения, который по её мнению составляет три месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель ответчика администрации Октябрьского района г. Барнаула в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В представленном в суд отзыве на иск от 15.08.2017 указано, что полномочие по предоставлению в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, выделенных администрации района, исключено из ведения администраций районов. Указанное полномочие передано Комитету ЖКХ г. Барнаула.

В судебном заседании установлено, что ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежит жилое помещение №, расположенное по адресу: г. Барнаул, <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 06.02.2017г.

На основании заключения Межведомственной комиссии от 22.03.2012г. многоквартирный дом по адресу: <адрес>, г. Барнаул признан аварийным и подлежащим сносу.

06.11.2014г. Администрацией г.Барнаула собственникам жилого помещения ФИО1, ФИО2 были направлены требования об осуществлении сноса аварийного дома в срок до 22.03.2015г.

23.04.2015 администрацией г. Барнаула принято постановление № об изъятии в установленном жилищным законодательством порядке у собственников жилых помещений многоквартирного дома <адрес> земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> и жилых помещений, в том числе №, принадлежащее истцам, в указанном многоквартирном доме для муниципальных нужд, отселении физических лиц из многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу; после государственной регистрации постановления об уведомлении собственников жилых помещений о принятом постановлении и предстоящем изъятии принадлежащего, м земельного участка и жилых помещений.

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно положениям п.1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Основания и порядок изъятия жилых помещений определены в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно подпункту «и» п. 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм Жилищного кодекса РФ в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа (возмещения), либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно п. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу указанного пункта 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ следует, что ограничения по сроку предъявления требований об изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд предусмотрены только для органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Кроме того, в соответствии с п. 3.12 Положения о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов - аварийными и подлежащими сносу, утв. решением Барнаульской городской Думы от 30.03.2012 N 720, проект соглашения об изъятии жилого помещения, подписанный комитетом ЖКХ, в течение шестидесяти дней с момента определения размера возмещения направляется заказным письмом с уведомлением о вручении для подписания собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию.

В данном случае собственник выразил свою позицию, согласно которой он согласен на изъятие принадлежащего жилого помещения. Соглашение об изъятии и возмещении за изымаемое помещение сторонами в досудебном порядке достигнуто не было.

Приведенные выше обстоятельства дела свидетельствуют о том, что установленная законом процедура изъятия жилого помещения со стороны истцов соблюдена.

Комитетом ЖКХ г. Барнаула истцам было направлено соглашение о выкупе жилого помещения, денежное возмещение за изымаемое у истцом жилое помещение определено в сумме 748000 руб.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ) (п.п. «з» п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

По настоящему делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза в целях установления рыночной стоимости спорного жилого помещения, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, без учета аварийности данного жилого дома, в ценах на момент проведения экспертизы.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от 19.01.2018, выполненному ООО «Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом округлений по состоянию на дату проведения экспертизы, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, без учета аварийности данного жилого дома, составляет 891634 руб.

В судебном заседании был допрошен в качестве эксперта П., который пояснил, что он рассчитал рыночную стоимость квартиры с учетом доли истцов в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме 2 общих туалетов и общей кухни, расположенных на 2 этаже, где расположено жилое помещение истцов. При этом данная доля в праве собственности на общее имущество была рассчитана по рыночной стоимости жилого помещения. Методики расчета рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме не существует. Однако для того, чтобы учесть стоимость доли в общем имуществе дома он посчитал долю истцов в общем имуществе и определил её стоимость исходя из рыночной стоимости квадратного метра стоимости жилого помещения в данном доме. Рыночная стоимость квартиры <адрес> в г.Барнауле, включая земельный участок под домом без учета аварийности жилого дома, без учета стоимости доли в общем имуществе дома, рассчитанного, исходя из рыночной стоимости квадратного метра жилого помещения в данном доме составляет 694542руб.

Согласно заключению судебной экспертизы № ЦНПЭ «Алтай-Эксперт», проведенной по гражданскому делу №2-884/17, объектом исследования являлось жилое помещение - квартира №, расположенная в доме <адрес> в г. Барнауле, общей площадью <данные изъяты>, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом. Рыночная стоимость указанной квартиры с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, но без учета аварийности данного жилого дома, в ценах на дату производства экспертизы, составляет 673 300 руб. Согласно данного заключения рыночная стоимость исследуемой квартиры определена без учета признания дома аварийным. В виду данного обстоятельства стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту дома экспертом не рассчитывалась.

В судебном заседании был допрошен эксперт Д.., который провел вышеуказанную экспертизу, который пояснил, что по гражданскому делу №2-1968/2017 при определении стоимости учитывалось, что квартира находится в удовлетворительном состоянии и находится не в аварийном доме. Под удовлетворительным состоянием понимается износ от 20-40%. Рыночная стоимость исследуемой квартиры определена без учета признания дома аварийным. Ввиду данного обстоятельства стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту дома экспертами не рассчитывалась, она уже заложена в рыночную стоимость жилого помещения, так как расчет её стоимости был произведен без учета аварийности дома. Методики, согласно которой возможно отдельно определить рыночную стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме не существует, стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме уже заложена в рыночную стоимость жилого помещения, её нельзя определять путем умножения размера доли в праве собственности на общее имущество на рыночную стоимость квадратного метра жилого помещения в данном доме, так как это неравноценные величины. Полагает, что экспертом П. верно определена рыночная стоимость квартиры <адрес> в г.Барнауле, включая земельный участок под домом без учета аварийности жилого дома, без учета стоимости доли в общем имуществе дома, рассчитанного, исходя из рыночной стоимости квадратного метра жилого помещения в данном доме в сумме 694542руб., так как в данной стоимости уже заложена стоимость доли собственников в общем имуществе дома.

Суд соглашается с пояснениями эксперта Д., поскольку они основаны на существующих и действующих методиках исследования, которые применяются экспертами при проведении данного вида экспертиз.

При указанных обстоятельствах при разрешении спора по настоящему делу при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение истцов подлежит учету его рыночная стоимость, по состоянию на дату проведения экспертизы, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, без учета аварийности данного жилого дома, определенная проведенной по данному делу судебной экспертизой, с учетом уточнений эксперта в судебном заседании, в размере 694542 руб., которая соответствует порядку ее определения, предусмотренному Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определяя размер возмещения за жилое помещение, суд, исходит из заключения эксперта, с учетом его уточнения, которым определена рыночная стоимость жилого помещения без учета аварийности дома.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного, юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о включении сумм компенсации за не произведенный капитальный ремонт в выкупную цену (возмещения) жилого помещения, является установление судом того, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома.

Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцами не представлено допустимых доказательств того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом был признан аварийным. Напротив, согласно заключению эксперта, изымаемые жилые помещения оценены не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником, в целях равноценности компенсации, а также с учетом цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения. В связи с этим рыночная стоимость оцениваемых квартир рассчитана с учетом 1 кв. м аналогичного жилья без учета признака аварийности дома.

Поскольку требования истцов направлены на изъятие имущества, то суд прекращает право собственности истцов на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Барнаул, <адрес> с момента выплаты истцам возмещения за жилое помещение.

Поскольку размер возмещения определен судом в меньшем размере, чем заявлено истцами, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При этом, надлежащим ответчиком по делу является Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула, в чьей компетенции находится разрешение вопросов, связанных с выплатой возмещения за изымаемые жилые помещения в связи с их аварийностью.

Ответчик Администрации Октябрьского района г.Барнаула является ненадлежащим ответчиком по делу в связи с чем в иске к данному ответчику следует отказать.

В соответствии с положениями ст. 204 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

Истцами заявлено об установлении срока на исполнение решения суда в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Суд полагает возможным установить трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу для выплаты истцам возмещения за изымаемое жилое помещение, поскольку для исполнения решения суда требуется выделение бюджетных средств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1, ФИО2 к Администрации Октябрьского района г.Барнаула, Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула об изъятии жилого помещения, установлении выкупной цены, возложении обязанности выплатить выкупную стоимость удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа принадлежащие доли в праве собственности на жилое помещение по адресу г.Барнаул, <адрес> у ФИО1-1\2 долю, у ФИО2-1\2 долю.

Установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 694542руб.

Обязать Комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула выплатить ФИО1 возмещение за изымаемое жилое помещение в сумме 347 271 руб., выплатить ФИО2 возмещение за изымаемое жилое помещение в сумме 347 271 руб. в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение <адрес> в г. Барнауле после выплаты возмещения в полном объеме.

В остальной части иска ФИО1, ФИО2 отказать.

В иске ФИО1, ФИО2 к Администрации Октябрьского района г.Барнаула отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.Н. Кротова