Решение № 2-173/2018 2-3775/2017 от 18 февраля 2018 г. по делу № 2-2623/2017~М-3452/2017

Дело № 2-173/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Пенза 19 февраля 2018 года

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Жогина О.В.,

при секретаре Крюковой М.В.,

с участием прокурора Голубковой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску администрации г. Пензы к ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выплаты возмещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец администрация г.Пензы обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО1, указав, что 07.06.2009 жилой дом № по <адрес> г. Пензе заключением межведомственной комиссии по оценке муниципального жилищного фонда № признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2013 - 2017 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской обл. от 09.04.2013 N 232-пП. Расселение граждан, проживавших в указанном доме, происходит в рамках реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на основании ст. 32 ЖК РФ. В рамках вышеуказанной программы ответчику, как собственнику изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> было предложено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Однако согласие на заселение в предложенное жилое помещение получено не было. 26.12.2016 администрацией города Пензы направлено ответчикам требование о сносе жилого помещения, в котором они уведомлялись о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также определен срок для сноса дома. Снос в установленный срок не был осуществлен. Постановлением администрации города Пензы от 28.04.2017 № 735/1 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, и жилое помещение № в указанном доме изъяты для муниципальных нужд. 23.05.2017 администрацией города Пензы ответчику был направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости, а именно: жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с информацией об оценочной стоимости выкупаемого жилого помещения, который получен 29.05.2017. Однако соглашение до настоящего времени не заключено. Согласно отчету ИП ФИО9 № 117/05-17 от 19.05.2017 выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 795 000 руб. Учитывая вышеизложенное, ссылаясь на ст. 32 ЖК РФ, просила прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выплаты ей администрацией города Пензы возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 795 000 рублей, обязать ФИО1 принять возмещение за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 1 795 000 рублей, предоставив администрации г. Пензы реквизиты банка и номер счета для перечисления денежных средств, признать перечисление денежных средств ФИО1 администрацией города Пензы основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> к муниципальному образованию «город Пенза».

Представитель истца администрации г. Пензы ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске.

Ответчик ФИО1, ее представители ФИО3, ФИО3, допущенные к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании иск не признали, кроме того, не согласились с оценкой возмещения за изымаемое помещение.

Выслушав пояснения участников процесса, заключение прокурора Голубковой Е.Ю., полагавшей иск подлежащим удовлетворению, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (в настоящее время - Единого государственного реестра недвижимости) от 10.06.2016.

На основании заключения межведомственной комиссии, назначенной администрацией г. Пензы, №165/83 от 07.06.2009 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

То есть, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Из положений названного Закона следует, что федеральный законодатель, предусматривая правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъекту Российской Федерации и муниципальному образованию из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для переселения, граждан из аварийного жилищного фонда, одновременно предписывает осуществлять переселение граждан из аварийного жилищного фонда не по своему усмотрению, а в соответствии с жилищным законодательством.

В силу п. 3 ст. 2 вышеназванного Закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. ст. 32 и 86 ЖК РФ в равной мере.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным: и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. По смыслу указанной правовой нормы, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения допускается как путем заключения соглашения о выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с собственником жилого помещения о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В судебном заседание установлено, что дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2013 - 2017 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской обл. от 09.04.2013 N 232-пП, вследствие чего расселение граждан, проживающих в доме, происходит в рамках реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на основании ст. 32 ЖК РФ.

Поскольку ответчик ФИО1 является собственником жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по данному делу подлежат применению положения ст. 32 ЖК РФ, которой предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 ст. 32 Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу ч. 10 ст. 32 названного Кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном: доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

ФИО1, как собственнику изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 64,6 кв.м, администрацией г.Пензы была предложено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Однако согласие на заселение в предложенное жилое помещение получено не было.

26.10.2015 администрацией города Пензы направлено ФИО1 требование о сносе жилого помещения, в котором она уведомлялась о признании дома аварийным и подлежащим сносу, ей сообщалось, что принадлежащее ответчику жилое помещение подлежит сносу в срок до 30.03.2016.

Однако снос жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в установленный срок осуществлен не был.

Постановлением администрации г. Пензы от 28.04.2017 №735/1 «Об изъятии земельных участков и жилых помещений, расположенных по адресам: <...> Воровского, 13/40; ул.Фрунзе, 10; ул. Фрунзе/Шмидта 10/13; ул.Чкалова, 14; ул.Маркина, 14, для муниципальных нужд» принято решение об изъятии земельных участков под указанными жилыми домами для муниципальных нужд.

23.05.2017 администрацией города Пензы ответчику был направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости, а именно: жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с информацией об оценочной стоимости выкупаемого жилого помещения, который получен ФИО1 29.05.2017, что подтверждается копией почтового уведомления.

Между тем, соглашение с собственником спорного жилого помещения до настоящего времени заключено не было, что не оспаривалось ответчиком.

В соответствии с частями 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от дата, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от дата N 135-ФЗ (в редакции от дата N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно отчету ИП ФИО9 № 117/05-17 от 19.05.2017 выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 795 000 руб.

Указанный отчет был оспорен ответчиком в ходе судебного заседания 05.10.2017, в связи с чем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению №756/16 от 25.10.2017, выполненному АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз», рыночная стоимость жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, при выплате выкупной цены жилого помещения, находящегося в аварийном доме, при изъятии для муниципальных нужд с учетом размера убытков, причиненных собственнику его изъятием на момент проведения экспертизы составляет: 2 063 300 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, в соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ с учетом стоимости права в общедолевой стоимости на земельный участок: 1 953 800 рублей; стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием: 109 500 рублей.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО7 заключение №756/16 от 25.10.2017 поддержал в полном объеме, указал, что при производстве экспертизы им не был включен в оценку земельный участок, на котором расположен дом, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. Такими образом в соответствии с положениями ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, устанавливающими неразрывную взаимосвязь между правом собственности на имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

По ходатайству ответчика ФИО1 судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза в связи с тем, что с оценкой представленной истцом ответчик не согласна, а экспертом ФИО7 не учтены стоимость земельного участка и мест общего пользования.

Согласно заключению №173/2018 от 06.02.2018, выполненному АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр», рыночная стоимость жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, при выплате выкупной цены жилого помещения, находящегося в аварийном доме, при изъятии для муниципальных нужд с учетом размера убытков, причиненных собственнику его изъятием, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы составляет: 2 216 430 рублей.

Из исследовательской части заключения усматривается, что причины расхождения выводов первичной и повторной экспертиз заключаются в следующем: в заключении №756/16 от 25.10.2017 экспертом ФИО7 не рассчитывалась стоимость доли общедомового имущества, а именно земельного участка, принадлежащего собственнику исследуемой квартиры на праве долевой собственности.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО8 заключение №173/2018 от 06.02.2018 поддержал в полном объеме, указал, что при производстве экспертизы им был включен в оценку земельный участок, на котором расположен дом, поскольку согласно п. 6 ст. 36 ЖК РФ в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. Рыночная стоимость объекта определялась тремя подходами к оценке: затратным, сравнительным и доходным. Таким образом, выкупная стоимость квартиры ответчика в соответствии с п. 7 ст. 31 ЖК РФ, с учетом стоимости права в общедолевой собственности на земельный участком составляет 2 216 430 рублей.

Суд принимает во внимание и кладет в основу настоящего решения заключение №173/2018 от 06.02.2018, выполненное АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр», поскольку оценка рыночной стоимости жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, при выплате выкупной цены жилого помещения, находящегося в аварийном доме, при изъятии для муниципальных нужд, произведенная АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» (заключение №756/16 от 25.10.2017) не подтверждает объективный размер причиненных ответчику убытков, подлежащих возмещению истцом и не соответствует действующему законодательству.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 года, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Таим образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Основываясь на изложенном, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации г.Пензы и прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выплаты ей администрацией города Пензы возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 216 430 рублей, обязании ФИО1 принять возмещение за изымаемое жилое помещение, предоставив администрации города Пензы реквизиты банка и номер счета для перечисления денежных средств, признании перечисления денежных средств ФИО1 администрацией города Пензы основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> муниципальному образованию «город Пенза».

Руководствуясь ст. ст. 194-199, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Пензы к ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выплаты возмещения удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выплаты ей администрацией города Пензы возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 216 430 рублей.

Обязать ФИО1 принять возмещение за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 2 216 430 рублей, предоставив администрации города Пензы реквизиты банка и номер счета для перечисления денежных средств.

Признать перечисление денежных средств ФИО1 администрацией города Пензы основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> муниципальному образованию «город Пенза».

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента изготовления его в мотивированной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2018 года.