Решение № 2А-28/2017 2А-28/2017~М-40/2017 3А-28/2017 М-40/2017 от 10 августа 2017 г. по делу № 2А-28/2017

дело № 3а-28/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 августа 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, указывая в обоснование, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилых помещений (кафе), общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. С утвержденной для данного земельного участка кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поэтому заказал отчет по определению рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету № №, составленному ЗАО «Аудит-Центр», по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость участка составляет 2 090 569 руб.

Несоответствие установленной для земельного участка кадастровой стоимости его действительной рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка за 2016 год в размере рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена администрация Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Кострома.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, основываясь на проведённой по делу судебной экспертизе, административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 2 381 000 рублей, датой подачи заявления считать 29 декабря 2016 года.

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представители административных ответчиков - администрации Костромской области ФИО3, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Костромской области ФИО4, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО5 не возражали против удовлетворения уточнённых административных исковых требований, однако полагали, что датой обращения нельзя считать дату подачи заявления в комиссию, которое возвращено заявителю ввиду предоставления неполного комплекта документов.

Представитель заинтересованного лица - администрации г. Костромы ФИО6 возражал против удовлетворения административных исковых требований, полагал, что истцом не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости, заключение эксперта таким доказательством не является, поскольку рыночная стоимость определена экспертом с использованием рыночной стоимости земельных участков, которые не могли выступать в качестве объектов-аналогов, так как имеют цели использования, отличные от цели использования оцениваемого участка.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилых помещений (кафе) /том 1 л.д. 5/.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 5 016 114,3 руб. /том 1 л.д. 7/.

Административный истец представил отчет № № по определению рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение на него №826/2017 /т. 1 л.д. 19-105, 106-124/.

Однако в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 согласился с доводами представителей лиц, участвующих в деле, о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим по ходатайству представителя административного истца по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 685, с учетом внесенных в него уточнений и изменений, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 2 381 000 руб.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, его гражданская ответственность застрахована.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнительного анализа продаж, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

По результатам анализа рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков и сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов экспертом из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому.

В качестве объектов-аналогов взяты следующие земельные участки:

- объект-аналог № 1 - земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- объект-аналог № 2 - земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- объект-аналог № 3 - земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Объект оценки эксперт сравнил с объектами-аналогами по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и по выявленным различиям сделал соответствующие корректировки. В том числе, по виду разрешенного использования сделана повышающая корректировка (1,25) по объекту-аналогу № 3 ввиду того, что он относится к иной группе видов разрешенного использования 7-й, в то время как объект оценки относится к 5-й группе видов разрешенного использования.

Выводы заключения подтверждены экспертом при допросе в судебном заседании, им обосновано введение указанной корректировки и отказ от применения такой же корректировки в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2.

С доводами представителя заинтересованного лица - администрации г. Костромы ФИО6 о том, что земельные участки, взятые экспертом в качестве объектов-аналогов, не могли использоваться в качестве таковых, суд согласиться не может.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б»). При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки (подпункт «д»). Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется, в том числе такой элемент сравнения, как «вид использования и (или) зонирование» (подпункт «е»).

Из смысла приведённых положений следует, что при применении сравнительного подхода следует брать объекты-аналоги, сопоставимые по основным характеристикам, определяющим стоимость, с объектом оценки, но абсолютной идентичности ценообразующих факторов не требуется. Однако в случае различий, которые допускаются, производятся соответствующие корректировки.

Как видно из заключения эксперта, объекты-аналоги взяты экспертом из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и сопоставимы с ним по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При этом объекты-аналоги № 1 и № 2 как и объект оценки относятся к 5-й группе видов разрешенного использования, куда включаются земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для которой утверждено единое среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Таким образом, по такому ценообразующему фактору как «вид использования» объект оценки и названные объекты-аналоги сопоставимы, что позволяет использовать их для сравнения.

Поскольку объект-аналог № 3 имеет вид разрешенного использования, относящийся к 7-й группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения), эксперт сделал соответствующую корректировку, размер которой должным образом обосновал. Следовательно, использование и этого объекта-аналога для определения рыночной стоимости объекта оценки допустимо.

Отличие целей предоставления объектов-аналогов в аренду (строительство автосалона с автотехцентром, строительство автомойки, строительство офисного здания) от цели использования объекта оценки юридического значения не имеет. В ФСО № 7 не указано, что ценообразующим фактором является цель предоставления участка в рамках группы видов разрешенного использования. Представителем заинтересованного лица - администрации г. Костромы ФИО6 соответствующих доказательств различий в стоимости земельных участков, предоставленных для разных целей использования, но входящих в одну группу видов разрешенного использования, не представлено.

В связи с этим утверждение представителя заинтересованного лица нельзя признать обоснованным.

Другие лица, участвующие в деле, экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились.

Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилых помещений (кафе) по состоянию на 01 января 2013 года составляет 2 381 000 руб.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение физического лица в комиссию.

Административное исковое заявление подано в суд 19 мая 2017 года. Следовательно, датой подачи заявления следует считать указанную дату. Законных оснований для установления кадастровой стоимости с 29.12.2016 г., то есть с даты обращения ФИО1 в комиссию /т. 1 л.д. 16/ не имеется, поскольку заявление комиссией не рассматривалось, а было возвращено заявителю ввиду того, что к заявлению не приложен полный состав документов, предусмотренных Законом об оценочной деятельности /т. 1 л.д. 17/.

Как следует из смысла разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, содержащихся в пункте 9 вышеуказанного постановления, юридическое значение имеет лишь то обращение в комиссию, когда заявление принято комиссией к рассмотрению и рассмотрено или в нарушение требований закона не рассмотрено в установленный законом срок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 381 000 (два миллиона триста восемьдесят одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления считать 19 мая 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов