Решение № 3А-2/2026 3А-2/2026(3А-36/2025;)~М-20/2025 3А-36/2025 М-20/2025 от 19 марта 2026 г. по делу № 3А-2/2026

УИД 70OS0000-01-2025-0000093-82


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 марта 2026 года Томский областной суд в составе

председательствующего судьи Простомолотова О.В.

при секретаре Краус Д.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО2,

представителя ОГБУ «ТОЦИК» ФИО3,

представителей Департамента управления государственной собственностью Томской области ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-2/2026 по административному исковому заявлению ФИО1 к областному государственному бюджетном учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области о признании незаконным решения ОГБУ «ТОЦИК» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Томский областной суд с административным иском к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК»), Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области о признании незаконным решения ОГБУ «ТОЦИК» от 24.01.2025 № ОРС-70/2025/00014 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, принятого в отношении земельного участка, расположенного по адресу: /__/, кадастровый номер /__/.

В обоснование заявленных требований указано, что спорный земельный участок на праве аренды находится в пользовании административного истца, кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 20.12.2024, составляет 24830262, 45 рублей, что значительно превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

28.12.2024 представитель ФИО1 обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере равном его рыночной стоимости в ОГБУ «ТОЦИК».

Решением областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование ОГБУ «ТОЦИК») № ОРС-70/2025/00014 от 24 января 2025 года отказано ФИО1 в установлении в отношении находящегося у него в аренде земельного участка, расположенного по адресу: /__/, кадастровый номер /__/ в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 27 декабря 2024 года № 553/1-А/2024 ООО «Бюро оценки «ТОККО» по состоянию на 20.12.2024 года, поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Определением судьи от 18.03.2025 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Томской области, муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

Определением суда от 10.04.2025 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с выводами заключения эксперта 616/7-4-25 от 03.10.2025 ФБУ ТЛСЭ Минюста России отчет от 27.12.2024 № 553/1 -А/2024, составленный ООО «Бюро оценки «ТОККО», об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов - площадью /__/ м кв. по адресу: /__/ (кадастровый номер /__/); - площадью /__/ м кв. по адресу: /__/ (кадастровый номер /__/) - не соответствует- требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки, также имеются недостатки, указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК № ОРС-70/2025/00014 от 24.01.2025, выявленные нарушения вводят в заблуждение пользователя Отчета и влияют на достоверность полученного результата, допущенные нарушения и недостатки, установленные в отчете от 27.12.2024 № 553/1 -А/2024, привели к установлению недостоверной рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка с КН /__/, площадью /__/ кв. м, расположенный по адресу: /__/, по состоянию на 20.12.2024, с учетом округления, составляет 17 696000 рублей.

В связи с противоречивостью выводов эксперта, неустроенных в судебном заседании в ходе допроса эксперта определением суда от 01.12.2025 года по делу назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО «Цент ЭКО».

В соответствии с выводами эксперта изложенными в заключении № 2013Э от 29.01.2026 года отчет от 27.12.2024 № 553/1-А/2024 составленный ООО «Бюро оценки «ТОККО», в части оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв. м., расположенного по адресу: /__/ не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки, в предоставленном отчете об оценке имеются недостатки указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК» № ОРС-70/2025/00014 от 24.01.2025 года, указанные недостатки привели к установлению недостоверности рыночной стоимости; Рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв. м., расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 20.12.2024 составляет 13 812000 рублей.

После проведения повторной судебной экспертизы представитель ФИО1 ФИО2 в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требования уточнил, просил признать незаконным решение ОГБУ «ТОЦИК» № ОРС-70/2025/00014 от 24.01.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв. м., расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 20.12.2024 составляет 13 812000 рублей. Также просил взыскать с ответчика в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в сумме 60000 рублей, а также государственную пошлину в размере 3000.

В судебное заседание не явились извещенные о времени и месте рассмотрения дела административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Томской области, муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска,, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО3 в судебном заседании и письменных пояснениях указала, что ответчик возражает против удовлетворения требований о признании незаконным решения 24.01.2025г., поскольку судебная экспертиза подтвердила наличие нарушений в отчёте оценщика, представленном административным истцом; требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости полагала также не подлежащими удовлетворению в связи с наличием замечаний к заключению повторной судебной экспертизы..

Представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании и письменном отзыве также просили отказать в удовлетворении требований.

Публично-правовая компания «Роскадастр» и иные заинтересованные лица Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска письменных возражений относительно заявленных требований не представили.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 г.), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2026 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 г. № 102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственнойкадастровойоценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ на территории Томской области – 1 июля 2022 г.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ФИО1 в соответствии с выписками из ЕГРН и договором аренды земельного участка от 1.11.2023 года является арендатором спорного земельного участка, арендная плата за земельный участок определена в размере 4% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 8-12, 17-39 т.1).

При изложенных данных обращение административного истца, являющегося арендатором земельного участка, размер арендной платы за использование которым зависит от размера кадастровой стоимости является лицом, которое вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости. Указанное в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием, в силу которого федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

Действующая кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 24830262 рубля 45 копеек отчетом Областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 18.09.2022 № 3ГКООН-70-2022, утвержденного Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 08.11.2022 № 40 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Томской области».

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июля 2017 г. № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ порядок, административный истец 28.12.2024 обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 10240000 рублей, определенной по состоянию на 20.12.224г.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 27.12.2024 № 553/1-А/2024, содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости земельного участка.

Указанным выше решением ОГБУ «ТОЦИК» от 24 января 2025 года № ОРС-70/2025/00014 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в связи с тем, что при расчете рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований пункта 2, 7, 9 ФСО № 5 и пунктов 2, 7 ФСО № 6, пункта11, 22 ФСО № 7, а также статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указанные нарушения привели к занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В рассматриваемом случае бюджетное учреждение при рассмотрении заявления ФИО1 действовало в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка рассмотрения заявления об установлении рыночнойстоимостиобъекта недвижимости.

Для оценки правомерности выводов, приведенных в решении ОГБУ «ТОЦИК» относительно представленного отчета оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, содержащимся в заключении 616/7-4-25 от 03.10.2025 ФБУ ТЛСЭ Минюста России отчет от 27.12.2024 № 553/1 -А/2024, составленный ООО «Бюро оценки «ТОККО», об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов - площадью /__/ м кв. по адресу: /__/ (кадастровый номер /__/); - площадью /__/ м кв. по адресу: /__/ (кадастровый номер /__/) - не соответствует- требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки, также имеются недостатки, указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК № ОРС-70/2025/00014 от 24.01.2025, выявленные нарушения вводят в заблуждение пользователя Отчета и влияют на достоверность полученного результата, допущенные нарушения и недостатки, установленные в отчете от 27.12.2024 № 553/1 -А/2024, привели к установлению недостоверной рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка с КН /__/, площадью /__/ кв. м, расположенный по адресу: /__/, по состоянию на 20.12.2024, с учетом округления, составляет 17 696000 рублей.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его противоречивости и недостоверности исходя из следующего.

При производстве экспертизы эксперт пришел к выводу о недостоверности определенной отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка исходя из того, что оценщиком необоснованно исключен из анализа и дальнейшего использования при определении рыночной стоимости наиболее приближенный по своим характеристикам (местоположение, назначение, площадь) аналог (земельный участок по /__/, с кадастровым номером /__/); на странице 49 отчета имеется техническая ошибка заключающаяся в неверном указании кадастровых номеров объектов аналогов № 1 и №2, имеется техническая ошибка в расчете корректировки на местоположение земельного участка и объектов аналогов (0,79 вместо 0, 78); неверно указана степенная функция для расчета корректировки на площадь (указано умножение на коэффициент торможения, вместо возведения в степень); все принятые объекты аналоги не содержат информации о существующих ограничениях, следовательно при оценке земельного участка следовало было учесть имеющиеся ограничения использования оцениваемого участка; оценщиком применительно к оцениваемому участку указана не указана площадь обременений.

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка эксперт использовал в качестве одного из объектов аналогов данные относительно земельного участка по /__/, с кадастровым номером /__/; экспертом при сравнении объекта оценки и объектов аналогов применены фактически корректировки на категорию земель в отношении объекта аналога №2; на разрешенное использование; на площадь (таблица №4).

При определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом учтены факторы, влияющие на снижение рыночной стоимости земельного участка связанные с установленными ограничениями в отношении земельного участка: сервитута, водоохраной зоны, прибрежной защитной полосы, территории объект культурного (археологического) наследия /__/», ограничения, связанные с зоной санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

Экспертом в заключении сделан вывод о том, что указанные ограничения и обременения оказывают разное влияние на земельный участок.

При этом, таблица 5.2 экспертного заключения не позволяет установить каким образом учтено влияние водоохраной зоны, прибрежной защитной полосы, территории объект культурного (археологического) наследия «/__/», ограничения, связанные с зоной санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения на рыночную стоимость и получено итоговое значение указанного влияния 18, 75 %.

Данных о том, что экспертом учтены данные о площади той или иной зоны особыми условиями использования и определено их весовое значение каждой из них, которое оказывает влияние на итоговую рыночную стоимость, исследовался вопрос о том оказывает ли каждая из указанных зон влияние на результаты определения рыночной стоимости заключение эксперта не содержит.

Допрошенный в ходе судебного заседания в качестве эксперта С. пояснил, что площадь зон с особыми условиями использования территории и обременений накладываемая на площадь земельного участка и их весовое значение им определялась лишь для себя в заключении эксперта это не отражено. Из показаний эксперта следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка он исходил в том числе из того что площадь, занимаемая объектом культурного (археологического) наследия занимает около 1/4 площади земельного участка. Какую часть земельного участка занимают остальные зоны с особыми условиями использования территории учтённые при определении итогового значения понижающей корректировки в размере 18, 75% эксперт пояснить не смог.

В распоряжение эксперта были представлены данные ЕГРН, а также Градостроительный план оцениваемого земельного участка позволяющие установить площадь каждой зоны с особыми условиями использования территории (охранной зоны) и определить ее весовое значение.

Так зона обременения связанная с установлением сервитута занимает /__/, что составляет 0, 93 % от площади земельного участка, Зона расположения объекта культурного археологического наследия «/__/» в границах оцениваемого земельного участка составляет /__/ кв.м,, что составляет вопреки показаниям эксперта не 1/4 часть а всего лишь 14, 87% от общей площади земельного участка, водоохранная зона реки /__/ составляет /__/ кв.м или 2, 09%, зона прибрежной защитной полосы также /__/ или 2, 09%, зона охраны артезианских водозаборных скважин /__/ или 51, 41%, зона охраны водозаборной скважины № 20/76 - /__/ или 3, 92%. Экспертом как следует из его показаний в судебном заседании вопрос о том пересекаются ли указанные зоны друг с другом не исследовался.

Относительно объекта налога, расположенного по адресу /__/ с кадастровым номером /__/ пояснил, что данный объект аналог были использован им как наиболее сопоставимый с объектом оценки и его весовое значение при определении итоговой рыночной стоимости является наибольшим из всех объектов аналогов. При использовании объекта аналога он исходил из того, что предметом предложения о продаже является право частной собственности, поскольку общий порядок приобретения государственной собственности и земель собственность в отношении которой не разграничена в силу земельного законодательства иной - торги. В том случае если объектом сделки являлось право аренды, то такой земельный участок вообще не мог использоваться в качестве объекта аналога.

Согласно истребованным материалам реестрового дела в отношении объекта аналога, имеющего наибольшее весовое значение из всех объектов аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу /__/ с кадастровым номером /__/ в отношении указанного объекта отсутствуют сведения о его собственнике, либо ином владельце. Из текста самого объявления о продаже невозможно сделать вывод о том являлось объектом сделки право собственности либо право аренды.

Заключение эксперта как самостоятельный вид судебного доказательства должно отвечать требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации как по форме, так и по содержанию.

В силу положений статей 7 и 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом в силу статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Представленное заключение экспертизы указанным выше требованиям не соответствует. Экспертом не приведено в заключении фактически расчетов и мотивов исходя из которых он рассчитал «Итоговое значение доли стоимости приходящейся на недоиспользование земельного участка» с учетом площади занимаемой указанными в таблице 5.2 зонами с особыми условиями использования территории, неверно определено значение доли площади занимаемой объектом культурного (археологического) наследия, как и не обоснованно значение корректировки в размере 31, 25% в связи с ограничением для прохода, проезда на смежный земельный участок с учетом того что площадь указанного прохода (проезда) составляет 0,93% от площади оцениваемого участка. Не дано оценки наличию в границах объектов аналогов аналогичных зон с особыми условиями использования территории. Не дано оценки отсутствию данных о собственнике объекта налога с кадастровым номером /__/ и данным о том, что объект аналог не является объектом права собственности и содержанию объявления из которого невозможно однозначно установить, что является предметом сделки.

С учетом изложенного суд полагает, что указанное заключение экспертизы не может быть положено в основу решения по настоящему делу.

В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы № 2013Э от 29.01.2026 года отчет от 27.12.2024 № 553/1-А/2024 составленный ООО «Бюро оценки «ТОККО», в части оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв. м., расположенного по адресу: /__/ не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки, в предоставленном отчете об оценке имеются недостатки указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК» № ОРС-70/2025/00014 от 24.01.2025 года, указанные недостатки привели к установлению недостоверности рыночной стоимости; Рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв. м., расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 20.12.2024 составляет 13 812000 рублей.

Оценивая указанное выше заключение экспертизы суд с учетом показаний эксперта в судебном заседании считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы относительно несоответствия отчета от 27 декабря 2024 года № 553/1-А/2024 ООО «Бюро оценки ТОККО», в части оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ требованиям Федерального закона от29июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки. Мотивы указанных выводов подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

В частности, экспертом отмечено, что в отчете не приведены задачи проведения оценки объекта оценки. Не приведена последовательность определения стоимости объекта оценки Объект оценки содержит составные части (источник: Выписка из ЕГРН от 01.11.2024 № /__/, таблица 2.2 Заключения). В отчете не указаны: сведения, достаточные для идентификации каждой из частей земельного участка; ограничения (обременения) прав в отношении каждой из частей земельного участка В отчете отсутствует нумерация нескольких страниц (стр. 32, 33) Выписка из ЕГРН от 01.11.2024 № /__/ (Приложение 3 к отчету об оценке) представлена не в полном объеме (отсутствует лист 7).

Кроме того, в нарушение требований п. 2 ФСО VI и п. 22 ФСО №7 при составлении отчета об оценке на стр. 49 в п/п 1-2 таблицы 4.3.1 не верно указаны кадастровые номера земельных участков (/__/ вместо /__/ и /__/ вместо /__/. На стр. 51 при расчете размера корректировки на местоположение относительно областного центра неверно указана формула расчета (1/0,79-1 вместо 1/0,78-1) u На стр. 51 при расчете корректировки на площадь также неверно указана формула расчета (С=b*Sn вместо С=b*S n ). При выборе объектов аналогов (таблица 2.5.6, таблица 4.3.1 отчета об оценке) оценщик не использовал имеющиеся в открытых источниках данные о предложениях на продажу земельных участков, приведенные в таблице 2.3.2.1 заключения. При этом земельные участки, приведенные в таблице 2.3.2.1 так же, как и выбранные оценщиком в качестве объектов аналогов земельные участки (таблица 4.3.1 отчета об оценке) относятся к классу «земельные участки под размещение специализированной сельскохозяйственной недвижимости», но при этом имеют более схожее с объектом оценки местоположение.

При указанных данных эксперт пришел к выводу о том, что отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки, в предоставленном отчете об оценке имеются недостатки, указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК» № ОРС-70/2025/00014 от 24.01.2025 года, указанные недостатки привели к установлению недостоверной рыночной стоимости земельного участка.

Приведенные выводы эксперта логичны последовательны, согласуются с иными доказательствами, исследованными в судебном заседании и оригиналом исследуемого отчета и сторонами по делу, не оспариваются.

Учитывая приведенные в экспертном заключении выводы о несоответствии представленного административным истцом отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК» от 24 января 2025 г. незаконными, поскольку в рассматриваемом случае у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости на основании представленного отчета.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

При определении экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость

Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход оценки и метод сравнения продаж, который с учетом специфики предмета оценки позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта; обоснован отказ от применения затратного подхода и доходного подходов.

Эксперт обосновано отнес оцениваемый земельный участок к сегменту рынка земельные участки под объекты рекреации поскольку оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования «Для эксплуатации и обслуживания здания санатория-профилактория» и расположен в территориальной зоне Р-3 «Зона объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма».

Экспертом также обоснованно отвергнуто использование в качестве объекта аналога объявление о продаже земельного участка по адресу /__/ с кадастровым номером /__/ поскольку в отношении него отсутствуют сведения о том, что он может быть объектом купли продажи, а из объявления установить объем передаваемых прав не представляется возможным.

Также экспертом отвергнута возможность использования для оценки земельного участка в качестве объектов аналогов земельных участков для индивидуального жилищного строительства поскольку предлагаемые к продаже земельные участки под ИЖС имеют гораздо меньший размер по сравнению с размером объекта экспертизы (/__/ кв. м.), ценообразующие факторы для земельных участков по объекты рекреации и земельных участков под ИЖС различны. Если для первых одним из основных фактор определяющих стоимость является социальная инфраструктура, то для вторых этот фактор имеет гораздо меньшее значение.

Также эксперт при анализе рынка земельных участков сегмента «под объекты рекреации» установил, что предложения к продаже незастроенных земельных участков данного сегмента практически отсутствуют. На рынке представлен всего один незастроенный участок – для размещения объектов гостиничного назначения в г. Томске, в связи с чем максимально сопоставимыми объектами-аналогами для определения стоимости оцениваемого объекта являются земельные участки предназначенные под размещение специализированной сельскохозяйственной недвижимости, максимально приближенные к земельному участку подлежащему оценке, поскольку количество предложений к продаже таких участков достаточно велико, что позволяет характеризовать рынок объекта оценки, как активный. Выбор указанного сегмента продиктован тем, что земельные участки под размещение специализированной сельскохозяйственной недвижимости наиболее сопоставимы с объектом экспертизы по размеру (общей площади) и другим основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость.

В предварительную выборку эксперт включил земельные участки наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по размеру и местоположению, исключив из рассмотрения земельные участки с экстремально низкими и высокими удельными ценами.

Экспертом в заключении приведены подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка (таблица 2.4.1.9).

В се объекты аналоги идентифицированы на основе публичной кадастровой карты (таблица 2.4.2.1).

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемости выводов и результатов, полученных экспертом.

На отличие объекта оценки от объектов аналогов экспертом применены корректировки на торг, на функциональное назначение и размер (таблица 2.4.2.7).

Также экспертом применены корректировки на наличие в границах объектах оценки зон с особыми условиями использования территории, а также наличие сервитута (таблица 2.4.2.2.).

Допрошенный в качестве эксперта в судебном заседании эксперт К. показал, что при проведении экспертизы было установлено, что земельный участок находится в территориальной зоне Р-3 предназначенной для размещения объектов рекреации. Земельные участки такого функционального назначения как рекреация в продаже в г. Томске отсутствуют, рынок данных земельных участков не развит. В связи с этим им в качестве объектов аналогов взяты земельный участки для размещения сельскохозяйственной недвижимости, расположенные в непосредственной близости относительно объекта оценки и сопоставимые с ним по площади. Использование земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства в данном случае приведет к недостоверному установлению рыночной стоимости поскольку они значительно меньшей площади, что влечет применение значительной корректировки на площадь, а чем больше размер корректировки, тем она менее достоверна, кроме того их ценообразование зависит о совершенно другие факторы нежели у земельных участков рекреации и для размещения сельскохозяйственной недвижимости. Так для участков под ИЖС наибольшее значение имеет местоположение относительно административного центра, наличие коммуникаций, подъездных путей, для объектов же рекреации наличие коммуникаций и подъездных путей не столь важно, местоположение здесь привязывается не к административному центру, а к целевому использованию участка.

Корректировка на наличие подъездных путей и тем более характер покрытия данных путей в данном случае применю не подлежит, поскольку при применении корректировки на асфальтированные подъездные пути в первую нужно определить факторы, которые влияют на стоимость земельного участка, в данном случае земельного участка для рекреации. При производстве экспертизы им использовались справочники оценщика недвижимости под редакцией ФИО6, которые являются результатом исследований рынка недвижимости в более чем 100 городах России. Согласно таблице 11 указанного справочника определяющей факторы, влияющие на ценообразование на первом месте указано местоположение, общая площадь, передаваемые права на имущество. Если мы обращаемся к непосредственной корректировке, то в соответствии с этой таблицей значимость предлагаемой корректировки на покрытие подъездных путей равна нулю, а в соответствии с методологией, которая применяется при производстве исследования такая корректировка вообще не предусмотрена. Различие объектов аналогов для размещения сельскохозяйственной недвижимости и земельных участков для размещения объектов рекреации уже включено в корректировку на функциональное назначение земельных участков. Указанное следует из самого процесса определения данной корректировки. Так во введении указанного справочника можно увидеть, как автор описывает расчеты этой корректировки, а именно отношение цен земельных участков рекреации к ценам земельных участков сельскохозяйственного назначения. При этом, земельные участки сельскохозяйственного назначения по своей специфике подъездных путей изначально не имеют. Поэтому, данная корректировка уже учитывается в общей корректировке на функциональное назначение.

Корректировка на местоположение и корректировка на подъездные пути являются разными корректировками, и они описаны в разных разделах справочника. Что касается пункта 9 справочника ФИО6, то это касается земельных участков в целом. Далее ФИО6 описывает ценообразующие факторы для каждого вида земельных участков. В таблице 11 приведены ценообразующие факторы именно для класса земель рекреации, именно эта корректировка и была применена при производстве экспертного исследования.

В справочнике ФИО6 описывается, что такое местоположение там есть разное количество местоположений, например, относительно автомагистрали. Эта корректировка не имеет никакого отношения к корректировке на подъездные пути, поскольку это совершенно другая корректировка, так как автомагистраль не всегда подъездной путь. Это корректировка была бы применима, если бы мы сравнивали земельные участки рекреации и аналоги были бы земли рекреации. Местоположение объекта оценки по отношению к центру города сопоставимо с местоположением земельных участков объектов-аналогов.

Ели по требованию ОГБУ «ТОЦИК» учесть эту корректировку то это приведет к тому, что стоимость будет завышена, а если мы уберём объект аналог, к которому ОГБУ ТОЦИК высказывает претензии, то рыночная стоимость будет еще ниже, поскольку этот объект аналог имеет наибольшую стоимость.

В заключении указано, что исследованный земельный участок имеет электроснабжение, водоснабжение (скважину), канализация (выгреб). При этом, скважина относится к улучшению земельного участка. В соответствии с Федеральными стандартами оценки, улучшения земельного участка при определении кадастровой стоимости не учитываются. Земельный участок имеет централизованную систему водоснабжения и водоотведения. Что касается электроснабжения, то в непосредственной близости проходит ЛЭП. При этом, исходя из методики, отраженной в справочнике под редакцией ФИО6, большинство земель сельскохозяйственного назначения не имеют коммуникаций. При этом, земли рекреации имеют коммуникации. С учетом очевидно, что корректировка на функциональное назначение уже учитывает наличие коммуникаций.

Объект-аналог № 2 принадлежит к землям сельскохозяйственного назначения. В тоже время корректировка на функциональное назначение определяется из отношения земельных участков рекреации к землям, класс которого называется по справочнику ФИО7 «земельные участки под размещение специализированной сельскохозяйственной недвижимости» и это не категория земель. В таблице 5 указано, что земельный участок сельскохозяйственного назначения и категории земель «земли населенных пунктов» относятся к внутреннему классу. Следовательно, земельные участки с указанным целевым назначением и относящиеся к землям населенных пунктов и землям для сельскохозяйственного использования классифицируется в одну и ту же категорию.

Оценивая показания эксперта суд находит их достоверными исходя из того, что они являются логичными последовательными основаны н в том числе на методических материалах (Справочнике оценщика, составленном по результатам исследования рынка недвижимости в 100 городах России).

Доводы о необоснованном применении экспертом сведений из «Справочника оценщика» под редакцией Л. Лейфера, не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта, учитывая предписание, содержащееся в разделе III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р, о том, что объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, относится к прерогативе эксперта, задачей которого является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу. Соответствующее обоснование в заключении эксперта и показаниях эксперта в судебном заседании приведено.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

В силу пункта 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Из этого следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный.

В связи с чем довод о необходимости применения корректировки на асфальтированные подъездные пути к объекту оценки в связи с наличием на земельном участке /__/ является несостоятельной.

Оценивая примененные в ходе экспертизы корректировки суд приходит к выводу, что эксперт выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, мотивировал их выбор при расчете рыночной стоимости земельного участка.

Коэффициент вариации объектов-аналогов не превышает допустимых значений, значительного расхождения в ценах предложений, а также после проведения корректировок не имеется.

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения повторной судебной экспертизы и показания эксперта К. данные им в судебном заседании и свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20 декабря 2024 года, участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении дополнительной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв. м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 декабря 2024 года размере 13812000 рублей, подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Учитывая приведенные в экспертном заключении выводы о несоответствии представленного административным истцом отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК» от 24 января 2025 года № ОРС-70/2025/000014 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости незаконным, поскольку в рассматриваемом случае у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости на основании представленного отчета. Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При изложенных данных суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв. м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 декабря 2024 года размере 13812000 рублей;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 17 марта 2025 года.

Согласно части 4.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 182 настоящего Кодекса.

Оценивая требования о взыскании судебных расходов суд исходит из следующего.

Как указано выше оснований для признания обоснованным основного требования административного истца о признании решения ОГБУ «ТОЦИК» от 24 января 2025 года № ОРС-70/2025/000014 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости незаконным не установлено, соответственно правовые основания, предусмотренные статьями 111 и 112 Кодекса административного судопроизводства, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 24 января 2025 года № ОРС-70/2025/000014 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости отказать;

это же административное исковое заявление в части требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости удовлетворить;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв. м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 декабря 2024 года размере 13812000 рублей;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 17 марта 2025 года.

В удовлетворении требований о взыскание судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины и оплатой услуг представителя ФИО1 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2026 года.