Решение № 3А-25/2018 3А-25/2018 ~ М-14/2018 М-14/2018 от 12 апреля 2018 г. по делу № 3А-25/2018

Дело № 3а-25/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 апреля 2018 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе:

председательствующего судьи Холчевой О.П.,

при секретаре Афониной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Государственного образовательного учреждения высшего образования «Ивановский государственный университет» к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего образования (ранее - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования) «Ивановский государственный университет» (далее – ГОУВО «ИВГУ») обратилось в суд с административным исковым заявлением и с учетом выделения административных исковых требований, уточнения административных исковых требований просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – учебного корпуса №, назначение: нежилое, кадастровый №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 27631000 рублей.

Административные исковые требования мотивированны следующим. ГОУВО «ИВГУ» владеет и пользуется на праве оперативного управления указанным объектом недвижимости, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 32 720 171,57 рублей. Размер кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку налог на имущество, который он обязан уплачивать за указанный объект недвижимости, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, при этом установленная кадастровая стоимость учебного корпуса № значительно превышает его рыночную стоимость. В соответствии с заключением судебного эксперта рыночная стоимость указанного объекта недвижимости – учебного корпуса №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 27631 000 рублей.

Представитель административного истца ГОУВО «ИВГУ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела административный истец извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, поддержав уточненные административные исковые требования.

Представители административных ответчиков: Правительства Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее - Управление Росреестра по Ивановской области), представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации г.Иваново, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, в суд не явились, административные ответчики и заинтересованные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представили письменные отзывы на административное исковое заявление, указав о рассмотрении административного дела в отсутствие их представителей.

При таких обстоятельствах в соответствии с требованиями ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что объект недвижимости – учебный корпус №, назначение: нежилое здание, кадастровый №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, д.52 (далее – Объект недвижимости, Нежилое здание), принадлежит на праве собственности Российской Федерации, закреплен на праве оперативного управления за административным истцом ГОУВО «ИВГУ», который владеет и пользуется Объектом недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым паспортом Объекта недвижимости, письменными отзывами на административное исковое заявление лиц, участвующих в деле.

Кадастровая стоимость Объекта недвижимости утверждена Постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» по состоянию на 10 декабря 2011 года и составляет 32720171,57 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, письменными отзывами на административное исковое заявление лиц, участвующих в деле.

Принимая во внимание, что административный истец является законным владельцем Объекта недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, плательщиком налога на имущество организаций, соответственно, результаты определения кадастровой стоимости Объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости Объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец в установленный законом срок не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Объекта недвижимости.

В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из содержания указанной выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемая кадастровая стоимость Объекта недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости 10 октября 2012 года.

Таким образом, административным истцом, обратившимся в суд с настоящим административным исковым заявлением 27 декабря 2017 года, пропущен предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ срок на обращение в суд с данным административным иском.

Как следует из материалов дела, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении указанного срока.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость Объекта недвижимости является актуальной, что, бесспорно, установлено судом, учитывая незначительный период пропуска административным истцом срока на обращение в суд, суд считает, что ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока подлежит удовлетворению и административному истцу следует восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Как следует из материалов дела, административные ответчики и заинтересованные лица не оспаривают право административного истца на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости Объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 ч.11 ст.24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как следует из представленного административным истцом Отчета № об определении рыночной стоимости нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного оценщиком ФИО1 (далее - Отчет об оценке), рыночная стоимость Объекта недвижимости, определенная по состоянию на 10 декабря 2011 года, составляет 25 650 000 рублей.

Определением Ивановского областного суда от 12 февраля 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «РосБизнесОценка» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта ООО «РосБизнесОценка» ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Заключение эксперта, Экспертное заключение) указанный Отчет об оценке составлен с нарушениями, влияющими на величину рыночной стоимости Объекта недвижимости; рыночная стоимость Объекта недвижимости по состоянию на 10 декабря 2011 года составляет 27631 000 рублей.

Лицами, участвующими в деле Экспертное заключение не оспорено; административный истец согласен с размером рыночной стоимости Объекта недвижимости, определенной судебным экспертом; после проведения по делу судебной экспертизы административный истец административные исковые требования уточнил и просит установить кадастровую стоимость Объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной Заключением эксперта.

Оценивая в соответствии с требованиями ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу указанный Отчет об оценке, представленный административным истцом, суд считает, что он достоверно не подтверждает рыночную стоимость Объекта недвижимости в связи с необоснованным неприменением оценщиком как сравнительного подхода, так и доходного подхода при определении рыночной стоимости Объекта недвижимости, некорректным определением сегмента рынка, к которому относится Объект недвижимости, отсутствием в Отчете об оценке анализа рынка сопоставимых объектов недвижимости и основных ценообразующих факторов, влияющих на величину рыночной стоимости Объекта недвижимости, а также в связи с нарушением принципа проверяемости использованной оценщиком информации.

В целом анализ содержания указанного Отчета об оценке и Заключения эксперта свидетельствует о том, что Заключение эксперта обладает большей достоверностью, обоснованностью, проверяемостью, при этом суд также учитывает, что в Заключении эксперта в отличии от Отчета об оценке рыночная стоимость Объекта недвижимости определена сравнительным и доходным подходами; объекты-аналоги, использованные для определения рыночной стоимости Объекта недвижимости сравнительным подходом методом сравнения продаж, сопоставимы с объектом оценки; при определении рыночной стоимости Объекта недвижимости доходным подходом и расчете арендной платы также использовались объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки; Заключение эксперта содержит более подробную, обоснованную и проверяемую информацию в отношении проведенного исследования об определении рыночной стоимости Объекта недвижимости на дату оценки.

Как следует из материалов дела, Экспертное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости; содержит достаточное количество проверяемой информации, существенной для определения рыночной стоимости Объекта недвижимости; подробное описание Объекта недвижимости, его количественных и качественных характеристик, вида использования, сведений об имущественных правах и об отсутствии ограничений (обременений) этих прав, информацию о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования Объекта недвижимости, что соответствует требованиям п.8 ФСО № 3, раздела6 ФСО № 7.

В Экспертном заключении эксперт при определении рыночной стоимости Объекта недвижимости обосновал применение как сравнительного подхода и использование в рамках данного подхода метода сравнения продаж, так и доходного подхода и использование в рамках данного подхода метода капитализации по расчетным моделям, а также обосновал отказ от применения затратного подхода, что полностью отвечает требованиям п.11, п.24 и п.25 ФСО № 1, п.п.18-20 ФСО № 4, раздела 7 ФСО № 7.

В Экспертном заключении экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому относится Объект недвижимости; проанализирован рынок нежилых объектов из этого сегмента рынка и рынок аренды указанной недвижимости, а также основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены нежилых зданий и помещений, уровень цен на нежилые здания и помещения, в результате проведенного анализа рынка в отношении нежилых объектов экспертом выбраны объекты-аналоги (образцы для сравнения) из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый Объект недвижимости, при этом в Экспертном заключении указано подробное обоснование выбора объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.

В Экспертном заключении экспертом произведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; применены необходимые корректировки, подробно изложено обоснование их применения, согласования результатов корректировки значений единиц сравнения по объектам-аналогам и итоговой величины рыночной стоимости Объекта недвижимости по состоянию на 10 декабря 2011 года.

Суду не представлено каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость Объекта недвижимости, определенная Заключением эксперта, является недостоверной, а выводы эксперта в отношении рыночной стоимости Объекта недвижимости не соответствуют требованиям действующего законодательства.

У суда не имеется оснований не доверять Заключению эксперта.

С учетом изложенного, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам, установленным ст.84 КАС РФ, суд считает, что Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость Объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, право административного истца на установление кадастровой стоимости Объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривается административными ответчиками и заинтересованными лицами не только по основаниям возникновения, но и по содержанию, в том числе по размеру рыночной стоимости Объекта недвижимости.

Суд приходит к выводу, что исковые требования административного истца являются правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению с определением рыночной стоимости Объекта недвижимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 27 631000 рублей (в соответствии с Заключением эксперта).

Проанализировав материалы дела, суд считает, что датой подачи заявления ГОУВО «ИВГУ» об установлении кадастровой стоимости Объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости следует считать дату обращения ГОУВО «ИВГУ» с административным исковым заявлением в суд – 27 декабря 2017 года.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Государственного образовательного учреждения высшего образования «Ивановский государственный университет» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить, восстановив Государственному образовательному учреждению высшего образования «Ивановский государственный университет» срок на обращение в суд с указанным административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – учебного корпуса №, назначение: нежилое здание, кадастровый №, площадью 1 907,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 27631000 рублей.

Датой подачи заявления Государственного образовательного учреждения высшего образования «Ивановский государственный университет» об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости считать дату обращения с административным исковым заявлением в суд – 27 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Холчева О.П.