Решение № 3А-519/2025 3А-519/2025~М-432/2025 М-432/2025 от 15 октября 2025 г. по делу № 3А-519/2025

Мотивированное
решение изготовлено 16 октября 2025 года

66OS0000-01-2025-000584-67

№ 3а-519/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

14 октября 2025 года

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Жейновой С.И.,

при секретаре Буглак А.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пронедвижимость» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пронедвижимость» (далее – ООО«Пронедвижимость», административный истец) обратилось в суд с вышеуказанным административным иском, в обоснование требований указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется исходя из кадастровой стоимости, которая не соответствует рыночной, поэтому административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1января 2022года на основании отчета частнопрактикующего оценщика ( / / )4 от 4 августа 2025года №115/2025/Н в размере 154 290 000 руб.

Определением судьи Свердловского областного суда от 3 сентября 2025года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены: публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» (далее – ППК «РОСКАДАСТР») в лице филиала ППК«РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ Росимущества в Свердловской области).

Определением Свердловского областного суда от 30 сентября 2025года исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»).

В досудебном порядке административный истец с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представители административных ответчиков Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованных лиц ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, ТУРосимущества в Свердловской области в судебное заседание не явились, администрации города Екатеринбурга об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Представитель административного ответчика ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 в письменном отзыве не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения неявившихся лиц о времени и месте рассмотрения дела, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Статьей 66 вышеназванного Кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, то согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 25 августа 2005 года № АЗФ-145/0706 (т. 1 л.д. 42-50), договора передачи прав и обязанностей от 17 августа 2022 года по договору аренды земельного участка от 25 августа 2005 года № АЗФ-145/0706 (т. 1 л.д. 51-54), дополнительного соглашения от 15 марта 2023года №66-128 к договору аренды земельного участка от 25 августа 2005года № АЗФ-145/0706 (т. 1 л.д. 55), дополнительного соглашения от 26июня 2025 года №66-119 договору аренды земельного участка от 25августа 2005 года № АЗФ-145/0706 (т. 1 л.д. 56) ООО«Пронедвижимость» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Земельный участок на праве собственности принадлежит Российской Федерации.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 2 июня 2025 года №АОКС-66/2025/000853 и по состоянию на 1января 2022 года составила 289952590,5 руб.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости – 3 июня 2025года.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 21 мая 2025 года.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 4 августа 2025года № 115/2025/Н (т. 1 л.д. 61-230), составленный оценщиком ( / / )4, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022года составляет 154 290000руб.

Оценивая вышеуказанный отчет, суд учитывает, что он выполнен и подписан оценщиком ( / / )4, которая имеет высшее профессиональное образование, является членом Ассоциации саморгулируемая организация оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», стаж работы в оценочной деятельности с 2007 года, квалификационный аттестат по направлению подготовки оценочной деятельности «Оценка недвижимости», ее профессиональная ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

При изучении отчета, суд пришел к выводу об обоснованности выводов оценщика, поскольку отчет выполнен в соответствии с действующими Федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение сравнительного подхода в оценке обоснованно, определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов в рамках метода сравнения продаж оценщик обосновывает применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.

Проанализировав отчет, суд приходит к выводу, что он отвечает требованиям относимости и допустимости, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, обоснование примененных корректировок и другие необходимые сведения, а выполненные расчеты соответствуют применяемым методам и подходам.

Доказательств, опровергающих выводы отчета, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, материалы дела таковых не содержат.

С учетом изложенного, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению.

Дата подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (дата подачи административного искового заявления в суд) – 1 сентября 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пронедвижимость» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 154 290000руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 1 сентября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.

Судья

С.И. Жейнова