Решение № 3А-196/2017 3А-54/2018 3А-54/2018 (3А-196/2017;) ~ М-256/2017 М-256/2017 от 5 марта 2018 г. по делу № 3А-196/2017

Дело № 3а-54/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Безуглой Ю.В.

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО2,

административного ответчика - Управления Росреестра по Тверской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании результатов кадастровой стоимости,

установил:

ФИО4 обратилась в Тверской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 апреля 2014 года в размере 11145 773 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы административного истца, поскольку приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого ею земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители административных ответчиков – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № расположен по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, принадлежит административному истцу на праве собственности, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27 ноября 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена органом кадастрового учета по состоянию на 01 апреля 2014 года в размере 26881830,45 рублей на основании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представила выполненный оценщиком <данные изъяты> ФИО отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 апреля 2014 года составила 11145 773 рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков Тверской области, в том числе, относящихся к сегменту рынка земельных участков для индивидуального жилищного строительства, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Кроме того, оценщиком при определении рыночной стоимости учтены данные о стоимости трех земельных участков, расположенных в деревнях <адрес>, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, явившихся предметом купли-продажи в договорах, заключенных ДД.ММ.ГГГГ по результатам открытых конкурсов, представленных Администрацией Бурашевского сельского поселения.

Не соглашаясь с выводами оценщика, представитель Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в судебном заседании указал на то, что оценщиком в качестве объектов-аналогов № 1, № 2, № 3 использованы земельные участки, выставленные на аукционе в 2013 году, цена продажи которых не отражает реальной ситуации на рынке ввиду ограниченности времени предложения.

Из объявлений об открытом аукционе на страницах 90-91 отчета в отношении объектов-аналогов №1, № 2, № 3 не имеется сведений о наличии либо отсутствии инженерных коммуникаций, в то время на странице 106 отчета указывается на возможность подключения к ним инженерных коммуникаций.

При выборе подходов и методов оценки не обоснован отказ от применения методов капитализации земельной ренты (страница 103 отчета) и метода предполагаемого использования в рамках доходного подхода (страница 104 отчета).

В отношении объектов-аналогов № 3 и № 4 не обоснован отказ от корректировки на дату предложения.

Между тем, приведенные замечания не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО, обладающий специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, полностью подтвердил в представленных суду письменных пояснениях.

Выбор объектов-аналогов оценщиком осуществлен в соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, предусматривающим, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оценщиком для сравнения были выбраны пять земельных участка, наиболее близкие по основным экономическим и физическим характеристикам к объекту оценки.

Уточняющая информация об объектах-аналогах № 1, № 2, № 3, бралась оценщиком из договоров купли-продажи по результатам открытых конкурсов, представленных Администрацией Бурашевского сельского поселения, на что имеется ссылка в отчете. Конечная стоимость сделок также указана на страницах 90-91 отчета и подтверждена оценщиком в письменных пояснениях.

Отсутствие корректировки на наличие инженерных коммуникаций обусловлено сопоставимостью аналогов и объекта оценки по данному элементу сравнения, что отражено в расчетной части отчета на странице 106.

Вопрос обеспеченности оцениваемого земельного участка и участков-аналогов коммуникациями оценщиком рассматривался в соответствии с требованиями пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года №611, и учитывалась не сама стоимость коммуникаций, находящихся на участке и относящихся к зданию, а возможность их подключения.

При этом информация об отсутствии коммуникаций у объектов-аналогов бралась оценщиком из договоров купли-продажи по результатам открытых конкурсов и дополнительно уточнялась. Источники получения информации указаны в анализе рынка с приведением принт-скринов (страницы 74-93 отчета) и ссылкой на договора купли - продажи (стр.90-92,106 отчета).

В соответствии с пунктом 24 ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При выборе используемых при проведении оценки подходов, оценщиком учтена не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полнота и достоверность исходной информации.

На основе анализа указанных факторов обоснован выбор сравнительного подхода, в рамках которого применен метод сравнения продаж, предполагающий сопоставление цен продаж или предложений аналогичных объектов. Мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов приведены на страницах 3, 102-104 отчета об оценке.

Методы капитализации земельной ренты и предполагаемого использования в рамках доходного подхода не применялись в связи с отсутствием рыночной информации (сдача в аренду земельных участков под ИЖС), а также возможных расхождений при расчете стоимости на основе арендных данных.

В обоснование довода о необоснованном отказе оценщика от корректировки в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4 на дату предложения, административный ответчик ссылается на примеры инфляционного калькулятора, не являющегося официальным источником информации.

Вместе с тем, оценщиком в анализе рынка на страницах 88-89, 108 отчета приводятся конкретные данные о предложениях земельных участков в 2014 году, данные о том, что администрация Бурашевского сельского поселения в течение года снижала цены на выставляемые на продажу земельные участки, что подтверждает отсутствие роста цен в указанный период.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 апреля 2014 года в размере 11145 773 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 29 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 07 марта 2018 года.

Председательствующий С.А. Гришина