Решение № 2-1009/2021 2-1009/2021~М-38/2021 М-38/2021 от 22 марта 2021 г. по делу № 2-1009/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19RS0001-02-2021-000040-63

Дело № 2-1009/21

23.03.2021. Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе

председательствующего Крамаренко С.В.

при секретаре Чебодаевой М.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Государственной корпорации «Агентство по Страхованию Вкладов», ФИО2 о переводе прав покупателя,

с участием представителя истца ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», ФИО2 о переводе на него прав и обязанностей покупателя на 6/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку площадью 1 235,6 кв.м. по адресу: <адрес>. Требование мотивировано тем, что истец является собственником 1/72 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную стоянку. 18.12.2020 состоялись торги 6/72 доли в праве общей долевой собственности на данную стоянку, ГК «Агентство по страхованию вкладов» в нарушение предусмотренного действующим законодательством порядка осуществила продажу 6/72 доли в праве общей долевой собственности ФИО2 без извещения истца о предстоящей продаже указанной доли, что в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ является основанием для обращения с иском в суд.

Истец ФИО1, ответчики ГК «Агентство по страхованию вкладов», ФИО2 в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте его проведения надлежащим образом. Истец направил для участия в деле представителя, ответчики о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь положениями ст.ст. 48, 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержал исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что никто кроме ФИО1 не заинтересован в покупке спорной доли. Покупатель, который выиграл торги, - ФИО2 денежные средства не внес. Вместе с тем, ФИО1 на депозит суда внесена сумма в размере 2 274 600,09 руб., соответствующая стоимости спорных объектов недвижимости. Право формирования лотов принадлежит конкурсному управляющему. Согласно судебной практике конкурсный управляющий объединяет лоты для того, чтобы целесообразно уменьшить текущие платежи либо стоимость проведения экспертизы. Конкурсный управляющий заинтересован продать доли по максимально завышенной цене. Однако, три разных объекта, хотя и расположены по одному адресу, но имеют разные кадастровые номера, являются самостоятельными объектами недвижимости. Продавец предложил истцу купить 3 объекта, объединенные в лот № 5, но Законом не предусмотрена покупка всего лота, т.к. на остальные 2 объекта у истца нет преимущественного права покупки. 6/72 долей – это парковочные места № 4, 5, 11, 12, 13, 14, при этом за Банком «Таатта» АО зарегистрировано право на данные объекты в виде 1/72 доли и 5/72 долей в праве общей долевой собственности. Просил исковые требования удовлетворить, указав в решении суда номера парковочных мест.

В письменном возражении на иск представитель ГК «Агентство по страхованию вкладов» ФИО4, действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении иска отказать, указывая о том, что при продаже недвижимого имущества Банка «Таатта» АО, вошедшего в лот № 5, а именно: 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) - 1 235,6 кв. М., 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2) - 2 438,9 кв. м.; 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - 2 627+/-17,9 кв. м., адрес: <адрес>, парковочные места №№ 11, 12, 13, 14, 4, 5, кадастровые номера №, №, №, конкурсным управляющим Банка - ГК «Агентство по страхованию вкладов» были последовательно реализованы рекомендации, данные Верховным судом РФ в определении от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343, и соблюдены нормы ст. 250 ГК РФ. В частности, 28.12.2020 после определения победителя торгов по лоту № 5 Банком в адрес ФИО1 и иных лиц, являющихся сособственниками объектов недвижимости, вошедших в лот № 5, были направлены соответствующие уведомления. В связи с чем доводы истца о том, что он был лишен возможности воспользоваться правом преимущественной покупки объектов недвижимости, не обоснованы. 11.01.2021 в Банк поступила телеграмма ФИО1 от 31.12.2020, из которой не следовало однозначного намерения на приобретение всех объектов недвижимости, вошедших в лот № 5, в связи с чем 20.01.2021 конкурсным управляющим в адрес истца было направлено уведомление № 2 с просьбой подтвердить готовность приобретения у Банка недвижимого имущества, вошедшего в лот № 5, и оплатить за него цену, предложенную победителем торгов - ФИО2, составляющую 29 161 550 руб. По состоянию на текущую дату конкурный управляющий не получил ответа ФИО1, подтверждающего намерение приобретения всего недвижимого имущества и внесения на счет Банка денежных средств в требуемом размере. При этом 30 дневный срок, предусмотренный п. 2 ст. 250 ГК РФ, в течение которого иные участники долевой собственности могли воспользоваться правом преимущественной покупку недвижимого имущества, вошедшего в лот № 5, к дате получения Банком телеграммы ФИО1 не истек, в связи с чем договор купли-продажи не заключался. По состоянию на текущую дату договор между Банком и победителем торгов ФИО2 также не заключен, так как срок на получение уведомлений иными сособственниками недвижимого имущества не истек. Таким образом, лот № 5, частью которого является 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) - 1 235,6 кв. м. по адресу: <адрес>, реализован Банком без нарушения особенностей, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Кроме того, объекты недвижимости, вошедшие в лот № 5, не подлежат реализации отдельно друг от друга в силу неделимости предмета лота (однородность, смежное друг с другом расположение, нахождение в одном здании, размещенном на одном земельном участке), в связи с чем, требование ФИО1 о переводе на него прав и обязанностей покупателя в отношении только части недвижимого имущества, вошедшего в лот № 5, лишено оснований.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу п. 2 названной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 является собственником 1/72 доли, а Банк «Таатта» АО – собственником 1/72 и 5/72 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – подвал площадью 1 235,6 кв.м. с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи от 30.07.2014 и свидетельством о государственной регистрации права №.

Приказом Банка России № ОД-1683 от 05.07.2018 у кредитной организации Банк «Таатта» АО отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.08.2018 (резолютивная часть объявлена 21.08.2018) Банк «Таатта» (АО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на ГК «Агентство по страхованию вкладов».23.09.2020 в открытом доступе на сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве было опубликовано сообщение № о проведении торгов имущества Банка путем публичного предложения. Организатором торгов выступило АО «Русский аукционный дом», действующее на основании договора поручения от имени ГК «Агентство по страхованию вкладов».

В сообщении содержалась оговорка о том, что лот № 5 реализуется с учетом положений ст. 250 ГК РФ.

В ходе проведенных торгов лот № 5, предметом которого являются: 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) - 1 235,6 кв. М., 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2) - 2 438,9 кв. м.; 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - 2 627+/-17,9 кв. м., адрес: <адрес>, парковочные места №№ 11, 12, 13, 14, 4, 5, кадастровые номера №, №, №, реализован. Победителем торгов признан ФИО2 с ценой предложения 29 161 550 руб., о чем 18.12.2020 опубликовано сообщение №.

28.12.2020 Банком в адрес долевых сособственников объектов недвижимости, вошедших в лот № 5, в том числе в адрес ФИО1 направлены соответствующие уведомления.

11.01.2021 в Банк поступила телеграмма ФИО1 от 31.12.2020 о том, что он является собственником 1/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1 235,6 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый № и уведомляет о намерении приобрести 6/72 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение по цене, за которую доли продаются и на прочих равных условиях.

20.01.2021 Банком в адрес ФИО1 направлено уведомление с предложением в разумный срок, не превышающий 7 дней с даты получения уведомления, письменно подтвердить намерение заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и в течение 30 дней со дня его подписания оплатить денежные средства в размере 29 161 550 руб. или отказаться от заключения договора. Дополнительно было сообщено, что объекты недвижимости, вошедшие в лот № 5, не подлежат реализации отдельно друг от друга в силу неделимости предмета лота.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 просит о переводе на него прав и обязанностей покупателя на 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1235,6 кв.м. по адресу: <адрес>.

Возражая по заявленным требованиям представитель ГК «Агентство по страхованию вкладов» указывает на то, что конкурный управляющий не получал ответа ФИО1, подтверждающего намерение приобретения всего недвижимого имущества, включенного в лот № 5, и внесения на счет Банка денежных средств, в требуемом размере, а объекты недвижимости, вошедшие в лот № 5, не подлежат реализации отдельно друг от друга в силу неделимости предмета лота (однородность, смежное друг с другом расположение, нахождение в одном здании, размещенном на одном земельном участке).

Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 указал, что при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Согласно отчету об оценке № объектов недвижимости, принадлежащих Банку «Таатта» АО, по состоянию на 07.11.2018 балансовая стоимость входящих в лот № 5 объектов недвижимости составила 75 145 950 руб., из них: 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) площадью 1 235,6 кв.м. – 5 859 950,15 руб.; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2) площадью 2 438,9 кв. м. – 68 679 000 руб.; 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2 627+/-17,9 кв. м. – 607 000 руб.

Из сообщения о результатах торгов следует, что лот № 5 продан за 29 161 550 руб.

Определяя стоимость 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) площадью 1 235,6 кв.м., представитель истца рассчитал соотношение балансовой стоимости спорного объекта к стоимости всех объектов, вошедших в лот № 5, что составило 7,8% (5 859 950,15 руб. х 100% / 75 145 950 руб.).

Следовательно, от общей стоимости лота стоимость спорных объектов недвижимости составила 2 274 600,90 руб. (29 161 550 руб. х 7,8%).

02.03.2021 ФИО1 по определению судьи Абаканского городского суда от 25.02.2021 внес на депозитный счет Управления судебного департамента в РХ в счет обеспечения иска 2 274 600,09 руб., что подтверждается квитанцией № от 02.03.2021.

Поскольку ФИО1, являющийся собственником 1/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) площадью 1 235,6 кв.м. по адресу: <адрес>, в установленный законом срок выразил желание на приобретение 6/72 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект (парковочные места № 11, 12, 13, 14, 4, 5), о чем уведомил конкурсного управляющего, в подтверждение своих намерений перевел на счет Управления Судебного департамента в Республике Хакасия сумму в размере 2 274 600,09 руб., иные участники долевой собственности такого желания не изъявили, действующим законодательством не установлено обязательное приобретение всех объектов недвижимости, включенных конкурсным управляющим в лот, а спорные доли являются отдельными объектами недвижимости, имеющим свой кадастровый номер, суд находит исковые требования ФИО1 о переводе на него прав и обязанностей покупателя указанной доли законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд учитывает, что ФИО1 не является сособственником предлагаемых ему объектов в 1\4 доли земельного участка и 1\2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1,2), расположенных в <адрес>

То обстоятельство, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не может лишить участника долевой собственности установленного ст. 250 ГК РФ преимущественного права покупки продаваемой доли.

Довод представителя ответчика о том, что объекты недвижимости, вошедшие в лот № 5, не подлежат реализации отдельно друг от друга в силу неделимости предмета лота, не основан на законе, а потому отклоняется судом.

В абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

При таких обстоятельствах в связи с переводом на ФИО1 прав и обязанностей покупателя в праве общей долевой собственности на 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – парковочные места № 11, 12, 13, 14, 4, 5 общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, с истца в пользу ГК «Агентство по страхованию вкладов» подлежит взысканию денежная сумма в размере 2 274 600,90 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя в праве общей долевой собственности на 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – парковочные места № 11, 12, 13, 14, 4, 5 общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес> по продаже доли от 18.12.2020, зарегистрированные в ЕГРПН под записью № от 19.01.2017 в виде 5/72 доли и № от 26.12.2017 в виде 1/72 доли, принадлежащих Банку «Таатта» АО.

Взыскать с ФИО1 в пользу Государственной корпорации «Агентство по Страхованию Вкладов» внесенные на депозит суда по квитанции ООО «<данные изъяты> № денежные средства в размере 2 274 600 руб. 09 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РХ в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме путем подачи жалобы через Абаканский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 30.03.2021.

Председательствующий С.В. Крамаренко