Решение № 3А-37/2017 3А-37/2017~М-4/2017 М-4/2017 от 8 февраля 2017 г. по делу № 3А-37/2017

Дело № 3а-37/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 09 февраля 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца администрации г. Комсомольска-на-Амуре ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ФИО4 – ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 05 октября 2016 года № 4,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 05.10.2016г. № 4, которым на основании заявления ФИО6 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7382 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 821 247,5 руб., что на 93,5 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 12 725 460,7 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Необоснованно не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году вторичный земельный рынок на территории г.Комсомольска-на-Амуре не был развит; приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной (нормативной стоимости); продажа объектов на торгах администрацией города осуществлялась по стоимости ниже рыночной в связи с тем, что муниципальное имущество находилось в крайне неудовлетворительном состоянии. Продажная стоимость объектов-аналогов №№ 1, 3, 4 (<адрес>) является низколиквидной, т.к. расположенные на них объекты недвижимости не могли использоваться по назначению в связи с неудовлетворительным состоянием. Приватизация объекта-аналога № 2 (<адрес>) осуществлялась с применением льготной ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости, впоследствии указанный объект был перепродан в преддверии процедуры банкротства, цена на данный земельный участок была занижена. Даты сделок объектов-аналогов отличаются от даты определения стоимости объекта оценки, корректировка на дату продажи не произведена. Объект-аналог №5 (ФИО7, 12/2) продан с обременением (нежилые здания, расположенные на нем обременены правом аренды). Корректировка на обременение произведена не была. Не применена корректировка на местоположение, при этом не учтено, что объект-аналог № 5 расположен ближе к центру, обладает преимуществом по местоположению и транспортной доступности по сравнению с другими объектами-аналогами. Неверно указана цена продажи земельного участка, расположенного по <адрес> (под нежилым зданием лит. А). Допущены математические ошибки при проведении расчетов (корректировки на площадь, удельного веса достоверности результатов, стоимости объекта оценки). К Отчету не приложена справка о балансовой стоимости. Не указана дата проведения осмотра объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка может составлять 10 461 106,02 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу.

В дополнении к административному исковому заявлению, представленному в судебном заседании, административный истец указал, что по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере 2 333 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО4 представила полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета об оценке.

Представитель заинтересованного лица ФИО4 - ФИО5 против удовлетворения заявленных требований возражал по аналогичным основаниям.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 11.11.2009г. №, ФИО4 является собственником земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 7382 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, занимаемого объектом материально-технического снабжения – нежилым зданием литер Б.

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 21.01.2010г. №. Запись о регистрации 27-27-04/005/2010-12.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 22.07.2009г. Разрешенное использование: занимаемый объектом материально-технического снабжения – нежилым зданием литер Б.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 12 725 460,7 руб.

23.09.2016г. ФИО4 обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 994 об оценке, составленный 18.07.2016г. оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 821 247,5 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет №ЭП-270716-ХК от 25.08.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО8

На заседании Комиссии от 05.10.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 93,5%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 821 247,5 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО9 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО10 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО11 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, членов комиссии ФИО10, ФИО11, при участии секретаря комиссии ФИО12

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 994 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-270716-ХК от 25.08.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного Отчета № 994 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): дата продажи; условия продажи; категория земельных участков; назначение; вид права на земельный участок; местоположение; площадь.

Отобрано 6 объектов-аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального портала услуг Росреестра http://portal.rosreestr.ru/wps/.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку стоимости каждого объекта-аналога на площадь, расчет и описание корректировки приведены в Отчете.

Корректировка на дату продажи не произведена с указанием, что сделки по всем объектам-аналогам были совершены менее, чем за 6 месяцев до даты оценки.

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что в качестве аналогов использована информация по состоявшимся сделкам, а также информация о стоимости земельных участков производственно-складского назначения проданных на открытых торгах по данным официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре.

Корректировка на категорию земельных участков не произведена с указанием, что все земельные участки относятся к одной категории – земли населенных пунктов.

Корректировка на назначение не произведена с указанием, что объекты-аналоги предназначены как и объект оценки под строительство нежилых объектов (промышленного назначения, производственных комплексов, складов). Земельные участки, расположенные в общественно-деловых и жилых зонах в качестве объектов-аналогов не рассматривались.

Корректировка на вид права не произведена с указанием, что все земельные участки, в том числе и объект оценки, находятся в собственности.

Корректировка на местоположение не произведена с указанием, что все объекты-аналоги как и объект оценки расположены в районах отдаленных от делового центра города, в зоне промышленной застройки.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации.

Итоговая стоимость земельного участка определена в размере 821 247,5 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что условия проведения всех сделок по объектам-аналогам соответствуют рыночным. В силу пункта 20 ФСО № 7 оценка застроенного земельного участка производится как условно незастроенного, физическое состояние расположенных на земельном участке объектов капитального строительства не должно учитываться. Сделки по объектам-аналогам были совершены во 2 полугодии 2011 года, в период не более, чем 6 месяцев до даты оценки, когда динамика цен незначительна, в связи с чем, необходимость корректировки на дату продажи отсутствует. Объект-аналог № 5 не имеет обременений, обременение в виде аренды расположенного на земельном участке объекта капитального строительства, не влияет на величину рыночной стоимости земельного участка. Корректировка на местоположение ею не производилась в связи с тем, что и объект оценки и объекты-аналоги расположены в зоне промышленной застройки. Математические ошибки в Отчете отсутствуют. Осмотр объекта оценки ею не производится в связи с тем, что дата оценки ретроспективна, о чем указано в Отчете.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-280616-7/4 от 15.09.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО13

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках и предложениях к сделкам по земельным участкам не представлена.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, обременении земельных участков арендной расположенных на них объектах недвижимости.

Отказ от корректировки на дату продажи обоснован в Отчете небольшим периодом сделок и датой оценки, доказательств необходимости применения данной корректировки административным истцом не представлено.

Доводы административного истца о недостоверной информации об объекте-аналоге, расположенном по <адрес>, не принимаются судом во внимание, поскольку из Отчета следует, что по результатам проверки по элементам сравнения из анализа потенциальных аналогов данный объект был оценщиком исключен, в дальнейшем не использован.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 ФСО № 3 сведения о балансовой стоимости данного объекта оценки указываются в отчете об оценке только при наличии таких сведений, доказательства наличия сведений о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют.

Доводы о неправильных расчетах, приведенных в таблицах 5.3.7, 5.3.10., 5.3.11 Отчета не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Математическая проверка расчетов подтверждает результат, указанный оценщиком.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Заверенная специалистом администрации г. Комсомольска-на-Амуре копия отчета об оценке земельного участка, выполненного ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию административного истца, не соответствует требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ, не является относимым доказательством (статья 60 КАС РФ), поскольку не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение, не принята судом в качестве доказательства по делу.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 05 октября 2016 года № 4 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13 февраля 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз