Решение № 3А-849/2018 3А-849/2018 ~ М-192/2018 М-192/2018 от 13 марта 2018 г. по делу № 3А-849/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 марта 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-849/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Актив» к Управлению Росреестра по Самарской области, комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 8 декабря 2017 года №,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Актив» по доверенности адвоката Герасимовой Т.А.,

Управления Росреестра по Самарской области ФИО2, Администрации г.о. Отрадный Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственность «Актив» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 8 декабря 2017 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обязать комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления обществом от 10 ноября 2017 года № в соответствии с требованиями Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Свои требования общество мотивировало тем, что комиссия, куда оно обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отклонила его заявление, положив в основу решения ошибочные, неквалифицированные замечания, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца Герасимова Т.А. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО2 заявленные требования не признала, сославшись на обоснованность позиции комиссии при принятии решения.

Представитель Администрации г.о. Отрадный ФИО3 просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление общества подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Актив», обладая правом аренды земельного участка с кадастровым номером № и считая кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка завышенной, обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решением комиссии 8 декабря 2017 года № заявление общества было отклонено.

Не согласившись с данным решением, общество 6 февраля 2018 года обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Срок для обращения в суд, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административным истцом не пропущен.

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведённых расчетов, с учетом допущений.

В комиссию был предоставлен отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» от 10 августа 2017 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 749 567,51 рублей.

Отличие рыночной стоимости земельного участка, определённой указанным отчетом, от кадастровой стоимости, установленной Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610, составляет более 30 %.

Отклоняя заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, комиссия указала, что оценщик ошибочно принимает допущения относительно объектов-аналогов, устанавливая для них характеристики и факторы стоимости «местоположение» «наличие или отсутствие коммуникаций», «транспортная доступность» (стр. 46-51). В соответствии с п. 9 ФСО №1 допущения могут относиться только к объекту оценки либо к подходам к оценке, а не к характеристикам и факторам стоимости объектов-аналогов, которые оценщик обязан выявить и сопоставить с характеристиками и факторами стоимости объекта оценки в соответствии с п. 22 ФСО №7.

Кроме того, по мнению комиссии, мнение оценщика на странице об отнесении земельного участка к сегменту рынка земельных участков под коммерческую /торгово-офисную/ застройку соответствует положениям федеральных стандартов оценки (п. 20 ФСО №7). Анализ рынка проведен оценщиком по РФ, Самарской области и г. Отрадный. Вывод о необходимости расширения сегмента рынка объекта оценки в отчете отсутствует – нарушен п. 11 ФСО №7, при этом на стр. 41 представлена готовая выборка по неясному территориальному признаку. Одновременно с этим оценщик на стр. 47 отчета исключает два населенных пункта (Самара и Тольятти) при исследовании фактора стоимости «коммерческая привлекательность населенного пункта» - отчет вводит в заблуждение (нарушен п. 5 ФСО №3).

Так же, по мнению комиссии рассуждения оценщика по вопросу возможности соблюдения п. 13 ФСО № 3 путем сравнительного анализа статистических показателей первичной выборки и выборки «скорректированных по всем ценообразующим факторам цен аналогов» стр. 45 ошибочны. В соответствии с п. 13 ФСО №3 требуется провести анализ соответствия информации, существенной для величины определяемой стоимости (в рассматриваемом отчете – корректировки «на транспортную доступность», «наличие или отсутствие коммуникаций», «местоположение», стр. 46-51), определяемой экспертным мнением, на соответствие рыночным данным. Какие-либо сопоставимые первичной и результирующей выборок не являются подтверждением соответствия рынку каждой конкретно корректировки. Тем более, что декларируемое в дальнейшем оценщиком «улучшение» параметров результирующей выборки связано исключительно и только с использованием не всех аналогов из первичной выборки. Следовательно, применяемые оценщиком корректировки никакого отношения к «улучшению» статистических параметров выборки не имеют (стр. 67-69), нарушен п. 13 ФСО №3.

По мнению комиссии, в соответствии с перечнем факторов стоимости на странице 44 отчета оценщик выделяет два фактора, характеризующие местоположение земельных участков в сегменте рынка объект оценки – «коммерческая привлекательность населенного пункта» и «потенциал местоположения в населенном пункте». При этом для определения размере корректировок по данным факторам стоимости используются данные экспертного опроса, в т.ч. на стр. 107 – опросный лист ФИО1, генерального директор АЦ «<данные изъяты>», который не содержит информации по указанным факторам стоимости. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п. 5 ФСО №3.

Проанализировав выводы комиссии, исследовав отчет об оценке, выслушав оценщика ФИО4, суд приходит к выводу о том, что замечания комиссии к отчету являются необоснованными.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Вышеизложенные требования, предъявляемые Федеральным стандартом оценки № 7 к отчёту, оценщиком соблюдены в полном объёме. В отчёте содержится анализ влияния общей политической и социально-политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки. Оценщиком определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, описана структура рынка земельных участков Самарской области на дату оценки, произведён анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости и анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложений и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости.

Выводы комиссии о том, что при анализе рынка не использован весь объем данных о ценах и предложениях объектов, относящихся к сегменту рынка объекта оценки, не принимаются судом во внимание в связи с тем, что оценщик исходил из принципа достаточности и достоверности собранной рыночной информации.

Согласно подпункту «г» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке.

В результате проведённого анализа оценщиком выполнена первичная и вторичная выборка объектов –аналогов.

В результате первичной выборки было отобрано 8 объектов- аналогов, которые были использованы при формировании вторичной выборки.

Вторичная выборка сформирована путем минимизации показателя абсолютного отклонения, не превышающего 20%, и максимального приближения значений ценообразующих факторов объекта оценки к ценообразующим факторам объектов-аналогов.

Учитывая данное правило, при вторичной выборке оценщик исключил из расчёта часть объектов-аналогов, отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим факторам.

При анализе фактора «местоположение» оценщик учел ретроспективный характер оценки и малое количество предложений на рынке в г. Отрадный, поэтому осуществил подбор аналогов и в иных муниципальных районах Самарской области, за исключением г. Самары и города Тольятти, существенно отличающихся от малых городов и сельских поселений по инвестиционной привлекательности. В связи с этим мнение комиссии об отсутствии вывода о необходимости расширения сегмента рынка, является несостоятельным.

По фактору местоположение оценщик определил две составляющие этого фактора: коммерческая привлекательность муниципального образования и потенциал местоположения в самом населенном пункте.

При анализе фактора потенциал местоположения оценщик использовал экспертные мнения.

Вопреки доводам комиссии в экспертном опросе, приведенном на странице 107 отчета, содержатся такие значения фактора «потенциал местоположения», как высокий ( зоны административного, культурного, делового центра города), средний ( многоквартирные жилые дома в районе типовой, спальной застройки), низкий ( незастроенная территория- окраины города и территории, прилегающие к промзоне).

Для определения значений фактора «коммерческая привлекательность муниципального образования» оценщик анализировал данные интернет-портала Министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области http://economy.samregion.ru

Для анализа фактора «транспортная доступность» проанализированы мнения профессиональных участников рынка недвижимости и в таблице 9.10 приведены значения этого фактора.

Относительно анализа фактора «наличие или отсутствие коммуникаций» оценщик руководствовался аргументированными мнениями специалистов в области оценки и судебной экспертизы с приведением источников информации на странице 50 отчета, в результате пришел к выводу о том, что имеют значения возможность подключения и отсутствие возможности подключения к коммуникациям.

В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки № 3, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

На страницах 67-69 отчета приведено математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при описании объема объектов-аналогов, критериев их подбора, а также причин использования в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

Оценка проводилась в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при проведении исследования и составлении отчета, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления общества с ограниченной ответственностью «Актив о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 – 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено. Назначенная по инициативе Администрации г.о. Отрадный судебная экспертиза была отозвана администрацией.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью «Актив» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 8 декабря 2017 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления общества с ограниченной ответственностью «Актив» от 10 ноября 2017 года №.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Актив» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «Актив» решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 8 декабря 2017 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного общества с ограниченной ответственностью «Актив» заявления от 10 ноября 2017 года №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.