Решение № 3А-86/2018 3А-86/2018 ~ М-43/2018 М-43/2018 от 8 мая 2018 г. по делу № 3А-86/2018

Изготовлено в окончательной форме 14.05.2018 г.

Дело № 3а-86\18


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Ярославль 08 мая 2018 г.

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Ошмариной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палате федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения предпринимательской деятельности (магазин), расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 1 485 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником магазина, расположенного по адресу: <адрес> и фактическим пользователем земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по указанному адресу. Ранее данный земельный участок находился в постоянном бессрочном пользовании у ФИО2 (прежнего собственника здания магазина).

Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка установлено, что его кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, чем затрагиваются права административного истца как лица, имеющего преимущественное право выкупа или аренды.

О дате, месте и времени судебного заседания все лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ФИО5 просил в удовлетворении административных исковых требований отказать ввиду несоответствия отчета об оценке установленным требованиям.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра по Ярославской области по доверенности ФИО6 поддержала письменный отзыв, направленный ранее.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной государственной службы регистрации, картографии и кадастра», заинтересованные лица мэрия г.Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, представили письменные отзывы на административные исковые требования, в которых ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной государственной службы регистрации, картографии и кадастра» каких-либо возражений не высказано, а мэрия г.Ярославля поддержала позицию департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Административный истец является собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения предпринимательской деятельности (магазин), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2012 г.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 22 января 2018 года заявление административного истца было отклонено, поскольку обратившееся лицо не отвечало требованиям, установленным в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вместе с тем согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости могут обращаться не только правообладатели земельных участков, но и иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает исключительным правом на приобретение права аренды и право преимущественного выкупа земельного участка

Поэтому в силу положений пункта 1 статьи 271 ГК РФ, пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, административному истцу предоставлено преимущественное право покупки или аренды земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества и необходимого для их использования.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

При приобретении таких земельных участков их цена исчисляется из кадастровой стоимости, как это установлено Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов (утв. постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015г. № 180-п).

В силу изложенного административный истец обладает исключительным правом преимущественного выкупа земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2015 года, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области" (п/п <данные изъяты> в размере 3 812 460,46 руб.).

Тем самым, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 01.01.2015 г.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» № 11228\17 от 04.12.2017г. оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015г. В отчете рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 1 485 000 рублей.

Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, которое подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим права на проведение подобного рода оценки.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от иных видов подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки.

В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценок.

Кроме того, в названном отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить все используемые оценщиком сведения.

В судебном заседании был допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО1, которая выводы, изложенные в отчете, поддержала. Дополнительно пояснила, что информация по местоположению аналога № 5 полностью соответствует действительности. Аналог № 5 расположен по адресу: <адрес>. Ближайшее окружение земельного участка, принятого за аналог № 5, застроено домами не ниже 9 этажей, что согласно региональным нормативам градостроительного проектирования Ярославской области, утвержденных Постановлением Правительства ЯО от 11.12.2015 N 1340-п, относится к многоквартирной многоэтажной застройке.

Сопоставив показания свидетеля ФИО1 с содержанием отчета и материалами дела, суд приходит к выводу об объективности показаний свидетеля, так как показания свидетеля последовательны, не содержат противоречий, достаточно аргументированы.

Из содержания отчета и дополнительно представленных материалов к отчету, показаний свидетеля ФИО1 следует, что информация об объекте-аналоге № 5 подтверждена, земельный участок располагается в районе многоэтажной жилой застройки. Поэтому доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект-аналог № 5 должен относиться к категории «спальный микрорайон среднеэтажной застройки», являются не обоснованными.

В целом анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценщиком выполнены, в связи с чем оснований для утверждения о несоответствии отчета оценки требованиям федеральных стандартов оценки, не имеется.

С учетом изложенного, а также отсутствия относимых, допустимых и достоверных доказательств своих возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц о необоснованности представленного административным истцом отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.

Таким образом, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в абзаце 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обращался 28.12.2017 года. Тем самым, датой подачи заявления является дата обращения в комиссию.

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения предпринимательской деятельности (магазин), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 485 000 руб. по состоянию на 01 января 2015г.

Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 485 000 руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.С. Преснов