Решение № 3А-194/2026 3А-194/2026(3А-856/2025;)~М-430/2025 3А-856/2025 М-430/2025 от 17 февраля 2026 г. по делу № 3А-194/2026

Дело № 3а-194/2026 (3а-856/2025)

16OS0000-01-2025-001206-33


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 4 февраля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» к государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» (далее ООО «Юнайт-Девелопмент», административный истец) обратилось в суд с административным иском (с учетом уточнения, заявленного в судебном заседании) о признании незаконным решения № .... об отказе в пересчете кадастровой стоимости, вынесенного государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» <дата> года.

В обоснование административного иска указано, что <дата> года ООО «Юнайт-Девелопмент», являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером ...., обратилось в государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», бюджетное учреждение), с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в связи с тем, что нежилое здание ошибочно отнесено к итоговой группе .... «<данные изъяты>», что привело к необоснованному увеличению его кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения заявления бюджетным учреждением вынесено решение от <дата> года № .... об отказе в пересчете кадастровой стоимости. Административный истец просит признать данное решение незаконным, обязать бюджетное учреждение устранить нарушения прав и законных интересов административного истца (том № 1, л.д. 4-7, том № 6, л.д. 96-98).

Представители административного истца ФИО1, ФИО2 в судебном заседании административный иск поддержали.

Представитель ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 в судебном заседании административный иск не признала.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, участие своих представителей в судебном заседании не обеспечили.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно части 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 названного Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

Порядок рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установлен статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и предусматривает возможность подачи такого заявления любыми юридическими и физическими лицами (часть 5 статьи 21 Федерального закона).

Согласно части 2 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке (пункт 1); описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (пункт 2).

Недостатки государственной кадастровой оценки могут быть устранены, в том числе путем исправления ошибок в порядке статьи 21 Федерального закона от 3 июля 20216 года № 237-ФЗ, под которыми понимается несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Частью 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ установлено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории) (пункт 1); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (пункт 2).

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «Юнайт-Девелопмент» является собственником нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Республика <адрес> (том № 3, л.д. 161, 162- 207, 208-250, том № 4, л.д. 1-68).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении нежилого здания с кадастровым номером .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 2 256 350 200,05 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. Работа по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки проведена ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с отнесением объекта недвижимости к .... сегменту «<данные изъяты>» с присвоением итоговой оценочной группы с кодом .... (<данные изъяты>) (том № 1, л.д. 109, 110, 184-185, 192, том № 3, л.д. 153-154, 159).

В последующем кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... была пересчитана бюджетным учреждением по акту определения кадастровой стоимости АОКС-16/2024/000332 от 20 июня 2024 года в связи с внесением в ЕГРН сведений об изменении материала наружных стен здания с «из прочих материалов» на «каркасно-обшивные». Отнеся в связи с указанным обстоятельством объект недвижимости к .... сегменту «<данные изъяты>» и, соответственно, изменив итоговую оценочную группы с кодом .... на итоговую оценочную группу с кодом .... (<данные изъяты>), бюджетное учреждение произвело перерасчет кадастровой стоимости здания, которая после перерасчета составила 2 494 927 267 рублей, дата применения вновь установленной кадастровой стоимости 11 июня 2024 года (том № 1, л.д. 181-182, 184-185, 193, 194-198, том № 3, л.д. 153-154, 160, том № 5, л.д. 113).

<дата> года ООО «Юнайт-Девелопмент» обратилось в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилого здания указав, что его кадастровая стоимость была определена исходя из расчетной подгруппы .... – объекты недвижимости, предназначенные для размещения прочих объектов производственной деятельности, что не соответствует фактическому использованию здания в качестве торгового центра, что подтверждается наименованием объекта недвижимости, а также видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ...., на котором расположено здание (том № 1, л.д. 203-205).

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от <дата> года № .... в пересчете кадастровой стоимости нежилого здания было отказано, о чем заявитель уведомлен письмом от <дата> года № .... с приложением копии решения.

Не оспаривая определение кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из присвоения ему кода расчетной подгруппы ...., бюджетное учреждение, обосновав свои действия изменением материала стен здания на «каркасно-обшивные», сослалось на пункт 8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336, согласно которому определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определённых (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости. Исходя из этого объект недвижимости включен в подгруппу 06.2_0, применение которой в расчете обеспечило максимальный размер кадастровой стоимости (том № 1, л.д. 206, 207-209).

Между тем отказ бюджетного учреждения в пересчете кадастровой стоимости нежилого здания не может быть признан законным и обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Тем же Федеральным законом предусмотрено, что в полномочия бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, в числе прочего входит сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения (пункт 5 часть 1 статьи 7).

Бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, у органов и организаций, граждан, в распоряжении которых имеется такая информация (часть 5 статьи 14).

Согласно абзацу первому пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее – Методические указания) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В случае если по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в ЕГРН содержатся сведения о нескольких видах разрешенного использования, определенных (установленных) в отношении объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости такого объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости (пункт 8 Методических указаний).

В соответствии с пунктом 9 Методических указаний определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Из письма Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан следует, что здание с кадастровым номером .... расположено на земельном участке с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, относящемся к категории земель «земли населенных пунктов», имеющем вид разрешенного использования «административные офисы; торговые объекты, за исключением рынков; магазины товаров повседневного спроса; объекты общественного питания; места парковки легковых автомобилей; объекты благоустройства; объекты наружной рекламы и информации на зданиях; озелененные территории». Кроме того, здание предназначено и фактически используется в целях размещения торговых объектов. Исходя из этих обстоятельств объект недвижимости соответсвует критериям торгового центра (комплекса).

Поэтому здание признано подпадающим под категорию торгового центра и ежегодно включается в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в том числе и в Перечень на 2023 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2022 года № 3605-р (том № 1, л.д. 107-108, 109-178).

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет <дата> года с видом разрешенного использования «административные офисы; торговые объекты, за исключением рынков; магазины товаров повседневного спроса; объекты общественного питания; места парковки легковых автомобилей; объекты благоустройства; объекты наружной рекламы и информации на зданиях; озелененные территории». До настоящего времени вид разрешенного использования данного земельного участка не изменялся (том № 3, л.д. 152, том № 4, л.д. 213-252).

Согласно возражениям ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» здание с кадастровым номером .... при проведении государственной кадастровой оценки отнесено к .... сегменту «<данные изъяты>», группы .... – объекты недвижимости, предназначенные для размещения прочих объектов производственной деятельности. На основе характеристик, содержащихся в ЕГРН, объект отнесен к 3 группам: ...., ...., ..... Поскольку правообладателем был изменен материал стен, с учётом пункта 8 Методических указаний объект недвижимости был включен в группу 06.2_0, поскольку это приводит к максимизации его стоимости (том № 1, л.д. 186-188, том 5, л.д. 90-91).

Земельный участок с кадастровым номером ...., на котором расположено здание с кадастровым номером ...., при проведении государственной кадастровой оценки отнесен к .... сегменту «<данные изъяты>», группы .... – земельные участки, предназначенные для размещения объектов предпринимательства (торговля), расположенных в границах <адрес>. На основе характеристик, содержащихся в ЕГРН, объект отнесен к 2 группам: ...., ...., с учётом пункта 8 Методических указаний объект недвижимости был включен в группу .... (том № 1, л.д. 199-202, том 5, л.д. 90-91).

Таким образом, судом достоверно установлено, что здание с кадастровым номером .... расположено на земельном участке с кадастровым номером ...., при этом земельный участок отнесен к 4 сегменту «<данные изъяты>», группы .....

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания у бюджетного учреждения отсутствовали законные основания для отнесения здания с кадастровым номером .... к .... сегменту «<данные изъяты>», отличному от сегмента, к которому отнесен земельный участок с кадастровым номером .....

Довод представителя ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что итоговая группа для здания с кадастровым номером .... определена исходя из вида использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, в связи с чем бюджетным учреждением выбран сегмент .... «<данные изъяты>», который в расчете кадастровой стоимости приводит к максимизации его стоимости является несостоятельным, поскольку выбор сегментации объектов недвижимости обусловлен не прямой зависимостью от максимальной стоимости одного из определенных (установленных) видов использования, а ориентацией на реально сложившийся сегмент рынка недвижимости, результаты анализа информации о рынке конкретных объектов недвижимости, в том числе исходя из вида их разрешенного, либо фактического использования.

Административным ответчиком не представлено доказательств ведения в здания с кадастровым номером .... производственной деятельности, также как и доказательств иного функционального использования земельного участка на дату проведения государственной кадастровой оценки, отнесенных к группе .... сегмента .... «<данные изъяты>».

Более того, при определении кадастровой стоимости объекта методом массовой оценки при осуществлении работ по государственной кадастровой оценки земельных участков в Республике Татарстан по состоянию на 1 января 2023 года, здание с кадастровым номером .... было отнесено к .... сегменту «<данные изъяты>» с присвоением итоговой оценочной группы с кодом .... (<данные изъяты>) (том № 1, л.д. 192).

Вид фактического использования здания с кадастровым номером .... для ведения торговой деятельности подтверждается и представленными административным истцом и публично-правовой компанией «Роскадастр» многочисленными договорами аренды, заключенными между ООО «Юнайт-Девелопмент» и субъектами предпринимательской деятельности, действующих на юридически значимый период времени, в которых стороны согласовали целевое использование арендуемых по данным договорам помещений, расположенных в здании (организация торговли различными видами товаров) (том № 5, л.д. 45-46, 48-56, 57-70, 71-80, 206-220, 221-232, 233-245, том № 6, л.д. 1-17).

В судебном заседании представителем ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» не оспаривалось, что бюджетное учреждение определило кадастровую стоимость здания торгового центра не исходя из выбора единственно возможного сегмента .... с учетом отнесения к этому же сегменту земельного участка и расположенного на нем здания, а исходя из одного из установленных видов использования здания (сегмент ....), который в расчете кадастровой стоимости исходя из измененных в ЕГРН сведений о материале стен здания приводит к определению максимально возможного ее размера.

Между тем это не может являться правомерным основанием отказа в пересчете кадастровой стоимости по заявлению ООО «Юнайт-Девелопмент», поскольку нарушает интересы как заявителя, имеющего право на принятие законного и обоснованного решения по его заявлению, так и собственника здания, имеющего право на достоверное определение кадастровой стоимости, напрямую влияющей на степень налоговой нагрузки правообладателя, на основе законности такого решения, а также на обеспечение судебной защиты нарушенного права в случае незаконного отказа в удовлетворении заявления.

Вывод о нарушении прав правообладателя здания торгового центра отказом в пересчете кадастровой стоимости подтверждается и экспериментальным расчетом кадастровой стоимости, представленным бюджетным учреждением по запросу суда (том № 4, л.д. 90-91, 111).

Так, согласно экспериментальному расчету, выполненному бюджетьным учреждением исходя из критериев отнесения здания торгового центра к сегменту .... «<данные изъяты>» группы .... и материала стен «каркасно-обшивные» следует, что при соблюдении указанных условий кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ...., рассчитанной по формуле: площадь здания х УПКС (<данные изъяты> х <данные изъяты>) составит 1 723 699 503,87 рублей. При этом отклонение от существующей кадастровой стоимости равной 2 494 927 267 рублей составляет 30,9%.

Именно на ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» лежит обязанность определения кадастровой стоимости, рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, пересчет кадастровой стоимости при выявлении этих ошибок на основе реализации полномочий на сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляемых на постоянной основе, обеспечении сбор и обработку информации об отсутствующих характеристиках объектов недвижимости, направлении полученной информацию об отсутствующих характеристиках объектов недвижимости, а также сведений о выявленных ошибках (в случае выявления ошибок в сведениях ЕГРН) в соответствии с частью 9 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке на основе межведомственного взаимодействия в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Наличие этих условий при разрешении настоящего административного спора судом установлено.

Таким образом, решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от <дата> года № .... об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... является незаконным, поэтому административные исковые требования к указанному административному ответчику суд признает обоснованными, а административный иск подлежащим удовлетворению.

В удовлетворении административного иска к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, являющимся ненадлежащими административными ответчиками по делу, не принимавшими оспариваемого решения, следует отказать.

Согласно части 24 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Исходя из требований части 9 статьи 227 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации суд, определяя способ устранения нарушенных прав административного истца, считает необходимым возложить на ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки обязанность повторно рассмотреть заявление ООО «Юнайт-Девелопмент» от <дата> года № .... и сообщить об этом в суд и заявителю в течение месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» к государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, возложении обязанности удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от <дата> года № .... об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .....

Возложить на государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» обязанность повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» от <дата> года № .... и сообщить об этом в суд и обществу с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» в течение месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу.

В удовлетворении административного иска к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение составлено 18 февраля 2026 года.

Судья Трошин С.А.