Решение № 2А-229/2026 2А-229/2026(2А-4005/2025;)~М-3045/2025 2А-4005/2025 М-3045/2025 от 5 февраля 2026 г. по делу № 2А-229/2026

УИД 61RS0008-01-2025-005587-60

№ 2а-229/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ростов-на-Дону 26 января 2026 года

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Владимировой И.А.,

при секретаре судебного заседания Лебедевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по городу Москве, заинтересованные лица: ФИО2, ООО «Специализированный застройщик «РЕНЕССАНС», ПАО "Банк ВТБ" о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на право требования объекта недвижимости и об обязании осуществить государственную регистрацию,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец ФИО1 обратилась с административным иском, указывая, что 29 октября 2021 года, между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕНЕССАНС» был заключен договор участия в долевом строительстве № № согласно которому, застройщик обязался передать участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью 27.2 кв. м, расположенное на земельном участке, кадастровый номер: №, площадь № кв.м., категория земель- земли населённых пунктов, адрес: <адрес> (далее - Объект). (Приложение № и № к Договору участия в долевом строительстве № №-И от «29» октября 2021 года).

На момент заключения указанного договора и проведения оплаты по нему ФИО2 находился в браке с Административным истцом с 30 сентября 2016 г. Брак зарегистрирован отдел ЗАГС администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, актовая запись N №. Объект приобретен с участием заемных средств, на основании кредитного договора № от 29.10.2021 года заключенного между ФИО2 и банком ВТБ ПАО. В обеспечение кредитного договора Право требования Объекта передано в залог банку ВТБ. Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 15.11.2024 года по делу № брак между ФИО1 и ФИО2 расторгнут, произведен раздел совместно нажитого имущества, в том числе путем передачи в индивидуальную собственность ФИО1 права требования нежилого помещения площадью № кв. м, расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадь № кв.м., категория земель- земли населённых пунктов, адрес: <адрес> (далее - Объект). (Приложение № и <данные изъяты> к Договору участия в долевом строительстве № № от «29» октября 2021 года).

Залогодержатель Банк ВТБ был участником указанного дела, позиции по существу заявленных требований не выразил.

Судебный акт вступил в законную силу 28.12.2024 г.

Во исполнение указанного решения суда административный истец обратилась с заявлением на государственную регистрацию № от 02.06.2025 в Управление Росреестра по г.Москве с целью внесения изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН в части замены стороны по сделке по Договору долевого участия.

Государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением согласия залогодержателя на переход права. В целях получения согласия залогодержателя бывшие супруги обратились в банк ВТБ с заявлением о замере заемщика по кредитному договору № от 29.10.2021 г.

Уведомлением от 23.05.2025 г. банк отказал во внесении изменений в кредитный договор.

Уведомлением от 10.09.2025 г. Административному истцу в проведении государственной регистрации было отказано на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона отказано в государственной регистрации прав на который (которые) были представлены вместе с заявлением от 2 июня 2025 г. №

Административный истец считает Решение административного ответчика от "10" сентября 2025 г. N № об отказе в государственной регистрации перехода права требования на объект недвижимости незаконным, поскольку оно противоречит ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 14, 15, 27, 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (и (или) указать иной нормативный правовой акт) и нарушает права и законные интересы административного истца, а именно: делает невозможным приведение в исполнение Решения Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 15.1 1.2024 года по делу 2-2271/2024 и препятствует осуществлению ФИО1 прав собственника.

На основании изложенного, просит суд признать незаконными действия Управления Росреестра по Москве в отказе в государственной регистрации внесения изменений в сведения, содержащихся в ЕГРН в части замены стороны сделки по Договору долевого участия в отношении нежилого помещения обшей площадью 27.2 кв. м, расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадь № кв.м., категория земель- земли населённых пунктов, адрес: <адрес>. Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию внесения изменений в сведения, содержащихся в ЕГРН в части замены стороны сделки по Договору долевого участия в отношении нежилого помещения общей площадью № кв. м, расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадь № кв.м.. категория земель- земли населённых пунктов, адрес: <адрес>, на основании Заявления от № от 02.06.2025. и представленных документов.

Представитель административного истца, он же заинтересованное лицо, ФИО2, при явке в судебное заседание административный иск поддержал, просил его удовлетворить. В последующем просил рассмотреть дело без участия административного истца и его представителя, он же заинтересованное лицо.

Представитель административного ответчика - Управление Росреестра по городу Москве направил в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает, что 02.06.2025 г. ФИО1 обратилась с заявлением на государственную регистрацию № от 02.06.2025 в Управление Росреестра по <адрес> с целью внесения изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН в части замены стороны по сделке по Договору долевого участия.

10.09.2025 г. государственным регистратором принято решение об отказе в регистрации права, так как истек срок приостановления регистрации права, согласие залогодержателя Банк ВТБ (ПАО) на государственную регистрацию внесения изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, не представлено.

В материалах регистрационного дела содержится информационное письмо ПАО Банк ВТБ касательно согласия на перемену лиц в обязательстве, из которого следует, что Банк ВТБ возражает относительно перемены лиц в обязательстве и принимает решение о сохранении условий Кредитного договора № от 29.10.2021 г. без изменений.

Поскольку кредитный договор был заключен между ФИО2 и ПАО Банк ВТБ, обременение в виде ипотеки, наложено на ФИО2, а Банк ВТБ возражает против перемены лиц в обязательстве, следует вывод о том, что при удовлетворении требований ФИО1, могут быть затронуты права третьих лиц, в связи с чем Управление полагает, что ФИО1 выбран неверный способ защиты своих прав, правовым последствием которого является отказ в удовлетворении исковых требований.

Поскольку из заявления ФИО1 следует, что обращаясь в Управление Росреестра по г.Москве, административный истец просит не просто внести изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, а в том числе, и о государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве в отношении которого содержится актуальная регистрационная запись об ипотеке № от 03.11.2021 в пользу «Банк ВТБ» (ПАО), указание государственного регистратора на необходимость представления согласия залогодержателя на регистрацию права со ссылкой на часть 4 ст.51 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» является законным и обоснованным.

Таким образом, права административного истца нарушены не были, в удовлетворении иска просит отказать.

Заинтересованное лицо Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о передаче дела по подсудности по месту нахождения административного ответчика – Управление Росреестра по городу Москве.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ч 6 ст. 226 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Пунктом 9 статьи 226 КАС РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3)соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия(бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия(бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Пунктом 11 указанной нормы закона установлено, что обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия(бездействие).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится в соответствии с Гражданским кодексом РФ в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Судом установлено, что 02.06.2025 г. ФИО1 обратилась с заявлением на государственную регистрацию № от 02.06.2025 в Управление Росреестра по г.Москве с целью внесения изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН в части замены стороны по сделке по Договору долевого участия.

В качестве основания ФИО1 представлена копия решения Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 15.11.2024 года по делу №, которым брак между ФИО1 и ФИО2 расторгнут, произведен раздел совместно нажитого имущества, в том числе путем передачи в индивидуальную собственность ФИО1 права требования нежилого помещения площадью 27.2 кв. м, расположенного на земельном участке, кадастровый №, площадь № кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, адрес: <адрес> (далее - Объект). (Приложение № и <данные изъяты> к Договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от «29» октября 2021 года).

В соответствии с п.3 ч. 1ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав проводится в порядке, который, среди прочего, включает правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, согласно п.1 ст.18 Федерального закона №218-ФЗ должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных для государственной регистрации документов, по итогам которой было установлено следующее.

В материалах регистрационного дела содержится информационное письмо ПАО Банк ВТБ, в котором он возражает относительно перемены лиц в обязательстве и принимает решение о сохранении условий Кредитного договора № от 29.10.2021 г. без изменений.

Поскольку кредитный договор был заключен между ФИО2 и ПАО Банк ВТБ, обременение в виде ипотеки наложено на ФИО2, а Банк ВТБ возражает против перемены лиц в обязательстве, следует вывод о том, что при удовлетворении требований ФИО1, могут быть затронуты права третьих лиц, в связи с чем Управление полагает, что ФИО1 выбран неверный способ защиты своих прав, правовым последствием которого является отказ в удовлетворении исковых требований.

Поскольку из заявления ФИО1 следует, что обращаясь в Управление Росреестра по г.Москве, административный истец просит не просто внести изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, а в том числе, и о государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве в отношении которого содержится актуальная регистрационная запись об ипотеке № от 03.11.2021 в пользу «Банк ВТБ» (ПАО), указание государственного регистратора на необходимость представления согласия залогодержателя на регистрацию права со ссылкой на часть 4 ст.51 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» является законным и обоснованным.

В соответствии с ч.1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и(или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, с приложением документов, установленных частью 2 ст. 14 Закона о регистрации.

В силу ст.ст.14,15 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество.

По результатам проведения правовой экспертизы государственным регистратором было принято решение (Уведомление №№) от 10.09.2025 об отказе в государственной регистрации права на спорный объект недвижимости..

При таких обстоятельствах, действия должностного лица Управления Росреестра по РО при отказе в регистарции были законны и обоснованы.

В соответствии с частью 1 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного административные исковые требования ФИО1 суд оставляет без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180,290 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по городу Москве, заинтересованные лица: ФИО2, ООО «Специализированный застройщик «РЕНЕССАНС», ПАО "Банк ВТБ" о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на право требования объекта недвижимости и об обязании осуществить государственную регистрацию нежилого помещения площадью № кв. м, расположенного на земельном участке, кадастровый №, площадь № кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, адрес: <адрес> (Приложение № и № к Договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты>-И от «29» октября 2021 года) - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06.02.2026.