Решение № 3А-10/2019 3А-10/2019(3А-173/2018;)~М-198/2018 3А-173/2018 М-198/2018 от 20 марта 2019 г. по делу № 3А-10/2019

Дело № 3а-10/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 21 марта 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шадриной Е.В.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является субарендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для организации дачного некоммерческого партнёрства.

Кадастровая стоимость земельного участка – <...> руб. не соответствует его рыночной стоимости – <...> руб., определённой по состоянию на 1 ноября 2013 г. в отчёте оценщика общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Оценочная фирма «Гарантия» от 15 июня 2018 г. № Н4272.

Поскольку на земельном участке расположен принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, она имеет право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, при этом выкупная цена исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, а потому данное обстоятельство нарушает её право на определение обоснованной выкупной цены.

Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной <...> руб., по состоянию на 1 ноября 2013 г.

В качестве лиц, участвующих в деле, административный истец указал: административным ответчиком правительство Ленинградской области, заинтересованным лицом управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Правительство Ленинградской области в письменном отзыве выразило несогласие с тем, что участвует в деле в качестве административного ответчика, поскольку кадастровая стоимость определена на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Разрешение требований административного истца оставило на усмотрение суда. Вместе с тем, обратило внимание на то, что отчёт об оценке составлен с нарушением отдельных положений федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, и федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299.

В письменном отзыве управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области против административного иска не возражало, ссылаясь на то, что определение достоверности рыночной стоимости объектов недвижимости к его полномочиям не относится.

Определением Ленинградского областного суда (протокольным) от 14 декабря 2018 г. произведена замена процессуального положения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области с заинтересованного лица на административного ответчика, к участию деле заинтересованными лицами привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение (далее – ФГБУ) «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и дачное некоммерческое партнёрство «Гранит», которыми письменные возражения на административное исковое заявление не представлены.

Определением Ленинградского областного суда от 30 января 2019 г. по ходатайству представителя административного истца ФИО4 по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 31 октября 2013 г. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Городской центр оценки» ФИО1. Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения.

После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено определением судьи Ленинградского областного суда от 14 марта 2019 г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 на основании экспертного заключения от 12 марта 2019 г. требования заявления уточнила в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной <...> руб.

Представитель правительства Ленинградской области ФИО5 оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного заседания, в суд не явились. На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО4, представителя правительства Ленинградской области ФИО5, исследовав письменные доказательства, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Абзацем первым пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 г. № 279, определено, что цена земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Согласно правовой позиции, выраженной Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется из его кадастровой стоимости.

Судом установлено, что 31 марта 2017 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (арендодателем) и дачным некоммерческим партнёрством (далее также – ДНП) «Гранит» (арендатором) заключён договор аренды земельных участков № 422-Н, в соответствии с которым ДНП «Гранит» предоставлено в аренду 806 земельных участков, общей площадью 1 104 053 кв. м, из состава земель сельскохозяйственного назначения, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для организации дачного некоммерческого партнёрства на срок до 1 мая 2056 г.

По договору субаренды земельного участка от 1 апреля 2018 г. № Гус-9/2018 ДНП «Гранит» (субарендодатель) предоставил ФИО3 (субарендатору) на срок до 28 февраля 2019 г. для ведения дачного хозяйства земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для организации дачного некоммерческого партнёрства, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 пояснила, что после 28 февраля 2019 г. ДНП «Гранит» с ФИО3 заключён новый договор субаренды.

Оснований не доверять этой информации у суда не имеется. Во всяком случае, доказательств её опровергающих, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 3 августа 2018 г. за ФИО3 3 августа 2018 г. зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 511,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.

Следовательно, оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы административного истца, а потому он имеет право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений о вновь учтённом объекте недвижимости, ранее учтённом объекте недвижимости в случае изменения его количественных и (или) качественных характеристик, повлёкших за собой необходимость определения кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. № 383 по состоянию на 1 января 2008 г.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 6 июня 2018 г., датой присвоения земельному участку кадастрового номера № является 31 октября 2013 г., сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

Следовательно, земельный участок является вновь учтённым объектом недвижимости, а потому датой определения его кадастровой стоимости является 31 октября 2013 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 декабря 2017 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб.

В отчёте оценщика ООО «Оценочная фирма «Гарантия» от 15 июня 2018 г. № Н4272 рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 ноября 2013 г. и составляет <...> руб.

Как указано выше, правительство Ленинградской области в ходе судебного разбирательства поставило под сомнение достоверность отчёта об оценке.

В судебном заседании 18 января 2019 г. в качестве свидетеля допрошена оценщик ФИО2, которая возникшие у суда сомнения относительно правомерности определённой в отчёте итоговой величины рыночной стоимости земельного участка не устранила.

Не настаивая на том, что отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, административный истец в лице своего представителя заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчёт об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости.

По результатам судебной экспертизы, назначенной Ленинградским областным судом, экспертом ООО «Городской центр оценки» ФИО1 составлено заключение от 12 марта 2019 г., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31 октября 2013 г. составляет <...> руб.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об объекте недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта (далее – отчёт).

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным этим законом, признаётся достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Суд соглашается с изложенными в заключении эксперта выводами о размере рыночной стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками, равно, как и заинтересованными лицами, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы правительства Ленинградской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком, суд находит несостоятельными, поскольку правительство Ленинградской области является высшим исполнительным органом государственной власти Ленинградской области, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области, которые использовались при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для организации дачного некоммерческого партнёрства, в размере его рыночной стоимости, равной <...> руб., по состоянию на 31 октября 2013 г., на период с 1 января 2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 25 октября 2018 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.В.Шадрина

Решение принято в окончательной форме 21 марта 2019 г.