Апелляционное определение № 33-44204/2025 от 7 декабря 2025 г.

Судья: Замаховская А.В.

дело № 33-44204/2025 УИД 50RS0020-01-2024-007321-10


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 8 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Рыбкина М.И.,

судей Бурцевой Л.Н., Данилиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Парубец С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-694/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 ичу об установлении сервитута

по апелляционной жалобе ФИО4 ича на решение Коломенского городского суда Московской области от 28 августа 2025 г. в редакции определения Коломенского городского суда Московской области от 10 сентября 2025 г. об исправлении описки,

заслушав доклад судьи Данилиной Е.А.,

выслушав объяснения ответчика ФИО4 и его представителя адвоката Безлепкина А.И.,

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 и просят для свободного пользования нежилым помещением площадью 53,2 кв. м (кадастровый <данные изъяты>), расположенного на первом этаже многоквартирного дома (далее – МКД) по адресу: <данные изъяты>, принадлежащим истцам на праве общей долевой собственности, установить бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) в форме свободного, беспрепятственного, круглосуточного прохода через смежные с ним нежилые помещения - тамбур площадью 3,5 кв. м и вестибюль площадью 16,5 кв. м, являющиеся частью нежилого помещения площадью 92,6 кв. м (кадастровый <данные изъяты>), расположенного на первом и втором этажах МКД по адресу: <данные изъяты>, принадлежащего ответчику.

Требования мотивированы тем, что с 10 сентября 2020 г. на основании решения Коломенского городского суда Московской области от 6 июня 2019 г. ФИО5, ФИО2 и ФИО3 являются сособственниками нежилого помещения площадью 53,2 кв. м (кадастровый <данные изъяты>), расположенного на первом этаже МКД по адресу: <данные изъяты>.

ФИО4 с 2021 года является собственником двухуровневого нежилого помещения площадью 92,6 кв. м (кадастровый <данные изъяты>), расположенного на первом и втором этажах МКД по адресу: <данные изъяты>.

В силу имеющихся конструктивных особенностей МКД нежилое помещение истцов и нежилое помещение ответчика на уровне первого этажа имеют два смежных помещения (тамбур площадью 3,5 кв. м и вестибюль площадью 16,5 кв. м), которые являются частью нежилого помещения ответчика с кадастровым номером <данные изъяты>. Через указанные смежные помещения истцы осуществляют проход в свое нежилое помещение, так как отдельного входа в их помещение архитектурно-планировочное решение МКД не усматривает. Истцы считают, что ответчик, приобретая в собственность свое нежилое помещение в 2021 года после возникновения прав истцов на их нежилое помещение в 2020 году, должен был понимать и учитывать, что у истцов нет иного прохода в принадлежащее им нежилое помещение как через его помещение а.

В ноябре 2021 года ответчик самовольно поменял замки от входной металлической двери тамбура, которая была приобретена и установлена за счет собственных средств ФИО1, временно ограничив доступ истцам в их помещение. Замки пришлось демонтировать собственными силами, а ответчик обратился с заявлением в полицию.

В феврале 2022 года ответчик обратился в Коломенский городской суд Московской области с требованиями к ФИО5, ФИО2 и ФИО3 о нечинении ему препятствий в пользовании нежилым помещением и понуждении истцов к оборудованию за свой счет независимого входа в принадлежащее им нежилое помещение, в чем решением суда от 18 мая 2022 г. ФИО4 было отказано.

В ноябре 2023 года ответчик предпринял попытку полного демонтажа металлической двери тамбура и замены ее на собственную, в результате чего истцы вынуждены были обратиться с заявлением в полицию.

По изложенным основаниям, полагая, что необходимо установить сервитут в отношении помещения ответчика, однако достигнуть взаимного понимания и прийти к соглашению об установлении сервитута для беспрепятственного и круглосуточного прохода истцов в свое помещение сторонам не удалось, ответчик занял крайне конфликтную позицию и активно препятствует истцам в возможности свободно пользоваться принадлежащим им объектом недвижимости, в целях организации доступа в принадлежащее истцам нежилое помещение для использования по целевому назначению, последние обратились в суд с настоящими требованиями.

Истец ФИО1 в судебном заседании суда первой инстанции настаивал на удовлетворении иска, согласившись с выводами заключения экспертов, уточнил исковые требования и просит возложить на него обязанность в полном объеме осуществить плату за сервитут в сумме 580 146 рублей, разделив платежи на двенадцать равных частей, подлежащих уплате ответчику ежемесячно.

В судебное заседание суда первой инстанции ФИО3 и ФИО2 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Ответчик и его представитель адвокат Безлепкин А.И. в судебное заседание суда первой инстанции явились, возражали относительно заявленных исковых требований, указав, что у истцов имеется возможность обустроить отдельный вход, ответчик несет расходы на содержание своего нежилого помещения и пользование истцами его частью приведет к увеличению расходов ответчика на содержание своего имущества.

Решением Коломенского городского суда Московской области от 28 августа 2025 г. (в редакции определения Коломенского городского суда Московской области от 10 сентября 2025 г. об исправлении описки) исковые требования удовлетворены частично, судом постановлено установить в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 право ограниченного пользования (сервитут) площадью 20 кв. м на первом этаже в отношении помещения площадью 92,6 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, для свободного, беспрепятственного, круглосуточного прохода в нежилое помещение площадью 53,2 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> на первом этаже МКД по адресу: <данные изъяты>;

установить плату за ограниченное пользование (сервитут) площадью 20 кв. м на первом этаже в отношении помещения площадью 92,6 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, для свободного, беспрепятственного, круглосуточного прохода в нежилое помещение площадью 53,2 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> на первом этаже МКД по адресу: <данные изъяты>, солидарно с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО4 в размере 580 146 рублей в виде двенадцати периодических платежей в размере 48 345,50 рублей, ежемесячно уплачиваемых каждым истцом в течение одного года с даты вступления решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе ФИО4 ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, указывая, что эксперты подтвердили возможность устройства отдельного независимого входа в помещение истцов путем демонтажа одного из оконных блоков с устройством дверного блока и крыльца и переноса точки подключения электричества, при этом суд трактует сложность согласования такого устройства как фактическую невозможность, однако необходимость получения согласований и разрешений это обычный правовой процесс при перепланировке, тогда как сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника иной возможности реализовать свое право пользования объектом: сервитут это крайняя мера и в настоящем случае ввиду существенного нарушения баланса интересов сторон он не может быть установлен. Отмечает, что ФИО1 изначально просил установить бесплатный сервитут, изменив его на платный, о чем соистцы уведомлены не были и свои исковые требования не уточняли. Добавил, что уплачивает налог в отношении своего нежилого помещения, осуществляет коммунальные платежи, производит плановый ремонт, осуществляет уборку территории за свой счет как собственник, что судом учтено не было.

Ответчик и его представитель адвокат Безлепкин А.И. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить и постановить новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Иные участвующие в деле лица в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом заблаговременно, что с учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ позволило рассмотреть дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчика и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив по правилам статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в жалобе, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 постановления).

По мнению судебной коллегии, указанным критериям обжалуемое решение суда первой инстанции не соответствует.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего гражданского дела, истцам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, первый этаж, площадью 53,2 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>: истцу ФИО1 – 47/100 долей в праве, ФИО3 – 47/100, ФИО2 - 6/100, на основании решения Коломенского городского суда Московской области от 6 июня 2019 г.

Из технического паспорта здания - дома по адресу: <данные изъяты>, усматривается, что помещение истцов, разделенное на несколько помещений, не имеет отдельного входа.

ФИО4 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 92,6 кв. м, расположенного на первом и втором этажах МКД по адресу: <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи № 18-Т, заключенного на основании протокола результатов проведения торгов <данные изъяты> по продаже имущества ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» от 8 июня 2021 г.

Из технического паспорта следует, что помещение ответчика, имеющее выход на первом этаже, расположено по смежеству с помещением истцов.

Решением Коломенского городского суда Московской области от 18 мая 2022 г. по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением в удовлетворении исковых требований, в том числе, возложении на ответчиков обязанности оборудовать за свой счет независимый вход в принадлежащее им нежилое помещение, было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 декабря 2022 г. решение Коломенского городского суда Московской области от 18 мая 2022 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4 – без удовлетворения.

При рассмотрении указанного гражданского дела суд установил, что решением ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» в лице конкурсного управляющего от 19 декабря 2019 г. о разделе объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, принятого на основании решения Коломенского городского суда Московской области от 6 июня 2019 г., произведен раздел объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - нежилого помещения общей площадью 145,8 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, на два объекта недвижимости. В результате раздела нежилое помещение на первом этаже общей площадью 53,2 кв. м было передано в собственность ответчикам, а нежилое помещение на первом и втором этажах общей площадью 92,6 кв. м осталось в собственности ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» и впоследствии реализовано 8 июня 2021 г. путем заключения с ФИО4 договора купли-продажи № 18-Т на основании протокола результатов проведения торгов № 2174-ОАОФ/1013/1013.

Как указано в решении, согласно техническому паспорту здания вход в помещение общей площадью 53,2 кв. м, выделенное ответчикам на первом этаже в результате раздела нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, осуществляется через входную дверь. Чтобы попасть во входную дверь, необходимо подняться по лестнице в доме, войти в тамбур № 1 площадью 3,5 кв. м, пройти по вестибюлю № 2 площадью 16,5 кв. м – помещения, принадлежащие истцу, при этом, иного способа пройти в помещения, принадлежащие ответчикам на праве собственности, не имеется.

Для определения возможности установления сервитута по ходатайству истца ФИО1 по настоящему делу судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, согласно выводам которой (заключение экспертов АНО «Центр судебных экспертиз «ПРАВОЕ ДЕЛО» № 25-053): для устройства отдельного независимого входа в помещения площадью 53,2 кв. м (состоящих из помещений 3, 4, 5, 6, 7), расположенного на первом этаже, с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, необходим демонтаж одного из оконных блоков (помещ. 4, 5, 6) с устройством дверного блока и крыльца, а также перенос точки подключения электричества (по специально разработанному проекту специализированной проектной организацией);

однако дать утвердительный ответ о возможности устройства отдельного независимого входа в нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 53,2 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: <данные изъяты>, смежное с помещением с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащим на праве собственности ФИО4, не представляется возможным ввиду того, что для выполнения работ по переустройству и переоборудованию отдельного независимого входа потребуется согласование с несколькими инстанциями и подготовка необходимых документов (ответ на вопрос 1).

В ходе визуально-инструментального осмотра нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> проход осуществлялся через помещения № 1 тамбур и № 2 вестибюль помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных на первом этаже МКД по адресу: <данные изъяты> (ответ на вопрос 2).

В результате проведенного исследования установлено, что имеется техническая возможность установления сервитута в отношении помещения площадью 92,6 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на первом и втором этажах МКД по адресу: <данные изъяты>, для возможности прохода в помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 53,2 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: <данные изъяты>. Площадь сервитута составляет 20 кв. м. В заключении представлена схема прохода (ответ на вопрос 3).

В результате проведенного исследования установлено, что размер платы за пользование сервитутом, установленным в отношении помещения площадью 92,6 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> для возможности прохода в помещение с кадастровым номером <данные изъяты> на момент проведения исследования и с учетом округления, в виде единовременного платежа составляет 580 146 рублей;

в соответствии с п. 13 приказа Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. № 321 «Об утверждении методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам» определяется «общий размер платы», а в случае если соглашением об осуществлении публичного сервитута определяется, что плата за публичный сервитут должна вносится периодическими платежами, то для расчета такого платежа рекомендуется общий размер платы, определенный в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, разделять на общее число запланированных платежей (ответ на вопрос 4).

Разрешая возникший спор и удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута за плату в размере 580 146 рублей путем внесения истцами периодических платежей в течении двенадцати месяцев, суд первой инстанции принял заключение экспертов АНО «Центр судебных экспертиз «ПРАВОЕ ДЕЛО» № 25-053 в качестве достоверного по делу доказательства, руководствовался статьями 130, 274, 275, 276, 277 Гражданского кодекса РФ, правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 г., и исходил из того, что истцы, будучи собственниками нежилого помещения, имеют право круглосуточного его использования, проход в нежилое помещение истцов объективно отсутствует, а иной возможности пользоваться своим имуществом, нежели как установление сервитута, у истцов не имеется.

При этом со ссылкой на ст. 61 ГПК РФ суд указал, что вступившим в силу решением суда установлено, что иного способа пройти в помещения истцов, кроме как через помещения ответчика ФИО4, не имеется, по вопросу обустройства отдельного входа для истцов в решении, имеющем преюдициальное значение для настоящего спора, суд пришел к выводу, что возможность обязать ответчиков против их воли осуществить обустройство новой входной группы за свой счет не предусмотрена действующим законодательством, в том числе, без согласия всех собственников дома, чьи права будут затронуты таким обустройством.

С данными выводами и их правовым обоснованием суд апелляционной инстанции согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 216 ГК РФ сервитут относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

Как установлено статьей 277 ГК РФ, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Указанная позиция нашла свое отражение в п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 г., в котором указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком.

Возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости (определения Конституционного Суда РФ от 29 мая 2018 г. № 1181-О, от 27 февраля 2020 г. № 367-О, от 28 августа 2021 г. № 1916-О).

Из системного толкования положений ст. 216 ГК РФ, п. 1 ст. 274 ГК РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости, он должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего объекта недвижимости, в настоящем случае – смежного нежилого помещения.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Обязанность по доказыванию исков об устранении нарушений права четко определена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и лежит всецело на истце.

Следовательно, именно на истцах лежит обязанность представить доказательства, подтверждающие, что их нужды как собственников принадлежащего им недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления требуемого сервитута и что проход к принадлежащему им объекту недвижимости невозможен иначе, чем через смежное нежилое помещение ответчика, другими словами, доказать, что сервитут является единственно возможным в настоящем случае вариантом прохода к объекту недвижимости.

Между тем, судом первой инстанции установлено и выводами заключения экспертов подтверждается, что устройство отдельного независимого входа в помещение истцов площадью 53,2 кв. м возможно, для этого необходим демонтаж одного из оконных блоков с устройством дверного блока и крыльца, а также перенос точки подключения электричества, при этом выполнение работ по переустройству и переоборудованию отдельного независимого входа потребует согласования с несколькими инстанциями и подготовку необходимых документов.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров (ст. 2 ГПК РФ).

С учетом приведенных задач гражданского судопроизводства суд при вынесении решения должен учитывать интересы всех сторон спора, не допуская ситуации, в которой защита прав одной стороны приведет к нарушению прав другой.

Таким образом, в целях реализации задач судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, судебная коллегия приходит к выводу, что при наличии варианта организации прохода в нежилое помещение истцов без ограничения права собственности ответчика на смежное нежилое помещение, возможность обустройства которого истцами реализована не была, в материалы дела доказательств обратного, в том числе, доказательств составления проекта соответствующей перепланировки, проведения общего собрания собственников помещений МКД по данному вопросу, обращения в компетентные органы для согласования перепланировки в случае положительного решения собственников помещений, которые в итоге все же не позволили бы истцам осуществить необходимую реконструкцию, последними не представлено, судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для преждевременного установления сервитута, против которого ответчик категорически и мотивированно возражал.

Ссылку суда первой инстанции на преюдициальность решения Коломенского городского суда Московской области от 18 мая 2022 г., которым было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО4 о возложении на ФИО1, ФИО3, ФИО2 обязанности оборудовать за свой счет независимый вход в принадлежащее им нежилое помещение, судебная коллегия находит необоснованной с учетом иного предмета настоящего спора и, как следствии, необходимости установления иных юридически значимых обстоятельств: в рамках ранее разрешенного сопора суд пришел к выводу, что на ответчиков в силу закона по инициативе истца не может быть возложена обязанность по организации самостоятельного входа в принадлежащее им нежилое помещение; в рамках же настоящего спора попытка организации самостоятельного входа и невозможность ее реализации является необходимой предпосылкой к удовлетворению требований об установлении сервитута в отношении имущества ответчика как исключительного способа защиты, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истцов как собственников недвижимости.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 330 ГПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит отмене как незаконное и необоснованное в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Коломенского городского суда Московской области от 28 августа 2025 г. в редакции определения Коломенского городского суда Московской области от 10 сентября 2025 г. об исправлении описки отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 ичу об установлении сервитута отказать.

Апелляционную жалобу ФИО4 ича удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.12.2025